岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　どうするか検討中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ１＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　　６月 １７日（金）１４時〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ryokoさん（女性・初登場）
　　　３J子さん（女性）
　　　４HR田さん
　　　５デンチさん
　　　６わたくし
　　　
＜見学会のお知らせ２＞
　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　　６月 １８日（土）１２時半〜
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１よーすけさん
　　　２りょういちさん（初登場）
　　　３O幡さん
　　　４むーさん（女性）
　　　５むーさん娘さん（女性）
　　　６F原Hさん
　　　７倉敷大家さん
　　　８T橋さん（女性・初登場）
　　　９じゅんこさん（女性）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

＜見学会のお知らせ３＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１Mさん
　　　２OCさん
　　　３OCさん奥さん（女性）
　　　４みっちゃん（女性）
　　　５わたくし

＜見学会のお知らせ４＞
　倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１HTさん
　　　２Sさん
　　　３みーちゃん（女性）
　　　４hirokoさん（女性・初登場）
　　　５三Mさん（女性）
　　　６わたくし

＜見学会のお知らせ５＞
　いいてんきさん村　見学会＆ランチ
　　６月 ３０日（木）１１時〜中区某所
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１TAKEさん
　　　２ロバートS田さん
　　　３HR田さん
　　　４OCさん
　　　５OCさん奥さん（女性）
　　　６かこちゃま（女性）
　　　７sachikaさん（女性）
　　　８じいじさん
　　　９いいてんきさん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。


＜イベント一覧＞
　６月　３日（金）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
　６月　３日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会１日目
　６月　４日（土）１１時〜　北区某所　ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
　６月　４日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会２日目
　６月 １０日（金）１１時〜　東区某所　motoさん５号＆100万円古民家見学会＆ランチ１日目
　６月 １０日（金）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会３日目
　６月 １１日（土）１１時〜　北区某所　よーすけさん２号戸建ビフォー見学会
　６月 １１日（土）１３時半〜赤磐某所　シークレット２０万円戸建見学会４日目
　６月 １７日（金）１４時〜　北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆お茶１日目
　６月 １８日（土）１２時半〜北区某所　HR田さん２号戸建ビフォー見学会＆ランチ２日目
　６月 １９日（日）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ１日目
　６月 ２９日（水）１２時半〜倉敷某所　600万円アパート見学会＆ランチ２日目
　６月 ３０日（木）１１時〜　中区某所　いいてんきさん村　見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝からロバートS田さんと


東区某所に解体の打ち合わせにいってきました。


ここで登場した素敵な古民家の再生に



関連記事
2016年06月11日　眠い...


邪魔な部分は壊してしまいたいんですけど


結構な規模の解体です(-_-;)


果たしてどうなりますやら...


...


さて、今日も続きで物件１１号土地のお話し。

関連記事
　2015年09月30日　買物デー
　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　2016年06月14日　何建てようかね？
　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）


ここね、見た目の利回り上げたいんなら


１ＬＤＫ１２戸 → １Ｋ１６戸にすれば、軽く１０％超えです(*´▽｀*)


それだとモロにレ○パレス（笑）


中古でいいのがないから、


そんな話しに飛びつく人も多いだろうに(-_-;)


この１ＬＤＫ１２戸でもクソプランなのに




利回りだけ取りにいっちゃだーめよ(-。-)y-゜゜゜


...


ここはね、１LDKでいったとしても、


いまのところ周囲にライバルは少ないのよ。


でも、ハウスメーカーのアパートがポロポロ増えてんのよね。


今後も増えるだろうね。


だけど、この界隈だけで見ると悪くないんですな。


でも、ここの上流に賃貸ニーズの旺盛な茶屋町があって


そっち方面から流れてくることも多いんですね。


そちらはもっとライバルが増えそうで


ここはそちらからのおこぼれをもらう感じになるかな...


ミクロで見ると１LDKで悪くないけれど、


少し広く見ると危険な臭いがプンプンする...


ミクロでライバル関係が安泰でも


その入居者たちはどこから流れてくるのか？


ってのが大切で


少しマクロに上流のライバル動向を掴んでおかないと


トンチンカンなプランになってしまいますな(・・;)


...


先日見せてもらったクソプランは正にそんな感じ。




駐車場をぶっ潰してそこを部屋にして


見た目の利回りを上げているだけ。


ライバル動向や賃貸ニーズは二の次だね。


見た目の利回りを上げるなんて簡単なんよね(-_-;)


建ぺい率、容積率をフルに使って部屋数を増やす。


これよね。


最近はそこに夢賃料を乗せるからたちが悪い(;´Д｀)


...


その敷地にどんな建物が入るか？


こういうのをボリュームチェックって言って


事前に検討するんだけど


こういうのは建築屋の入り方。


だから、ボリューム優先で需給関係を無視したプランばかりになるわけ。


せっかくの受注案件なんだから


建てられるところいっぱいに建てさせたいじゃない。


建てる方もどうせならせっかくの空間をフルに使いたいじゃない。


双方が空間効率を最大にしたいのよ。


でもね、ボリュームから入るから


どこも同じような建物になっちゃうわけ。


そうなると、いずれ差別化で困るようになるんよ...


ほとんどの人が選ぶ、空間効率の最大化は


レッドオーシャンへの入口にもなるんだけどな...

※ブルーオーシャンとレッドオーシャンとブラックオーシャン


そういうことに目を向ける人が少ないのは、


不動産業界の特徴かもね。


他業種では相当マーケティングに力入れてるけどね〜



つづく



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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