スイッチ類は悩ましい。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
 5月 16日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1HR田さん
 2デンチさん
 3TR田さん
 4こももさん(女性)
 5こーへーさん
 6けんぞーさん
 7けんぞーさん奥さん(女性)
 8ryokoさん(女性)
 9三Mさん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。
  

<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目

5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


すえちゃんから、O幡さんプロジェクトOの写真が送られてきました。

関連記事
2016年12月26日 中途半端な戦いから抜け出すチャンス
2017年01月21日 開口部は抜けますよね?
2017年01月23日 市場の反応はどうでしょうか?
2017年02月10日 ストレス発散?
2017年03月11日 封印します。
2017年03月13日 斬新過ぎる...
2017年04月27日 なかなかの活況のようで。


土間打ちの模様です。
2 (2).jpeg

2 (3).jpeg


ここに車が入るようになるんですね〜(*´▽`*)


...


今日は赤磐市の新築に


以前、1個500円で買っておいた


ダウンライトを持っていってきました。
1.jpeg


関連記事
2014年03月10日 6棟 113室
2014年04月01日 TAKEさんの戸建てを見に行ってきましたー
2016年08月09日 ボロと新築の使い分け


今回は6戸×2室の12個。


もちろんLEDじゃないですがこれで充分(^^;


2014年(H26年)に12ダースちょい買って


2016年(H28年)に植松の新築で4ダース使用。


今回は1ダース使用...


まだ7ダースぐらいあるがなΣ(・□・;)
ファイル_002.jpeg


残りはどこで使うんよってね(-_-;)



今回の新築。


もっとダウンライトの数を増やせばいいんでしょうが...


ダウンライト本体はたくさんあっても


設置の数を増やせば増やすほど


配線やスイッチ類が増えるので


当然、電気工事が増えていくんです...


今回はローコストで仕上げるのがテーマなんで


あまり増やしたくもない...


と言いながら妥協できないところもありますが(◎_◎;)



で、使ったところは

・玄関1
・クローゼット2
・廊下1
・トイレ1
・洗面所1


ファイル_000 (1).jpeg

の6個×2戸。


使い勝手を考えながら


スイッチの場所にも頭を悩ませます(^^;


トイレなんかはスイッチが一か所でいいけど


通り抜けるような場所だと


入口側と出口側の2か所スイッチが必要ですから(^^;


玄関入ってここにスイッチがあった方がいいなとか


居室はこっちとあっちだなとか


スイッチ類はある程度集中させておいたほうがいいかなとか


電気配線って結構頭を使います(◎_◎;)



他にもコンセントの場所もね。


ある程度家具類の配置を想定して


ここは2口、ここはTVとかね。


コンセントも多ければ便利ですけど


そこは予算との相談だしね〜


少ない予算で作ろうとするといろいろ難しんだよね〜(;´Д`)



おしまい


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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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