リピートパワー

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
 16-1号,16-2号に設置


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<花火大会のお知らせ>
 国産牛&イベリコ豚の食べ放題&飲み放題が5時間!
 8月5日(土)17時〜
  幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
  大人女性→女、大人男性→男 ()は人数

 参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12 計77+14
 ファミリー専用席(座敷6組)(27名 満席になりました。)
 T本さん    計5 男 女     幼(3)17半~
 りょういちさん 計5 男 女   小 幼(2)18~
 BLXさん   計5 男 女 中 小 幼   18半~
 Yさん     計4 男 女     幼(2)18半~
 K本さん    計4 男 女   小 幼   17半~
 あつおさん   計4 男 女   小 幼   18~
  
 ファミリー専用席(テーブル5組)(21名 満席になりました。)
 こーへーさん  計4 男 女 中 小     17半~
 Sさん     計2 男     小     17半~
 mtanaさん 計4 男 女   小 幼   17半~
 TAKEさん  計4 男 女   小 幼   18~
 あつさん    計4 男   中 小(2) 18半~
 DDMさん   計3 男 女 中      18半~
 
 単身席(テーブル30席)(29名 残り1名。)
 ☆17時〜(9名)
 O幡さん    計2 男 女
 OCさん    計2 男 女
 F原Hさん   計2 男 女
 真中さん    計1   女
 N岡さん    計1   女
 I崎さん    計1 男
 
 ☆17時半〜(3名)
 namiさん  計2   女(2)
 じいじさん   計1 男

 ☆18時〜(8名)
 N村さん    計2 男 女
 むーさん    計2   女(2)
 Aさん     計2 男 女
 Y田さん    計1 男
 よーすけさん  計1 男

 ☆18時半〜(5名)
 ryokoさん 計1   女
 M井さん    計4 男(3) 女

 ☆19時〜(4名)
 たくみさん   計1 男
 とっこさん   計1   女
 太陽Tさん   計2 男 女 

 わたくしと別途主催者枠14名参加

 残り1席
 少々超えてもなんとかするけどね(^^;

 花火(19時半)には間に合わないけど
 花火中の20時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
 半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
 
 
<イベント一覧>
8月  5日(土) 17時〜  花火大会

9月 11日(月)〜15日(金)香港口座開設ツアー
9月 22日(土) 18時〜 ガス屋のNさん、おつかれさま会 決定!


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から兵庫県宝塚市の宝塚大劇場
1.jpeg


もちろん不動産の視察も兼ねて?


かれこれ3度目ですが、相変わらず大人気(*^^)
2.jpeg

3.jpeg


そりゃ一度見たらファンになる方がほとんどでしょう。


圧倒的な素晴らしいエンターテインメント。


ここまで仕上げるのにどれほどの訓練が必要か...


生演奏の音楽との連携や舞台装置との連携


どれを取っても素晴らしい。


そりゃ熱心で根強いファンが定着する訳ですわ。


商売を安定的にする上で、


リピーターの存在は欠かせないですねー(^^;


大家業でいうところのリピーターは


同じ人が毎日毎月毎年、ずーっと入居してくれる人


これが安定経営のカギですね。


どんな業種でも新規獲得が一番しんどい...


時間とお金をかけてようやく新規(新入居者)獲得...


それが短期間で離れていくとめちゃしんどい(-_-;)


大家業は新規獲得競争に勝ち


獲得した人を長く繋ぎとめると


勝ち組に入りやすくなります。


それはどんな業種も一緒か(^^;


・顧客に選んでもらえやすく
・長く使ってもらえやすい



そういう物件はどんなやつかな?


...


さて、アパート1号の駐車場がいよいよ募集開始。


管理会社の方がチラシを作ってくれましたー(*´▽`*)
1.jpeg

関連記事
2017年06月15日 駐車場作り
2017年06月16日 2 駐車場作り
2017年07月04日 アパート1号でいろいろやってます。
2017年07月13日 ボロアパートを2万円で貸すより楽チン。


まずは駐車場が足りていないであろう


お隣のマンションにポスティングですな(^^;


普通車1台は今日から契約開始なので


残り、普通車1台、軽四3台


月極駐車場は基本的には長く借りてくれる人が多いけど


やっぱり一番大変なのは新規獲得時ですな。



とりあえず隣のマンションに期待です(^^;



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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