まだ買ってないのに...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

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 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<平屋見学会&ランチ>

 倉敷市某所のかこちゃまが100万円で獲得した平屋見学会&ランチです。

 2日目 5月12日(木)12時〜
  参加予定(定員14名)
   1HR田さん
   2ロバートS田さん☆
   3sachikaさん(女性)
   4しゅんさん
   5摂津屋さん
   6norikoさん(女性)
   7mtanaさん
   8麒麟さん
   9K本さん
   10HTさん☆
   11こももさん(女性)☆
   12倉敷大家さん
   13Y田さん
   14わたくし
   ※満席になりました。
   ☆14時半へ引き続きの方

引き続き、14時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。

この平屋に果たして値段がつくのか??
初の入札制導入です(^_^;)

  参加予定
   1こももさん
   2ロバートS田さん
   3HTさん
   4Y田さん
   5わたくし

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<イベント一覧> 
 5月 1日(日)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 1日目
 5月 2日(月)12時〜 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会&ランチ 2日目
 5月 7日(土)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 8日(日)12時〜 中区某所 猫専用アパート見学会 2日目

 5月 12日(木)12時〜 倉敷市某所 かこちゃま100万円戸建見学会&ランチ 2日目
        14時半〜倉敷市某所 果たして値段がつくのか? 平屋見学会
 5月 14日(土)、15日(日) 必殺三朝温泉旅行
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ながーく待っていたく物件10号土地が


ようやく来週には所有権移転できそうです(^^;

関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;


去年の2月に500万円を払って1年以上。


資金を寝かせていた分以上に取り戻さないとね(^^;


所有権移転を目前に控えて


土留め(どどめ)の見積もりを取りました。

1.jpeg

2.jpeg


ここ、隣が田んぼなんですよね。


6月中旬には田んぼに水が入るので、


そのままだとこちらも浸水して工事ができなくなるんです(>_<)


なので、この部分にコンクリートの壁を造るわけです。

土留め.jpg


月末までには完成の見込みです(^。^)y-.。o○


それから土を入れてですね。


...


さて、先日北区某所の戸建てを見てきました。


接道要件を満たさないものの再建築は可能。


そんなだから駐車場はなし


でも場所は悪くない


提示された価格がよかったので


「それだったらもう見ずに買いますわー」


って感じだったんですけど


とりあえず見せてもらうことに。


...


その頃、たまたま賃貸業者から物件探しの相談があって


「近々こんな物件が出るけど場所的にどう?」って話したら


借主が興味を示しているっていうんで


一緒に連れていくことに(^^;


まだ買ってもないのに客付けに動くという荒業(笑)


...


で、見てみると物件自体は全然問題なし(*´▽`*)

キッチン
3.jpeg

トイレ
4.jpeg

洗面脱衣所
5.jpeg

風呂
6.jpeg



借主も気に入ったようで


このまま完全ノーリフォームの現状貸し


話しがまとまってしまいそうですΣ(・□・;)


まず先に買えってね(笑)



おしまい



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この記事へのコメント

マスカットさん、こんばんは。

どんな物件か知りませんが、370万円でも、リフォームにあまりお金がかからなくて5万円ぐらいで貸せるレベルなら(^^)
安すぎると不動産屋がやる気出ないからなかなか表に出てこないですもんね〜(-_-;)

多くの見学会などの企画は人数制限をかけているのでメールを配信している人しか参加できないようにしているんです(-_-;)
昔は何も制限をかけていなかったんですけど、ある見学会に20人以上参加して大変だったことがあるんですよ(;´Д`)
集合場所にも困りますし、近所迷惑にもなるんでね...
いろいろ悩ましいです(>_<)
岡山大家|2016年05月10日(Tue) 20:15
バーダックさん、こんばんは。
ははは(^^;
たまたまですけどラッキーでした。
まぁまたあみだくじ行き確定でしょうけどね(^^;
岡山大家|2016年05月10日(Tue) 19:53
はじめまして。いつも楽しく拝見させていただいています。
2ヵ月前ほど倉敷市某所の築40年以上の戸建を購入する予定になってます。売主側で隣地を確定してもらい、今月末に370万円で決済です。

ただ、坪単価12〜14万円くらいの31坪で道を挟んだ隣が小学校ですが、軽・小さめの乗用車が一台しか入りません。ただ、徒歩1分強で月極駐車場はあります。

このブログを読んでいると、高値つかみをしてしまったかのような気分になります。

見学会などの登録などは別サイト経由で登録するのでしゃょうか?
マスカット|2016年05月10日(Tue) 13:19
物件買う前からお客が付いて、リフォームも無しとは、
これ以上効率的な賃貸運営は無いですね!

私もリフォーム中に部屋付けが決まる、ということはありましたが、
買う前に決まるのはさすがに最速記録ではないでしょうか。
バーダック|2016年05月10日(Tue) 09:52
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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