岡山に無いもの

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ 1>

北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会&ランチです。

苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう?

COTHAX(コザックス)北長瀬

こちらの専用フォームからお願いします。
専用フォーム 北長瀬新築マンション見学会&ランチ

3月21日(月・祝)12時〜
 1 O幡さん
 2 Mさん
 3 minakoさん(女性)
 4 倉敷大家さん
 5 mitsueさん
 6 Y山さん
 7 A木さん
 8 A木さん奥さん(女性)&お子ちゃま
 9 わたくし

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<イベント一覧>
 3月 16日(水)12時〜  わたくしの物件2号見学会&ランチ
 3月 18日(金)12時〜  北長瀬新築マンション見学会&ランチ 1日目

 3月 21日(月・祝)12時〜 北長瀬新築マンション見学会&ランチ 2日目
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日見学会をしたわたくしの物件2号。

関連記事
2016年03月16日 経営効率


早々に入金もあり、明日から入居です(*'▽'*)♪


ワックスかけたら綺麗になりますね〜(´∀`)

4.JPG

3.JPG



大きく伸びた木も切ってもらいました(´∀`)

1.jpeg

2.JPG


木は、放置しておくと厄介なことになるからね(ーー;)


...


2月末に退去して現地キーだけつけて放置していましたが


すんなり決まって良かったです(^-^)


新築プレミア(+5000円)で4年入居

壁紙1面交換+美装(敷金精算で随分余りが(^^;)

次の人が2年入居

美装のみ(敷金精算で負担)



ということで、ここまでの費用負担はゼロ。というかプラス(^^;


払ったのは、前回と今回の不動産屋への広告料1ヶ月ずつの計2ヶ月


前回も今回も礼金2ヶ月もらったから全然いいよ(^^;


あっ、前回物干しセットを買ってあげたから6000円負担か(^^;


でも、前々回はまだまだ使える全室のきれいなカーテン、


今回は寝室のシーリングライトを置いていってくれたさ(*'▽'*)♪


またどっかで使おう♪


まぁ新しいうちはある程度強気でいけるからね(´∀`)


零細大家なんでこういう一番おいしいところを取っておかないとね〜(´・_・`)


物件2号に関する過去記事
2012年09月30日 金利見直し
2013年01月16日 物件2号の収支
2013年11月26日 申込 と 退去立会
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。
2013年12月29日 3、繁忙期にかける!
2014年01月24日 和モダン
2014年02月13日 差し入れ
2014年04月20日 お昼の部も開催します。&固定資産税の実数値



一括借上げなんかしてもらうと


この一番おいしいところを持って行かれちゃうから(><)


駐車場3台でそこそこの平屋なんてこのエリアには全くないし、


ファミリー向け賃貸物件がどんどん増えていくような地域でもないしね。


これからもライバルはほとんど出てこないと思うな。


ライバルが増えてくると競争になって経営がしんどくなるよね(ーー;)


新築するんなら企画段階からしっかり練らないといけんと思うけど


みんな似たりよったりの安易な提案をすんなり受け入れるよね〜(´・_・`)


まぁいいけど。


...


さて、今日は北区北長瀬の新築マンションの見学会でしたー

じいじさん
こももさん(女性)
HR田さん
sachiさん(女性)
norikoさん(女性)
mtanaさん
68さん
OCさん
Y山さん
わたくし

の10名


ここは、岡山に無いものを造ろうというのがコンセプトだそうで(^-^)


そういうの大好きです♪



いやー、立派な建物ですね〜

5.JPG


眺めもよろしいな〜

7.JPG

6.JPG

8.JPG



21日(月・祝)の見学会二日目の前にネタバレになっちゃうから


内装は伏せておきます(^^;



おしまい



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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
そういう方々がいるからありがたい^^;
これからももっと増えるんでしょうねー
岡山大家|2016年03月24日(Thu) 10:16
ほんとに賃貸住宅って皆似たり寄ったりですね。
オーナーはほとんど勉強せずにハウスメーカーに丸投げするんでしょうね。
まあ、その方が差別化しやすくなって競争力が出ます。
悲しいことに新築する資金力はありませんが。
バーダック|2016年03月19日(Sat) 10:24
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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