岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号　縦列４台　貸出中　利回り4.9％

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
　　月極Ｐ１号（普）　契約中
　　月極Ｐ２号（普）　契約中
　　月極Ｐ３号（普）　契約中
　　月極Ｐ４号（軽）　募集中

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　　16-1号 募集中
　　16-2号 H29.8.26 入居
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　　16-1号,16-2号に設置


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＜ＤＩＹ教室のお知らせ＞
　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ　３日開催
　２日目　９月２４日（日）１１時半〜
　　・先にシークレット物件へ
　　・ランチ
　　・漆喰の下地塗り
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２こーへーさん
　　３よーすけさん
　　４じゅんこさん（女性）※途中から
　　５真中さん（女性）
　　６こももさん（女性）
　　７かこちゃま（女性）
　　８J子さん（女性）
　　９わたくし

　３日目　９月３０日（土）１１時半〜
　この日はこもも先生の指導の下、クロス貼りも体験できます。
　　・ランチ
　　・漆喰塗り
　　・クロス貼り
　　参加予定（定員１０名）
　　１じいじ先生
　　２こもも先生
　　３真中さん（女性）
　　４HTさん
　　５よーすけさん
　　６摂津屋さん
　　７ryokoさん（女性）
　　８F原Hさん
　　９N岡さん（女性）
　　10わたくし
　　※満席になりました(^^;

＜イベント一覧＞
９月 　２日（土）１２時半〜　O幡さんプロジェクトOほぼ完成見学会&ランチ
９月 　３日（日）１３時半〜　北区某所シークレット戸建見学会
９月 　６日（水）１２時〜　　OCさんあみだくじ当選戸建完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号完成見学＆
　　　　　　　　　　　　　　　norikoさんアパート１号隣の戸建見学会＆
　　　　　　　　　　　　　　　おまけで１６年住んだあとはどうなった？＆ランチ
９月 　８日（金）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ１日目
９月 　９日（土）１２時〜　　トレジャーハンター in 中区東中島
９月 １０日（日）１２時半〜　北区シークレット１１０万円戸建見学＆ランチ２日目
９月 １１日（月）〜１５日（金）香港海外口座開設ツアー
９月 １８日（月,祝）１２時半〜I島さん２００万円アパート見学会＆ランチ
９月 ２２日（金）１１時半〜　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ１日目
９月 ２３日（土,祝）１９時半〜ガス屋のＮさん、おつかれさま会
９月 ２４日（日）１１時半〜　じいじ先生のＤＩＹ教室＆ランチ２日目
９月 ３０日（土）１１時半〜　じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ３日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から運動会。




天気はなんとか回復。


お父さんは、場所取りやらでクタクタでございます(-_-;)




小休止ののち、夜は「ガス屋のＮさんおつかれさま会」


舞台は、芋蔵（いもぞう） イオンモール 岡山




Nさん
ロバートS田さん
よーすけさん
K本さん
taimanさん
DDMさん
A木さん
O幡さん
F原Hさん
しっしーさん
たくみさん
OCさん
摂津屋さん
わたくし

の１４名


戸建大好きあつさんが病欠で残念でしたが


相変わらず楽しい面々です(*´▽｀*)


あつさん、お大事に(-_-;)




Nさんとの出会いは、確かmtanaさんからの紹介でしたかね。


ボロ戸建てでいろいろ頑張ってくれるガス屋さんとのことで。


それからというものの、たくさんお世話になりました。


Nさんに足を向けて寝られない人は数多い(^^;



岡山県南はプロパンガス屋さん同士の


サービス合戦が激しいんですよね(・_・;)



普通はそのガス屋さんの予算の中で


いろんな設備を提供してくださるというパターンですが


Nさんとこは、工事の一部も引き受けてくれていました。


実際にしていただいたケースとしては


ブロック塀の解体とか

和式トイレの解体とか

お風呂の解体とか

配管系の更新とか


普通のガス屋さんではできないことがたくさん(^^;



ボロ戸建ての場合、


鉄管が錆びて漏水なんてケースが時々あって


そういう老朽化が起因の事故は保険が使えないので


錆びることのない塩ビ管への更新は大きな意味が。




そうそう。保険と言えばこの件はなんとかなりそうです(^^;

関連記事
2017年09月20日　原因不明...


さすがにブログでは詳しく書けないので


お会いした際にでも聞いてください(^^;




で、そこそこの家賃で貸せそうな状況のボロ戸建てなら


ガッツリリフォームして内部設備にいろいろ尽力してもらうのもひとつですが


立地や駐車場の関係であまり家賃の期待できないボロなら


リフォームや設備にお金をかけてもあまり有効ではないので


その分、解体系や配管系を頑張ってもらっていました。


が、Nさん定年のタイミングで


ガス会社がもう受け付けてくれなくなりました...



これは痛い...



いままでどれだけ恩恵を受けてきたことか...


あぁいままでがラッキーだったってことで


普通に戻っただけなんですけどね(^^;




実はわたくしのボロ戸建てでは


一度もお世話になっていないという(◎_◎;)


だって、そもそもリフォームしないし


全部みんなにパスしてるから


お願いする機会がないんですよね(・_・;)



それはさておき、今後は他のガス屋さんに期待ですね。



Nさん、お世話になりましたm(__)m


今後も何か絡めることがあればぜひ(^^)/



おしまい




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