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安い戸建を考察してみよう 1 2

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は昨日の続きで。



リフォームの程度にもよりますけど、

家賃5万円は固いです力こぶ


6万円がギリギリのラインかな〜はてな


結構きれいにリフォームしても

6万円を超えたら高いイメージがしますね汗



最終的には5.5万ぐらいで落ち着きそうな気がしますまる




5万円なら 年60万円

5.5万円なら 年66万円

6万円なら 年72万円



...



物件価格は430万円なので


5万円なら 年60万円 ⇒ 表面利回り 13.9%

5.5万円なら 年66万円 ⇒ 表面利回り 15.3%

6万円なら 年72万円 ⇒ 表面利回り 16.7%



...



リフォームにいくらかけましょうかはてな


コメントをいただいたバーダックさんと同じ読みで


リフォーム70万円 計500万円 として...


貸せる家賃は5.5万ぐらいですかね〜汗



5.5万 × 12ヵ月 = 66万円


利回り 13.2% ですか。


...



あとは、THE 諸費用


ざっくり

仲介手数料 198,450円

登記費用 約150,000円

固定資産税清算金 約25,000円(年50,000円として)

不動産取得税 約150,000円




他に、火災保険もいりますね。


50〜60万円ぐらいですかね。


...


最終的に 550万円 として


5.5万 × 12ヵ月 = 66万円


実質利回り 12% ですか。


...



どうしましょうはてな




つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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