岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

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＜見学会のお知らせ＞
　木こり伐採作業見学会その他＆お茶
　６月　９日（金）９時半〜
　参加予定（定員１０名）
　１ゆうさん
　２真中さん（女性）
　３わたくし

＜体験会のお知らせ１＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
　６月 １３日（火）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１ryokoさん（女性）
　２デンチさん
　３じいじさん
　４わたくし
　※この日は下塗りになります。
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;

＜体験会のお知らせ２＞
　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目
　６月 １７日（土）　１０時〜
　参加予定（定員１０名）
　１むーさん（女性）
　２真中さん（女性）
　３こももさん（女性）
　４よーすけさん
　５minakoさん（女性）
　６Y原さん
　７とっこさん（女性）
　８ゆかさん（女性）
　９じいじさん
　10わたくし
　※汚れてもよい服装できてくださいね(^^;
　※満席になりました(-_-;)

＜イベント一覧＞
６月 　３日（土）　１１時半〜 ayakoさん２号戸建２日目＆
　　　　　　　　　　　　　　　 わたくしの赤磐新築完成見学会３日目＆ランチ
６月 　６日（火）　１２時〜　 Ｉ崎さん玉野市戸建 in taimanさん動画撮影会＆
　　　　　　　　　　　　　　　　シークレット２５０万円戸建見学会
６月 　９日（金）　９時半〜　 木こり伐採作業見学会その他＆お茶
６月 １０,１１日（土日）　　　必殺福井県あわら温泉合宿
６月 １３日（火）　１０時〜　 漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　１日目
６月 １７日（土）　１０時〜 　漆喰塗り教室＆ランチ〜からの...　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


こんな記事が載っていました。

空き家仲介手数料の上限緩和へ　国交省　不動産取引活性化に告示改正



不動産の売買手数料って売買金額によって変わります。


知らない人は、以前の記事を読んでから進んでください(^^;

関連記事
2015年09月29日　６万円足りないんです。



で、１億円の物件なら３％＋６万円＋消費税で　３,３０４,８００円


これを売主買主双方からもらえるので　６,６０９,６００円


１０００万円なら同じ計算で　３８８,８００円


を売主買主双方からで　７７７,６００円　


そこそこの金額になりますね〜(^^;



街の小さなランニングの低い不動産屋だったら


年に数件こなすだけで充分食べていける感じです(^^;


昔から根付いている不動産屋さんなら


ご近所からそこそこ話が舞い込んでくるので


時々仕事してれば潰れたりしないんですよ(^^;



で、我々が求めている激安物件はというと


３００万円の物件なら４％＋２万円＋税に料率が変わって


１５１,２００円


これを売主買主双方からで　３０２,４００円


１００万円の物件になると５％＋税に変わって


５２,５００円


の売主買主双方からで１０５,０００円...


うーん...　


随分安くなりましたね...



あつさんが第３８回あみだくじで当たった備前市５万円戸建てだと

関連記事
2017年01月18日　岡山市内からは遠いんだよね...
2017年04月25日　ちょっと遠いよな〜（汗）
2017年04月30日　いろいろやってます。
2017年05月01日　最初はみんな初心者ですよ。
2017年05月07日　５万円戸建　１日目
2017年05月10日　５万円戸建　２日目
2017年06月01日　大家人生山あり谷あり


５万円×５％×税なので２,７００円


売主買主双方からで　たったの５,４００円...


これで何やれっていうの？？(-_-;)



不動産屋にとって


１億だろうと１０００万だろうと５万円だろうとすることは同じなんで


手間や責任を考えるととても激安物件なんか扱えないですわね...


もしネットに掲載でもすれば


蜂の巣を突いたかのような問い合わせの嵐は確実(◎_◎;)


だからそんな話しが不動産屋にきても


「うちでは扱えない」「売れない」とかって断ります(-_-;)


安い物件はできるだけやりたくないんですよね(-_-;)



なので激安物件はなかなか扱われないし


扱うとしても表には出てこない。



それを解消しようというのが冒頭のニュース。

空き家仲介手数料の上限緩和へ　国交省　不動産取引活性化に告示改正



安い物件の手数料上限を上げることで


不動産屋が敬遠しないようにしようってことですね。



記事中には１８万円を上限にしていますけど


その程度の金額で本格的な調査＆重説作成で責任を負うってなると


まだまだ安くてやっとられんでしょうね...



だって、わたくしみたいなボロマニアに


電話１本でほぼ買ってもらえて


小遣いまでもらえたらそのほうが断然楽でしょ(^^;



こっちも１００万円単位で値下げしてもらって


超激安で買えるんなら


少々小遣い出してもそのほうがありがたい(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました