経営効率

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day

 7号  H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。

 新築計画進行中。


☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入

 東区広谷に平屋2棟、戸建1棟を購入。

 関連記事
 2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
 2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
 2016年02月04日 近況報告
 2016年02月19日 聞き飽きた。
 2016年02月22日 真相はいかに?
 2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
 2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し


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<見学会のお知らせ 1>

北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会&ランチです。

苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう?

COTHAX(コザックス)北長瀬

こちらの専用フォームからお願いします。
専用フォーム 北長瀬新築マンション見学会&ランチ

3月18日(金)12時〜
 1 じいじさん
 2 こももさん(女性)
 3 HR田さん
 4 sachiさん(女性)
 5 Y山さん
 6 わたくし

3月21日(月・祝)12時〜
 1 O幡さん
 2 Mさん
 3 Y山さん
 4 わたくし


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<イベント一覧>
 3月 16日(水)12時〜  わたくしの物件2号見学会&ランチ
 3月 18日(金)12時〜  北長瀬新築マンション見学会&ランチ 1日目
 3月 21日(月・祝)12時〜 北長瀬新築マンション見学会&ランチ 2日目
 
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


最近、うちの近所に大きな家が建とうとしています。


今日はこんな大きなクレーンが入っていました(゚д゚)

1.JPG


たぶんこのクラスかと。

4.jpg


大きな重機が入らないと


小分けしたり人力の部分が増えてくるんで


建築費が上がっちゃうんですよね(ーー;)



うちの近所は道の狭いところが多いんですけど


一番狭いところでも2.3mぐらいはありますからね(^_^;)


どの場所で建てても、地盤関係以外の建築費は大きく変わらないので


土地値を安くする方向にもって行きがちですが


土地値の安いところって、大概道が狭い(;´д`)


道が狭いとか地盤の悪さとかを見落として


見た目の安さに釣られて買っちゃうと


建築費でしっぺ返しを喰らうということに(T_T;)


下水の有無や水道の引き込みのこともあるしねー(;´д`)


安価に建てられて、しかも土地値も安い


こういう土地を探すのが一番難しい(;´Д`A


...


さて、今日はわたくしの物件2号の見学会でした。

こももさん(女性)
HR田さん
倉敷大家さん
OCさん
OCさん奥さん(女性)
taimanさん
norikoさん(初登場、女性、見学のみ)
JBさん
GOGOさん
わたくし

児島大家さんはランチからの参加なので


ひとまず10名で出発ー

2.JPG

3.JPG


ここは、平成21年11月に新築しました。


2LDK 57u の 平屋で、建築中に申込。


9万円で4年住んでくださいました。

関連記事
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。



その際は、壁紙を1面だけ交換と美装。


きれいに使ってくださるとほんとありがたいですね〜(*'▽'*)♪


その後、5000円の家賃交渉があって


8.5万円で2年住んで今回の退去でしたが


今回も綺麗なもんで


美装だけでOKということで(*´∀`*)


賃貸経営って、入退去に掛かる費用が厄介なんですよね(><)


見た目の利回りばっかり見ている人はここに気づかない(^_^;)



入退去ってほんとお金かかりますもん(ーー;)


リフォーム代や広告料ね...


ここは、新築時は広告料なし、2回目は1ヶ月、今回も1ヶ月。


まぁ、これは仕方ないところですかねー(^_^;)


これを2ヶ月だ3ヶ月だ放出してたらきついわね...


あとは、リフォームを減らさないとね...


リフォームを減らすには


入退去の数を少なくするか


丁寧に使ってくれる人に入ってもらうか...


ボロにそのまま入ってもらってもいいけど( ̄▽ ̄;)



理想の家賃、理想の入居率から導かれる


理想の表面利回り




これは投資的な目線なんよねー


賃貸経営だから、経営効率を考えんといけんよね(^_^;)



おしまい



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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
そうですね。家賃が高いと丁寧に使ってもらえる確率は高いと感じますね〜
できるだけ丁寧に使ってもらいたいものです(^^)
岡山大家|2016年03月18日(Fri) 08:37
退去時の原状回復費用は、住んでいた人によって大きく変わりますねー。
家賃が高い部屋は比較的きれいに住んでいた人が多い様な気がします。
家賃が高い、属性がいい、生活も荒れない、という図式でしょうか。
1Kの部屋できれいに退去してくれた部屋を見ると、ラッキー!って思います。(^^)
バーダック|2016年03月17日(Thu) 09:05
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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