真相はいかに?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。


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......


<見学会&ランチのお知らせ 1>

HR田さんの1号戸建がついに完成!
DIYで約1年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス
2015年10月09日 水面下で動いております。

ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀`*)

HR田さん1号DIY戸建 見学会&ランチ

1日目 2月26日(金) 12時〜

1日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 HR田さん
 TAKEさん
 JBさん
 ロバートS田さん
 わたくし

2日目 27日(土) 12時
2日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 HR田さん
 しょーですさん
 児島大家さん
 児島大家さん奥さん(女性)
 わたくし

仕上がりが楽しみですね〜(´∀`)

ここも車の置場がないので、車2台分の各日定員10名でお願いします(^^;


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<イベント一覧>
 2月 2日(火)11時半〜  DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 5日(金)12時〜   東区トリプル見学会&ランチ 1日目
 2月 6日(土)12時〜   東区トリプル見学会&ランチ 2日目
 2月 9日(火)12時〜   HTさん1号戸建 見学会&ランチ 1日目
 2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会&ランチ 2日目
 2月21日(日)12時〜   よーすけさん1号戸建 見学会&ランチ

 2月26日(金)12時〜   HR田さんDIY1号戸建 見学会&ランチ 1日目
 2月27日(土)12時〜   HR田さんDIY1号戸建 見学会&ランチ 2日目
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は次女の3歳の誕生日でした(^-^)

2.JPG


子供の成長は早いなー(゚д゚)


この時期は二度と訪れない訳ですからね。


仕事ばっかりしているそこのお父さん。


仕事中心で生きてると、


気づいたときには一緒に誕生日を祝えなくなってるかもよ(-_-;)


...


今日はね、日本政策金融公庫に書類も持って行ってきました。

1.JPG


早ければ25日に融資金が振込まれるそうで。


いつもながらほんと早いね(゚д゚lll)


あとは、3月1日の決済を待つばかり(^-^)


ひとつ空いてるから、所有権移転したら見学会しましょうかねー


...


その前に、わたくしの2号平屋が2月末に退去します(-_-;)


ということで、2号物件の見学会をしましょうか。


実は2年ちょっと前にも一度空いたので見学会をやったんですよねー

関連記事
2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


日程を調整して近日中にお知らせします(^-^)


...


さて、ある方から相談を受けたんですけど


お持ちの1Kアパートがひとつ空いていて


とりあえず前の方の家賃で募集していると。


で、その賃料は数年前のものだから


「いまなら少し下げたほうがいいんじゃなかろうか?」


と、管理会社に相談したところ


「そのままでいけますよー」 


と言われたきり


全然決まらず、どうやら案内も無いようで困っている...


かいつまんで言うとこんな感じ。


で、賃料を聞くとやっぱりちょっと高い感じ(-_-;)


時期的にも、少しさげてでもここで決めておきたいので


「家賃を下げるのは誰にでもできるので一番の愚策ですが、

下げるのが一番効果的ですよ」

「少しのことで長期で空けるよりはここでサクッといったほうがいいでしょう」



というお話しをしました。


ところが、たまたまその日


物件近くの不動産屋が直接自宅に訪問してきて


「現状の家賃のままでお客がいるので紹介させてほしい」 と...


...


そこから先の話しはまだ聞いていませんけど、


ここでわたくしが思うのは、「それほんとに客いるの?」ってこと。


まぁ法人契約とかなら、現状家賃でも借りる人もいるかもしれませんが


他社管理物件とわかっていながら


家主宅への直接訪問からの斡旋依頼
...



なんで管理会社を飛ばして話にいくの?


そんなことが発覚したら、その管理会社と揉めるよね?


いままでは付き合いなかったの?




ね?おかしいでしょ?


相手は最大手級


たったひとつの1Kの契約のために、普通はそんなことしないんですよ。


大手管理会社と揉める可能性を含みながらすることではない...


...


不動産屋ってね、紹介できる部屋は 商品 なんですよ。


で、その部屋たちはどんどん入居が決まっていっちゃうと


商品は無くなりますわね。


そのうち、他の部屋が空いて、商品になるわけですが


いろんな、商品のラインナップがあったほうがいいですよね。


増えても別に在庫になるわけじゃなくて、単に部屋情報が増えるだけだから。


そういう作業を物調(ぶっちょう・物件調達)とか仕入れって言います。


...


やり方は簡単


近所に聞き込みするとか、登記簿取るとかして


大家宅を調べて直接アタック


「うちにも斡旋させてもらえませんか?」


って交渉しに行くだけ。


で、大家が 「いいよ」 って言えば商品になるわけです。


...


でも今頃は、今回みたいに大概どこかの管理会社が入っていたりします。


でも、その物件を商品にしたい。


それで大家を調べて直接訪問をしても


大概、「あー、うちは○○に管理任せてるから、そっちへ聞いてー」


ってなるのね。


そこで、どうやって話しに持ち込むか...


「いまうちに、ここに入居したいってお客さんがいるんですけど

紹介させてもらえませんかー」



って、大家のところにいくとどうでしょう?



今回の話しは、もしかしたらそういう話かもしれないなと...


・管理会社を飛ばして直接訪問してくる...

・都合よく前の高い家賃でお客がいるという...



わたくしは一番にそこを疑いましたがね...


果たして真相はいかに?



まぁ杞憂に終わって、そのまま決まればいいんですけどね(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
それやられると管理会社はイヤですよねー(^_^;)
空室が無ければ済む話しなんですが...
管理会社の脇の甘さもありますわね(-_-;)
岡山大家|2016年02月25日(Thu) 09:54
あつさん、おはようございます。
不動産屋はすぐ売上が立つ商品が欲しいのですΣ(・∀・;)
岡山大家|2016年02月25日(Thu) 08:34
賃貸屋さんに入居者斡旋の営業回りすると名刺も交換するし、
営業マンとも仲良くなったりします。
それで、管理会社を飛ばして直接家主の私に案内の連絡がある訳ですが、
管理会社としてはあまり面白くないことですね。

他社が案内したことを私が管理会社に連絡しなかったので、
知らずに管理会社が案内入れていたらお客がバッティングして信用問題になる、
と管理会社に怒られました。^_^;



バーダック|2016年02月23日(Tue) 16:56
なかなか奥が深いですね(笑)
先日ついに物件のマイソクを持って不動産屋さん巡りをしましたが昔、物件を買いたい。紹介してほしいと行って回った時のあの冷たい対応とはうって変わって、賃貸物件の募集のお願いだと優しい優しい(笑)

やっぱり商品を大家から持って来てくれるのはありがたいことなんですね。(笑)
次からは早めに行動してみます。
戸建て大好きあつ|2016年02月23日(Tue) 10:00
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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