よし!ここもノーリフォーム作戦だ!

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
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  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
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  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
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  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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  22わたくし◎〇
  ※セミナー17名
  ※懇親会13名 締め切りました。

 ※間違いがあったら教えてください(^^;
 ※懇親会はとりあえず13名で確定しました。
   ハナミズキ 岡山錦町店
   岡山市北区錦町8-23野形ビル2.3F
   8品3500円 120分飲み放題  

<イベント一覧>
 11月5,6日(土日)    必殺北海道研修旅行
 11月 8日(火)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 11日(金)10時〜 玉野市田井 戸建300万円以下?
 11月 11日(金)14時〜 倉敷市中庄1Kアパート利回り11%超?

 11月 12日(土)13時〜 なっちーさん&岡山大家 のセミナー開催&懇親会
 11月 13日(日)12時半〜A木さん2号戸建ビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 14日(月)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ1日目
 11月 19日(土)12時半〜K藤さん1号戸建てビフォー見学会&ランチ2日目
 11月 22日(火)11時〜 見学会予定
        14時〜 勉強会予定
 11月 23日(水祝)11時〜見学会予定
         14時〜勉強会予定
 11月 26日(土)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ1日目
 11月 29日(火)12時半〜こももさん3号戸建完成見学会&ランチ2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、水面下情報の視察にいくので


ついでに見学会を開催をしました(*´▽`*)


行先は、玉野市田井。


もしかしたら半値以下の300万円をさらに下回るかもしれないという代物。

真中さん(女性)
ゆうさん(sa山さん改め)
じいじさん
T田さん
OCさん
業者さん
わたくし

の7名で


品定めに行ってきました(^^;


田井の第一人者のランチから集合のtaimanさん曰く


「道が細くてあまり良くない場所」とのことでしたが


確かに道は細いものの普通車も問題なく通る。軽は余裕(*´▽`*)
1.jpeg
2.jpeg


案外場所自体はまぁまぁ(^^;


駐車場も3〜4台はいけそうです。


道路が無い、駐車場が無いといった物件をいくつも見てきたので


これだけでも充分過ぎる(笑)


室内はこんな感じ。


広い玄関。
3.jpeg

部屋もまともです。
4.jpeg
8.jpeg
9.jpeg

水回りも全然問題ない(*´▽`*)
5.jpeg
6.jpeg
7.jpeg


床も天井もまともΣ(・□・;)


ただ、問題は家が大きすぎること...


200u近くある8DK...


これをそれなりに直すとなると...


直したところで家賃は知れてる...



よし!ここもノーリフォーム作戦だ!


ここで登場した中庄の7SLDKは〇万円で貸せたので

関連記事
2015年11月17日 もはや小旅行
2015年11月21日 まだまだ控えているんですよ(^^;)


玉野市とはいえ、


家賃3.5〜4.5万円ぐらいで貸せるといいんですが(^^;


300万円なら 表面14〜18%

200万円なら 表面21〜27%



どうなりますかね〜



おしまい



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この記事へのコメント

バーダックさん、こんばんは。
そうですよね〜
40万円もかけて、5千円の違いじゃね(^^;
完璧なリフォームにこだわらなくても、そのままの状態を安く受け入れるほうを選ぶ人は一定数いますからね(^^)
岡山大家|2016年11月16日(Wed) 20:51
取れる家賃とリフォーム費用を考えると、ノーリフォームも有りですね。
うちの築50年のアパートの一室もノーリフォームで貸した部屋がありますが、
今回そこが退去するので、またノーリフォームで安く募集しようと思います。

リフォームに40万くらいかかるわりに取れる家賃は3万ちょっと。
それなら家賃2.5万にしてそのまま貸すほうがいいです。
バーダック|2016年11月12日(Sat) 12:08
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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