平穏な日々

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  14号戸建 どうするか検討中...

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<戸建見学会&ランチ2>

北区某所のT本さんがDIYも絡めて直した戸建も見学させていただけます。

 4月16日(土)12時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

雨漏りあり、シロアリありで四苦八苦されたようですよΣ(・□・;)

 参加予定(定員10名)
  1T本さん
  2 I島さん
  3HR田さん
  4よーすけさん
  5minakoさん(女性)
  6しゅんさん
  768さん
  8mitsueさん(女性)
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

その後14時から

<シークレットトレジャーハンター7&お茶 2日目>

北区野田屋町でのトレジャーハンター&お茶2日目です。
4月 16日(金)14時〜 

参加予定 
 1mihoさん(女性)
 2こももさん(女性)☆
 3むーさん(女性)
 4むーさん娘さん(女性)
 5mitsueさん(女性)☆
 6 I島さん☆
 7minakoさん(女性)☆
 8よーすけさん☆
 9わたくし☆
☆見学会から続けての方

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<平屋見学会&ランチ3>

Y口さんがDIYで仕上げた、平屋の見学会&ランチです。

車2台(10名)まででお願いします。

 4月19日(火)12時半〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1Y口さん
 2HR田さん
 3nnwさん
 4しゅんさん
 5わたくし

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<アパート見学会&ランチ4>

北区某所の中心部にほど近い立地で、
1K6室600万円で購入したというお得なアパートの見学です。

 1日目 4月18日(月)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。

 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2HR田さん
  3Mさん
  4hisashiさん(初登場)
  5かこちゃま(女性)
  6taimanさん
  7norikoさん(女性)
  8O村さん
  9麒麟さん
  10わたくし
  ※満席になりました。

 2日目 4月23日(土)13時〜 定員10名
 ご希望の方はこの専用フォームからお願いします。
 参加予定(定員10名)
  1Mr.Xさん(女性)
  2むーさん(女性)
  3むーさん娘さん(女性)
  4摂津屋さん
  568さん
  6mitsueさん(女性)
  7O幡さん
  8K只さん
  9こももさん(女性)
  10わたくし
  ※満席になりました。

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<イベント一覧> 
 4月 1日(金)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ1日目
 4月 2日(土)12時〜 中区・東区某所 トレジャーハンター&ランチ2日目
 4月 4日(月)12時〜 瀬戸内市長船 ayakoさん1号平屋見学会&ランチ
 4月 8日(金)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 1日目
 4月 9日(土)12時半〜 倉敷市某所 シークレット見学会 2日目
 4月 10日(日)11時〜 後楽園河川敷 花見
 4月 14日(木)12時半〜東区西大寺 O村さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 15日(金)13時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 1日目

 4月 16日(土)12時〜 北区某所 T本さんDIY戸建見学会&ランチ
        14時〜 北区某所 トレジャーハンター&お茶 2日目
 4月 18日(月)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ1日目 
 4月 19日(火)12時半〜北区某所 Y口さんDIY平屋見学会&ランチ
 4月 23日(土)13時〜 北区某所 Mr.Xさん 600万円アパート見学&ランチ2日目 
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


熊本ではどえらいことになっていますね(-_-;)


こういうのを見ると岡山ってほんと何もない。


平穏な日々ってありがたいですね。


昨日は見学会、


今日はトレジャーハンター、


明日も見学会&トレジャーハンター...


恵まれすぎていて怖いぐらいです。


...


そんなこんなで昨日は、O村さんのDIY平屋の見学会でした。


a.jpeg


まだまだ作業の真っただ中Σ(・□・;)

b.jpeg

c.jpeg


柱や扉を白く塗っています(^^)

e.jpeg

d.jpeg


シロアリ被害補修中...

f.jpeg


とはいってもベースが鉄骨なんで


直すとこもしれてるよね(^^)


トイレは元々はこんなでしたが

○トイレ.jpg


こんな風になりました(*´▽`*)

g.jpeg


完成が楽しみですね〜(^^)


...


なんて思っていたら


リフォーム工事初期の段階に


不動産屋さんに連れられ見に来た法人さんが


家賃○.○万円で借りたい言うてこられたそうでΣ(・□・;)


え〜!?


ここまでやったのに今更...


「きれいに直すから家賃あげてくれ〜!」

「いや、安いほうがいいんで...」

「ガビーン( ゚Д゚)」


まぁ世の中そんなもんです(笑)


この提示家賃ならサクッと貸しときましょう(^^;


フルに直しても数千円しか上がりませんから(;'∀')


なんだかんだでこの段階で決まるならラッキーですよ(*´▽`*)


...


その後、いつもようにランチへ


以前行った ゴルディロックス(Cafe Rest Goldilocks)へ向かうも

関連記事
2014年06月26日 いろんなアプローチがありますねー


なななんと定休日(-。-)y-゜゜゜


次に向かったのが同じ通り沿いの 碧い森(あおいもり)


しかし、満車(-。-)y-゜゜゜


次の候補をスマホで探しつつたどり着いたのが


Zicca(ジッカ)

h.jpeg


「和牛とアボガドの丼ぶり」
i.jpeg


15年前に自宅として建てたそうで


いろいろ工夫をされています(*´▽`*)


天井はベニヤ板を45cm角に切って貼り合わせたそうで。

j.jpeg


玄関土間は、ござを敷いて踏んづけたんですって〜

k.jpeg


いろいろ参考になります(^^)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

そうそう、基本的に綺麗にすればいいと思っていますね^^;
IKEAのはちょいちょい不具合が出るのでイマイチなことも時々聞きますね。

「自分なら」とか自己満足で進めすぎると痛い目みますね^^;
岡山大家|2016年04月18日(Mon) 17:19
きれいにリフォームすれば高い家賃がとれると思っている人いますねー。
たしかにIKEAのショールーム並みの内装にすれば即入居は決まりますが、
思っていた家賃がとれないのが現実。

いらん金使うよりも、そこそこ綺麗にしてそこそこの家賃で入ってもらうほうが
長い目でみて得だと思いますがねー。
家賃相場を無視したやり方は、いずれ行き詰まると思います。
バーダック|2016年04月16日(Sat) 10:09
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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