安定的に長く戦うには

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提

 
 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ1>
 倉敷市某所 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
  7月 8日(金)12時〜
  参加予定(定員9名)
  1HR田さん
  2HTさん
  3OCさん
  4OCさん奥さん(女性)
  5ayakoさん(女性)
  6norikoさん(女性)
  7J子さん(女性)
  8
  9わたくし

<見学会のお知らせ2>
 東区某所 yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
  7月 9日(土)12時半〜
  参加予定(定員10名)
  1摂津屋さん
  2HR田さん
  3よーすけさん
  4tokikoさん(女性、初登場)
  5TAKEさん
  6OCさん
  7OCさん奥さん(女性)
  8りょういちさん
  9yumiさん(女性、初登場)
  10わたくし
  ※満席になりました。

<イベント一覧>
 7月 1日(金)11時〜 中区某所 いいてんきさん村&こももさん3号平屋&ランチ2日目
 7月 2日(土)、3日(日)必殺伊豆熱川温泉旅行

 7月 8日(金)12時〜 minakoさん2号戸建見学会&ランチ
 7月 9日(土)12時半〜yumiさん再生予定大正築古民家&75万円古民家見学会&ランチ
 7月 13日(水)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ1日目
 7月 17日(日)12時半〜 F原Hさん南区戸建見学会&ランチ2日目
 7月 22日(金) 予定
 

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日はayakoさんと少々打ち合わせを(^^;
ファイル_002.jpeg


ついでにくつろいでもらいました(笑)
ファイル_000.jpeg



その後、無人で酸素カプセルをようやく始動してみた(^^;
2.jpeg



ちゃんと膨らみました(*´▽`*)
ファイル_003.jpeg


ただ、ひとりで中から密閉するのはかなり難しいな...


どうしたもんかね(-_-)


...


さて、今日も物件11号土地の話しで。

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 2015年09月30日 買物デー
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 2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
 2016年06月14日 何建てようかね?
 2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
 2016年06月16日 空間効率の最大化
 2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
 2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
 2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
 2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
 2016年06月28日 長期保有が前提


1LDK12戸 3LDK80u5戸 2SLDK70u5戸

植松 - コピー.jpg植松 戸建プラン - コピー.jpg植松 戸建プラン70u - コピー.jpg

1LDK12戸 9000万円 年835.2万円 表面9.28%
80u5戸  7750万円 年490.8万円 表面6.33%
70u5戸  7040万円 年460.8万円 表面6.54%

...

1LDKアパート12戸 表面9.28%
3.jpg

戸建5戸 表面6.33%〜6.54%
4.jpg

平屋5戸 ??
5.jpg



空間効率が激しく悪い平屋建て...


せっかく2階部分が使えるのに使わない...


こういうのを愚の骨頂というんでしょうかね(^^;


...


でもね、岡山駅直近とか伊島京山の超絶立地の物件以外で


長期で安定的に戦えていた物件って


アパートやマンションじゃないんです。


こういうのは仕組上、どうしても類似品が多くなってしまうんですよね(-_-;)


アパートマンションを建てる大手ハウスメーカーは


建てるのが仕事で、主に建てさせることで収益を上げます。


逆に言うと、建てさせられないと死んでしまうんです...


だから、あの手この手で次々建てさせないといけない...


そして、効率よく経営していくには


原型モデルとなるものを造って


同じようなものをどんどんコピーしていく。


工場で大量生産されて部材を現場で組み立てる。


いくつかに集約されたパターンを繰り返し造るから段取りもいいよね。


すると工期も短くなるから人件費が安く済む。


自動車メーカーが同じ部品を複数車種で使うのと似てるね。


効率化を進めると高収益体質になれるんだよね。


それを、空間を余すことなく建てさせると建築費もMAX取れるよね。



ただ、それは建てさせる側の論理


自分たちが生きるため


自分たちの高収益を実現させるため


需要と供給のバランスは無視して


ひたすら供給だけに突き進む



...


建てる側も、相続税対策とか田んぼの活用とか、


地主側の論理で建てる。


建てるなら空間をフルに使おう。


ここでも需給関係は無視


...


建てさせる側(メーカー)と建てたい側(地主)


どちらも建てたい理由があって


どちらも自分の論理で建てて


どちらも需給関係を無視




こんな思惑で建てられたものなら


大半がうまくいくはずないでしょうが。


...


どんな建物が長く住んでもらえるのか?

どんな建物が供給不足なのか?

どんな建物が供給過多になりにくいのか?




そういう建物が安定的に長く戦えるんだよ。


誰もそんなとこ見ないけどね。



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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バーダックさん、おはようございます。
少々容積を取ったところで、退去から次の入居に関する費用や期間が過大になれば、経営を大きく圧迫しますので、多くの人とは異なるアプローチで攻めてみようというチャレンジですね(^^;
自分としては勝てると思っているんですがどうなりますやら(^^;
岡山大家|2016年07月09日(Sat) 09:52
皆同じようなものを建てるから、供給過剰になってしまうんですね。
地主さんの中には収益よりも相続税軽減が目的の人もいますけど。

長く住んでもらうには、高齢者でも住みやすい平屋にするのはいいですね。
空間効率は落ちますが、住みやすいイコール長く住んでくれるということ。
退去が少なくて入れ替わりのリフォーム費用が抑えられるのは、長い目で見て
収益も良くなるかもしれないですね。固定資産税も安くなるし。
バーダック|2016年07月08日(Fri) 08:56
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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