代わりなんかいくらでもある

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
 16-1号 募集中
 16-2号 募集中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

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<見学会のお知らせ>
 わたくしの赤磐新築完成見学会&ランチ
 5月28日(日)12時半〜
 参加予定(15名)
 1Mさん
 2真中さん(女性)
 3I崎さん
 4しっしーさん
 5ryokoさん(女性)
 6むーさん(女性)
 7rikouさん
 8BLXさん
 9namiさん(女性)
 10倉敷大家さん
 11デンチさん
 12OKOさん
 13yasuさん
 14こももさん(女性)
 15わたくし
 ※満席になりました(^^;


<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 mihoさん戸建2号工事中見学 &
                瀬戸内市60万円戸建見学 & ランチ

5月 28日(日) 12時半〜 わたくしの赤磐新築完成見学会&ランチ
5月 30日(火) 11時半〜 ayakoさん2号戸建&
                わたくしの赤磐新築完成見学会2日目&ランチ

6月  3日(土) 11時半〜 ayakoさん2号戸建2日目&
                わたくしの赤磐新築完成見学会3日目&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


すえちゃんから、O幡さんプロジェクトOの写真が送られてきました。

関連記事
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2017年03月13日 斬新過ぎる...
2017年04月27日 なかなかの活況のようで。
2017年05月14日 スイッチ類は悩ましい。
2017年05月18日 さすがにそろそろ募集を開始で。


ガレージ内がかなり整ってきましたね。
6.jpeg


電動リモコンシャッター。
7.jpeg


雨の日に車で帰ってきて


いちいちシャッターを上げるのはちょっとね...


家賃が安い物件なら付ける必要はないですけど


そこそこ家賃を取りに行くならあったほうがいいでしょうね。


車やバイク好きの方には魅力的なアイテムじゃないですかねー


導入費用は安くはないですけど


ここをケチって残念感が漂うよりもね...


ある程度長期で使える訳ですし


有効な投資ではなかろうかと思いますがいかがでしょう?


...


さて、今日は我が家に某工事が実施。

ファイル_001.jpeg


そう。光回線


いまさら感満載ですが(^^;



いままではワイマックスを使っていました。
ファイル_000 (2).jpeg


ワイマックス2+ という持ち運びできる高速回線。


それがこの数か月惨い状況...


電波はきているのに測定不能なほどの遅さ((+_+))
4.jpg


yahooのトップページすら開かんし


文章だけのメールの受信も猛烈に遅い...


よーこれでお金取るな(;´Д`)



端末の操作で、旧来の遅いサービスに切り替えられるんだけど


こちらもこの遅さ...
1.jpg


子供のおもちゃか...


メールの受信ぐらいは問題ないけど...


しかたないので、普段はスマホのテザリングを使用。
2.jpg


データ制限を気にしながら恐る恐るね...



なんぼにもワイマックスが役に立たんので


WEBから解約しようとするも


WEB上をたらい回しされて一向に解約に辿り着かず...


ようやく見つけた電話番号にかけても全然つながらず...


しかも電話代はこっち持ち...


ようやく話しできたら、解約月じゃないので違約金って...


もうよろしいわ。



次に向かったのはau。


我が家は携帯がauなので、そのまま光導入を検討。


しかし、工事が2か月待ちですと...


もうよろしいわ。



結局、1ヶ月程度で工事してくれるメガエッグを導入。
3.jpg


工事も速度も満足です(*´▽`*)



こういうところで差がでるねー



ワイマックスなんかいろいろケチりすぎなんよ。


かれこれ3年ぐらいは使ったかな〜


ちゃんとサービスを提供してくれれば出ていかんかったのにね。


代わりのサービスなんかいくらでもあるんだから。




代わりの部屋なんていくらでもあるんだから


比較されて出ていかれんようにせんとね(^^;



まぁ比較されない領域で戦うのが一番いいと思うけど。



おしまい


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この記事へのコメント

ヒョウドウさん、おはようございます。
今は場所もいいですから少々強気の設定でも簡単に入居が決まりましたね(^^;

今回のはかなりリフォームしているので、そこそこの家賃設定でいけると踏んでいまして...
5万円は超えますね...

わたくしのテナント1号はテナントかガレージを想定しているので、ちょうどニーズは満たすと思いますけど、場所が南区植松なんでね(◎_◎;)
岡山大家|2017年06月06日(Tue) 07:29
コメントありがとうございます!今の物件も関わっていたのですが。さすがですね。

ちなみにガレージのみの使用でも考えているのですが、今だと10万円弱だったのでガレージだけは高すぎて不可、セカンドハウス込みにしてもちょっと高いかな、、という感じでした。

今回の物件も電動ガレージですし5万円は超えそうですよね^^;西エリアに貸しガレージの需要あると思うのですがね、、周りでもガレージあれば馬や牛買いたいって人結構います。
ヒョウドウカズヤ|2017年06月06日(Tue) 01:41
ヒョウドウさん、初めまして。
北区今のガレージ物件は多少関わっていましてね。
ガレージハウスそのものがほとんど無いですからあれはあれでニーズはあるんですけど確かに狭いですよね(^^;

残念ながら、このガレージの住居はもっと狭いです(-_-;)
岡山大家|2017年06月05日(Mon) 20:51
いつもブログ拝見しております。おそらく2015年くらいから見てます。

「岡山市 ガレージ」にて本記事に辿り着きました。賃貸だと本当に無いですよね。。今に9万円くらいで出てましたけど住居が狭かったのでスルーしてしまいました。

こちらのガレージはまだ未公開物件でしょうか?ガレージが見つかり次第購入したい車があるので相当興味を持っています。宜しければ教えて下さいませ(岡山大家様のお知り合いの物件ということは承知しております)。
ヒョウドウカズヤ|2017年06月03日(Sat) 00:56
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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