岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


どんな業種でも同じでしょうけど、

売上を上げるにはなんといっても

集客です　


スーパー営業マンをいくら抱えていても

お客さんがいなかったらどうにもなりません



幸い、飛び込み客は多かったんですけど、

飛び込みのお客さんって効率が良くないんですよね



飛び込みの方の来店理由って

・店の前を通ったから
・どんなのがあるのか見にきた
・時期は決まっていないけどなんとなく

みたいな感じで、

具体性の低い方が多いんですよ


それでも、もちろんしっかり応対して

本気で探すようになったら必ず来てもらえるようにするんですけど

申込率は低くなるんです




飛び込みに頼っていては、

即効性の売上げにもなりにくいし、

近隣にライバルが出現した時に

ごっそり持って行かれる懸念もありましたから、

反響の重要性を教えようとした訳です。


...



主な集客の手段としては

専門誌　か　インターネット　でした。


専門誌は、掲載するための費用も高く

入稿から出版までに時間もかかります


今は廃刊になった専門誌の　スーモ　では

1コマ3410円もかかり、

入稿から出版まで1週間もかかります。




それに対して、スーモのネット広告では

1コマ500円　で　数時間内には掲載されますから

ここからどんどん発信していこうってことでね。



ここから快進撃が始まりました



つづく



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