平屋建て

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

 関連記事
  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 売却で進行中...

 関連記事
  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


**********************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

<トレジャーハンター10 のお知らせ>
 mihoさん赤磐市20万円シークレットトレジャーハンター
 
 関連記事
 2016年07月27日 あと2997本

 8月2日(火)12時〜
  参加予定(定員9名)
  1HR田さん
  2S山さん
  3じいじさん
  4OKOさん
  5TAKEさん
  6
  7
  8mihoさん
  9わたくし

 その後、ランチと再生予定の瀬戸の大正築の古民家見学もあります。
 
 関連記事
 2016年07月09日 古民家見学



<食事会・飲み会のお知らせ>
 岡山花火大会&食事会&飲み会
 8月 6日(土) 食事会19時〜
  定員52名
 7/28 8:49時点 46名
  ・座席確定者(先着順)大人37名、小学生10名、幼児4名、(3歳以下8名)
   Yさん一家、Sさん一家、T本さん一家
   mtanaさん一家、あつさん一家、K本さん一家
   minakoさん一家、E尻さん一家、H谷さん一家
   TAKEさん一家、しんさん一家、shinobuさん一家
   岡山大家一家
   K高さん、OCさん、摂津屋さん、あつおさん
   O幡さん、ryokoさん、aiさん
   よーすけさん、taimanさん

  残り1名は先着順にします。

  飲み会 21時〜
  Dining Bar TRON (ダイニング バー トロン)
  岡山市北区本町6-36 第一セントラルビルB2F
  飲み放題90分付4品1800円
  ※エントリーフォーム作成中なのでちょっと待ってね(^^;


<イベント一覧>
 8月 2日(火)12時〜  トレジャーハンター10
 8月 6日(土)19時〜  岡山花火大会&食事会&飲み会
 8月 11日(木,祝)    見学会&飲み会 予定

 9月 3日(土)、4日(日) 復興支援 必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


-----


こんばんは。岡山大家です。


昨日は、早島町120万円古民家見学のあと


久しぶりにじいじさんの事務所を見学させてもらいました(*^_^*)

関連記事
2014年05月27日 大きなヒビが...
2014年07月28日 ももももしや!?
2014年07月29日 Mr.SLIM
2014年09月22日 諦めなかったらいいんです。
2014年09月28日 5 異業種で考えれば気づくことも...


「じいじさん」で検索かけても過去記事が全然ヒットしない(;''∀'')


おかしいな〜? ってよく考えると


確か、じいじさんは旧名があったよな?


なんだっけ?で思い出したのが「T戸さん」(^^;


懐かしいな〜


もう2年経つんですね〜


で、折角なんでビフォーの写真から。


普通の事務所の状態
1.JPG



自分で床貼り
2.JPG



完成(*´▽`*)
3.jpg



現在Σ(・□・;)
4.jpeg

5.jpeg

6.jpeg


お〜Σ(・□・;)


どっかの雑貨屋さんみたいですね〜(^^)


毎日ここで仕事してるんですね。


自分のお気に入りの空間で働けるっていいですね(^。^)y-.。o○


...


さて、長々と続いている物件11号土地のお話し。

関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること



今回、新築をするにあたって強烈に意識したこと


どんな建物が長く住んでもらえるのか?

どんな建物が供給不足なのか?

どんな建物が供給過多になりにくいのか?


そして、

営業マンが紹介できずに困っているものは?



これらに該当するものは 戸建 と考えました。


戸建の中でも、平屋建てに注目しました。


入居者自身が管理してくれて

庭をいじったり愛着も沸いて

なかなか引っ越ししていかないケースが多く

入居期間が長くなりがち




現存する賃貸用の主な平屋建ては

築40年超がほとんどで

徐々に解体されて減少していく。




容積率がもったいなさすぎて

空間効率から考えた投資効率は最悪

空間を最大に使いたいオーナーと

空間を最大に使った建築をさせたいメーカー

利害に一致しないため

今後も平屋建てが増える見込みは薄い




現状でも存在そのものが少ない上に

今後も増える見込みが薄いので

当然賃貸現場でも取り扱いが少ない。



集合住宅の物音を嫌う人、階段を嫌う人は

一定以上存在するので

平屋建てを求めるニーズは根強い




ニーズがあるにも関わらず、


新規供給される土壌がない
んですよね。



ということで平屋建てにすることにしました。


全体イメージはこんな感じ。

4.jpg



何年も前から頭に描いていたものが


どうにか実現できそうです(≧▽≦)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓
40×200バナー(森さんブログ用).jpg


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)




コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
そうなんです。平屋なんです^^;
どう転がりますやら(・・;)
容積率をパンパンに使って、しかも夢の様な賃料にした新築を建てる方にはこき下ろされそうな企画ですがね(-_-;)
岡山大家|2016年08月03日(Wed) 10:55
なるほど、戸建ての平屋ですか。
確かに平屋自体、件数は戸建の中でもより少ないですね。
物件が希少で競合も将来的に出てくる可能性も低いとなれば、
安定して入居が維持できていいですね。

高齢化が進んでいく中、将来的にニーズはより高まっていくと思います。
室内をバリアフリー化して、高齢者以外にも身体が不自由で車いす生活を
余儀なくされている方の需要もあるかも。

建築費用や固定資産税も安く済むので、平屋賃貸は有望ですね。(^^♪
バーダック|2016年08月02日(Tue) 09:03
   
検索
検索語句
プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
岡山のブロガーのみなさん
リンク集
最新記事
最新コメント
りんしょ〜
リフォーム代は0円。 (11/11)
はぴりた奥さん
ブロック壊し2日目 (11/03)
りんしょ〜
ブロック壊し2日目 (11/03)
りんしょ〜
簡単なオーナーチェンジ (10/22)
バーダック
平穏な生活 (10/21)
りんしょ〜
身内が大家デビュー (10/20)
かな
ノーマルな方には刺激が強すぎ? (10/19)
りんしょ〜
即戦力か将来性か。 (10/18)
バーダック
即戦力か将来性か。 (10/18)
藤森英雄
いま旭川が決壊したら... (10/15)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※
RSS取得
<< 2019年11月 >>
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ

ここまで明かしたくなかった節税強化書