どうしてあげたらいいんでしょう...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
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  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。

 

☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
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  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


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<見学会のお知らせ>
 OCさん戸建て2号の見学会&ランチ

 実家の近所の空き家を自力で開拓して購入に至った戸建です(^^
 9月19日(月、祝)11時〜
  参加予定(定員14名)
  1よーすけさん
  2N村さん
  3N村さん奥さん(女性)
  4しゅんさん
  5むーさん娘さん(女性)
  6ryokoさん(女性)
  7J子さん
  8倉敷大家さん
  9しっし〜
  10みっちゃん
  11O幡さん
  12
  13OCさん
  14わたくし


<イベント一覧>
 9月 1日(木)12時半〜 としさん1号&よーすけさん2号アフター見学会2日目
 9月 3日(土)、4日(日) 復興支援 必殺ツアーin熊本
 9月 11日(日)11時〜  HR田さん3号 赤磐戸建てビフォー見学会&ランチ
 9月 13日(火)12時半〜 I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ

 9月 19日(月祝)11時〜 OCさん戸建て2号 見学会&ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


悩んでいます...


どうしてあげたらいいんでしょう...


ある方が、北区清輝橋のワンルームマンションを買いたいそうで...


1992年築...

人気のない地域、建物...

28uほどのワンルーム...

トイレお風呂は一緒のユニット...

ミニキッチン...

同じ建物内に同種の募集中物件多数...

周辺にもワンルームは腐るほど...




これを300万円で...


1割ほど指値を入れたいそうですが...


それが通っても270万円...


...


それを3.5万円で貸せたとしたら


修繕積立金、管理費、固定資産税、ローンを払って


月に1万円ほど残る計算だそうで...


あくまでも満室でですが...


まぁそもそも3.5万円ではかなり難しいと思いますが...


...


ライバルが腐るほどいる中、


初心者大家が客付けするのもなかなか大変でしょうに...


ほんと腐るほどいるんですよね...


学生を狙いたいみたいなんですけど


学生にとってここより好立地で好条件の物件なんて


山ほどあるんですがね...


...


もちろん、家賃3.5万円でも絶対無理とはいいませんけど


そんな中で自分の物件に注力してもらうには


せめてセパレート工事をするとかね...


もちろん報奨金(広告料)爆弾もいりますわね...


この手の物件なら2か月(7万円)は確実...


2か月なんてもはや当たり前の水準ですから


優先的に特別に振り向いてもらうには3か月(10万円)以上はいりますね...


...


しかも区分マンションってガス屋さんの協力を得られないんですよね...


築24年経って、設備はどうなっているんでしょう?


直近に前オーナーで新しくしてくれていればいいんですが...


給湯器、エアコン...


壊れたら自己負担で結構な額が出ていきますわね...


...


そんな区分マンションでも


そこそこの家賃で客付けに自信がある人なら別にいいんです。


生活保護者の獲得に特化しているとか


自分が会社を経営していて


社員を住ませて家賃をもらうとかね。


要は、高めの家賃が安定的に入る仕組みを持っている人なら


お手軽な感じです。


...


その客付力がない一般の方が競争の中でやろうとすると


・リフォームにお金をかける

・家賃下げる

・広告料を増額する



ほんとできることは限られていて


しかもそれらは誰にでもできる愚策...


その存在そのものではオンリーワンにはなれないから


お金をかけるしかないんですよね...


お金をかけるということは手残りがどんどん減っていくことなんですが...


...


270万円を投入して
※15年、2%で借入


その後もお金と労力を大量に投入し


やっとの思いで入居してもらって


ようやく月1万円足らずの手残り...


そして退去の度に同じ苦労を繰り返す...


果たしてどれ程残るというでしょう?


...


特にお金を使うことなく簡単に3.5万円で決まって


退去もその間のトラブルも無いという最高の状態


月1万円の手残り


その最高の状態をキープで年12万円、5年なら60万円残る計算


本体価格のみから得られる想定の手残り60万円


諸費用の明細には

・印紙代 1,000円
・仲介手数料 151,200円
・登記費用 150,000円
・不動産取得税 50,000円
・固定資産税清算金(最初だけ) 20,000円
・リフォーム費用 200,000円
・火災保険 50,000円


計622,200円


と書いています。


これらの初期費用は時期資金を投入するようですが


最高の状態が5年続いてもまだ回収に届かない...


翌年からの固定資産税約35000円4年分14万円


最初の客付けに広告料7万円


も引かないといけないね...


自己資金の完全回収までに7年を要します。


7年後の残債は154万円。


116万円減った分は得たことになるでしょうが


その間に、給湯器が壊れたら... −15万円


エアコンが壊れたら... −10万円


一度退去が発生したら... −30万円



なんと言っても、築31年になったトイレ風呂が一緒のワンルームが


7年後に売却するとしたらいくら
になりますかね...


そのまま持ち続けるなら


家賃はどうなっていくでしょうね...


...


この方の購入理由の1つが 「損はしそうにないから...」 


厳しいことを言うようですが、考えが甘すぎやしませんかね...


...


もうひとつの理由が

「1軒持ってると銀行の融資がつきやすく、
 5000万くらいのアパートが出た時にも
 何も無い初心者よりは
 融資してもらいやすいので持ってた方がよい」


と不動産屋に言われたから。


確かに、1つ持って2年確定申告していれば


それなりに経験者としてみてもらえる
でしょうよ。


でもその程度じゃ5000万円は無理だと思いますがね。


担保価値のない古い区分を1つ持って


しかも全然儲かっていない人に、5000万円も貸せんですわね。
(結果貯蓄も増えていない)


もちろん属性が良いとか、1000万円ぐらい自己資金があるんなら別ですよ。


...


このブログを読んで、考え直してくれたらいいんですがね...


それでも買うというならもう止やしませんが...



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
買った後に相談にくるパターンはありますね〜(-_-;)
もうどうしようもないですもんね...
買った以上マイナスのことを言ってもね...
岡山大家|2016年09月21日(Wed) 10:56
大黒天人さん、おはようございます。
そもそも勉強不足なんですけど、早く買いたいという気持ちが余計焦りを生むようです(-_-;)
岡山大家|2016年09月21日(Wed) 10:54
私の後輩も、初めて投資物件を買うにはどうしたらいいか相談されて、
最初は安い戸建を現金買いで始めた方がいいとアドバイスして、
始めてから3か月でもう2軒目を買う勢いです。

投資は最初が肝腎で、間違ったやり方で始めてしまうと、
取り戻すのに時間がかかるし、お金も損しますね。
間違った人も数人知ってますが、買った後に知り合ったので、
止めることができなかったです。(^^;
バーダック|2016年09月20日(Tue) 09:51
どうも、
逆に儲かっていない区分の物件を運営している場合
それが、信用を毀損する可能性を考えないのでしょうか?

今後、金融機関は益々引き締めに向かっているというのに・・・

まあ、「物件買いたい病の方にナニ言っても無駄な気もしますが・・・
大黒天人|2016年09月18日(Sun) 09:22
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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