君に必要のないものでも世界のどこかで必要とされる物がある。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会&ランチのお知らせ 1>

よーすけさんが先日購入された記念すべき1号戸建

関連記事
2015年12月05日 第17回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)
1.jpeg  2.jpeg

というわけで、よーすけさん1号戸建 見学会&ランチ
2月21日(日) 12時〜


詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1 よーすけさん
 2 Bさん
 3 mitsueさん
 4 tamioさん(初登場)
 5 O幡さん
 6 I崎さん
 7 K原さん
 8 HTさん
 9 じいじさん
 10 わたくし
※締め切りました(ーー;)

---


<見学会&ランチのお知らせ 2>

HR田さんの1号戸建がついに完成!
DIYで約1年かけて仕上がりました(^-^)

関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年03月27日 これでおばあちゃんに聞いてみてください。
2015年06月03日 外国人向けシェアハウス
2015年10月09日 水面下で動いております。

ということで、見学会をさせていただくことになりました(*´∀`*)

HR田さん1号DIY戸建 見学会&ランチ

1日目 2月26日(金) 12時〜

1日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 HR田さん
 TAKEさん
 ロバートS田さん
 わたくし

2日目 27日(土) 12時
2日目のエントリーはこちらの専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 HR田さん
 わたくし

仕上がりが楽しみですね〜(´∀`)

ここも車の置場がないので、車2台分の各日定員10名でお願いします(^^;


---

<イベント一覧>
 2月 2日(火)11時半〜  DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 5日(金)12時〜   東区トリプル見学会&ランチ 1日目
 2月 6日(土)12時〜   東区トリプル見学会&ランチ 2日目
 2月 9日(火)12時〜   HTさん1号戸建 見学会&ランチ 1日目
 2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会&ランチ 2日目

 2月21日(日)12時〜   よーすけさん1号戸建 見学会&ランチ
 2月26日(金)12時〜   HR田さんDIY1号戸建 見学会&ランチ 1日目
 2月27日(土)12時〜   HR田さんDIY1号戸建 見学会&ランチ 2日目
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(°_°;)(; °_°)
※各自スリッパや名刺(自作でもなんでもOK)など必要なものを持ってきてくださいね。
 みなさんお持ちなので無かったら失礼かなーって(^^;


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子とタンス。
4.JPG  5.JPG


...


こんばんは。岡山大家です。


先日、なかなか面白い方にお会いしましてね。


その方の名刺には、こう書かれていました。


君に必要のないものでも

世界のどこかで

必要とされる物がある。



いいですねー ( ・∀・) イイネ!



これ、賃貸でも似たようなとこがあってね。


あなたが 「こんな物件誰が借りるの〜?」 って思う物件でも


貸せちゃうことってよくある話し(^^;



例えば、トイレの配管が貫通したじいじさんの1号戸建

関連記事
2015年09月02日 配管が貫通(゚д゚)


もう契約終わったのかな?


入居間近と聞いています(^-^)


...


第15回あみだくじでゲットしたA木さんの1号戸建

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年10月04日 水回りはポイント高い
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。
2016年01月08日 4 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月09日 5 スーモに掲載するか?しないのか?


いま申込が入って審査中で


3月1日入居予定で進めています(^-^)


...


かこちゃまの40万円戸建だって貸せましたし

関連記事
2015年12月18日 1万円台からの〜 10万円超えへ
2015年12月19日 興味津々です。
2015年12月31日 自分次第
2016年02月07日 単なる思い込み



IW本さんの1号戸建だって

関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月23日 200万→10万→190万
2015年07月25日 利益率の高いほうが好きです。
2015年08月19日 スタートライン
2015年08月31日 初仕事
2015年11月06日 一発目でこれなら文句なし
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2015年11月25日 これからが本番です!


狭い道を少し登るので、否定的な意見も結構ありましたが


現在賃貸中(^-^)




わたくしの物件9号ノーリフォーム戸建もそう。

関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)


随分否定的なことも言われましたけど


いまも普通に入居していますねー(^_^;)


...


そういうことなんです。


あなたの感覚では無理(不要)だと思っても


必要性を感じる人は1人や2人はいるんですよねー(*'▽'*)♪



そして、あなたが持っているその1部屋に入る人は、1人(1組)だけ


内見にきた人の大半に気に入ってもらう必要はないんですよね。


気に入ってくれる人は、たった1人(1組)だけでOK


そういうことがわかっていない大家さんって結構多くて


誰にでも好印象を持ってもらおうとして


万人受けする部屋作りをしますが


結果的にどこにでもある普通の部屋になってしまうという(ーー;)


そういう部屋は


結局、場所や条件での戦いになってしまうんですね...



あっ、でも戸建だったら


存在そのものが差別化になることが多いので


普通に仕上げても大概大丈夫(^_^;)


逆に、変に手を加えすぎない方が


コスト的にも助かるよね(๑≧౪≦)

...


君に必要のないものでも

世界のどこかで

必要とされる物がある。




多くの人が求めるようなものは


多く出回るようになってしまうと


相対的に価値を失っていきますよ。



価値を失いにくくするためには


多く流通しないものを保持
するのがよろしいかと思いますが


多くの人は群集心理に流されてしまうんですよねー(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
おっしゃる通りで。
競合こそが一番ダメな要因だと思いますね(-_-;)
岡山大家|2016年02月18日(Thu) 09:32
私もボロアパートを買うときに、「あんなボロ買ってはダメ!」と忠告した人が
いましたが、その人が同じようなボロアパートに買付け入れてます。

大家側の判断でダメでも、そこに住みたい、住まざるを得ない、人はいます。
戸建賃貸もそうですが、低所得者向けの物件も数は少ない気がします。
多少のリスクはあっても、競合の少ないところを狙っていくのが成功する
賃貸経営だと思います。
バーダック|2016年02月17日(Wed) 09:05
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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