2 平屋建て

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

<食事会・飲み会のお知らせ>
 岡山花火大会&食事会&飲み会
 8月 6日(土) 食事会19時〜
  定員52名
 8/3 12:00時点 51名
  ・座席確定者(先着順)大人37名、小学生10名、幼児4名、(3歳以下8名)
   Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
   mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
   minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
   TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
   岡山大家一家
   K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
   O幡さん、ryokoさん、aiさん
   よーすけさん、taimanさん

  残り1名は先着順にします。
  ※お店への連絡の都合で8月4日12時で締め切ります。

  飲み会 21時〜
  Dining Bar TRON (ダイニング バー トロン)
  岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
  飲み放題90分付4品1800円
  
  ご規模の方はこの専用フォームからお願いします。
  https://ws.formzu.net/fgen/S69828336/

  参加予定
   1 K高さん
   2〜5 Sさんご一行
   6 あつおさん
   7 O幡さん
   8 ryokoさん(女性)
   9 aiさん(女性、初登場)
   10 よーすけさん
   11 TAKEさん
   12 しんさん
   13 T本さん
   14 T本さん友人
   15 わたくし


<イベント一覧>
 8月 2日(火)12時〜  トレジャーハンター10
 8月 6日(土)19時〜  岡山花火大会&食事会&飲み会
 8月 11日(木,祝)    見学会&飲み会 予定
 8月 26日(金)      見学会予定
 8月 27日(土)      見学会予定
 8月 28日(日)      見学会予定

 9月 3日(土)、4日(日) 復興支援 必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


進行中の物件11号土地の新築。

関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て


どうも今月末には引き渡しということのようで


完成見学会の日程が決まりましたΣ(・□・;)


8月26日(金)、27日(土) 12時〜16時 だそうです(;''∀'')


詳細はまたお知らせします(^^;


...


わたくしのイメージ的には、


よく見かけるこんなやつがベースなんですよ(^^;

a.jpg

b.jpg

c.jpg


住宅がまだまだ不足していた頃にたくさん建ちましたよね。


築40年級、40〜50平米ぐらいの平屋建て


大都会は別にして、お住まいの地域にもまだまだ見かけるでしょ?


こういうのって、40年以上経った今でも現役で活躍していて


結構入居してるんですよね(^^;


一度入居するとかなり入居期間が長い


安定経営の肝はこれだと思うんです。


「退去しない」


ちなみにわたくしの場合こんな感じ。

1号 3回(約9年、区分マンション、売却済)
2号 2回(約6年半、平屋建て)
3号 1回(約4年、平屋建て)
4号 1回(約4年、平屋建て)
5号 0回(約4年、平屋建て)
6号 0回(約4年、2階建て)
7号 自宅
8号 0回(約2年、平屋建て)
9号 0回(約1.5年、2階建て)



比較的退去が少ないから


リフォーム費用や、再募集にかかる費用が少なくて


経営が楽なんですよね。


ほとんどの期間で入居率100%。


自分としてはこれでも若干多いと思っていますが


相対的には少ない方でしょう。


入退去が経営を圧迫するのは間違いない。


経営が苦しい人はここで悩んでいる場合が多いでしょう。


おまけに、現存する平屋建ては


どんどん壊されていく運命。


にも関わらず、新規供給は圧倒的に少ない


なぜなら、空間効率が悪くて、収益性が悪いから。


実際、具現化するにはなかなか骨が折れました(-_-;)


なんせ、2階部分は全部放棄したうえで


企画しないといけない訳ですから...



その為には

・安い土地

・下水が通っている

・地盤改良が要らない

・道路付けがよい



の要素が必要だと考えました。



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓
40×200バナー(森さんブログ用).jpg


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

斎藤さん、こんにちは。

新しいうちは若い方を中心に、古くなればお年寄りにシフトしてという感じで思っています。
メンテも容易、解体も容易ということで、利回りの低さを運営コストの低さでカバーしてみようかという試みで^^;
果たしてどうなりますやら?

豪華版高家賃狙い系は、わたしも物件6号で実践していますが、これは人気学区だからこそできる手法ですからね〜
安易に飛び込むのは危険ですよね^^;
岡山大家|2016年08月08日(Mon) 13:00
平屋について取り上げている方は殆どいません、というか岡山大家さんで取り上げいる以外、目にした事はないような気がします。

さすがに土地値の高い所では無理がありますが、これ程運営の楽なものはありません。駐車場がしっかり取れれば鬼に金棒です。

入居付けが容易、メンテナンスが安価で出来る(足場不要)、更地にするときも楽・・・ 家賃設定にも依りますが入ったら最後出て行かない。

賃貸用に建てられたここの写真にあるような古い平屋はリノベーションを施すにしても難易度は低くなります。

レバレッジを掛け新築RCとかいう手法に比べると地味ですが、これ程堅いものはありません。

戸建投資でも新築系、豪華版高家賃狙い系とは一線を画すものだと思います。(私はこの投資手法はお勧めしません)

この写真にあるような平屋の戸建が安価で(土地値程度)セット販売されれば絶対買いでしょう。
斎藤 昭夫|2016年08月04日(Thu) 20:33
   
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
りんしょ〜
雨漏りとわたし (11/16)
りんしょ〜
リフォーム代は0円。 (11/11)
はぴりた奥さん
ブロック壊し2日目 (11/03)
りんしょ〜
ブロック壊し2日目 (11/03)
りんしょ〜
簡単なオーナーチェンジ (10/22)
バーダック
平穏な生活 (10/21)
りんしょ〜
身内が大家デビュー (10/20)
かな
ノーマルな方には刺激が強すぎ? (10/19)
りんしょ〜
即戦力か将来性か。 (10/18)
バーダック
即戦力か将来性か。 (10/18)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2019年11月 >>
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書