こんなんで貸せるんだー!?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会&ランチのお知らせ 1>

中区のHTさんの1号戸建も見学させていただけますよー(^-^)

2月11日(木・祝)12時〜
 2日目ご希望の方はこちらからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1 mitsueさん(女性)
 2 倉敷大家さん
 3 児島大家さん(初登場)
 4 児島大家さん奥さん(女性、初登場)
 5 I崎さん
 6 K原さん
 7 O幡さん
 8 rikouさん
 9 わたくし
 
ランチも一緒に(^-^)
こちらも車2台の10名でお願いしますm(__)m

...

<見学会&ランチのお知らせ 2>

よーすけさんが先日購入された記念すべき1号戸建

関連記事
2015年12月05日 第17回あみだくじ

こちらを見学させていただけることになりましたー(^-^)
ご夫婦で頑張って壁を塗ったそうですよ(๑≧౪≦)
1.jpeg  2.jpeg

というわけで、よーすけさん1号戸建 見学会&ランチ
2月21日(日) 12時〜


詳細、エントリーは専用フォームからお願いします。

参加予定(定員10名)
 1 よーすけさん
 2 Bさん
 3 mitsueさん
 4 tamioさん(初登場)
 5 O幡さん
 6 わたくし

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<イベント一覧>
 2月 2日(火)11時半〜  DDMさんの1号戸建ビフォー見学会&ランチ
 2月 5日(金)12時〜   東区トリプル見学会 1日目
 2月 6日(土)12時〜   東区トリプル見学会 2日目
 2月 9日(火)12時〜   HTさん1号戸建 見学会 1日目

 2月11日(木・祝)12時〜 HTさん1号戸建 見学会 2日目
 2月21日(日)12時〜   よーすけさん1号戸建 見学会
 3月 5日(土)、6日(日) 必殺群馬県草津温泉旅行
  申し込みフォーム

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、HTさんの1号戸建の見学会でしたー

じゅんこさん(女性)
じゅんこさん娘さん(女性)
こももさん(女性)
S農さん
しゅんさん
じいじさん
OCさん
OCさん奥さん(女性)
わたくし

の9名で出撃ー

1.JPG


HTさん1号は以前ここで少し登場しましたね(^-^)

2015年12月15日 みんなどんどん進んでるよ!



リフォーム後に見に行くのは初めてでしたが


あまりお金をかけずに(13〜14万円)


そこそこきれいになっていました(^-^)


ビフォーの写真がないのが残念ですが


アフターはこんな感じでピカピカー(*゚▽゚*)

3.JPG


やっぱり水回りが良くなると雰囲気変わるね〜




ここ、2階の一部の部屋が、床も壁も天井もベニアのままだったんですが(°°;)"((;°°)

5.1.JPG


ここの座を上げてフローリングかCFにして


クロスを貼ったところで


家賃への影響は特になし...(><)


だったら壁、天井はそのままでいいので


床だけカーペットを敷いてごまかしちゃいましょう!(๑≧౪≦)


ってーことで、HTさん自らカーペットを敷きましたo(^▽^)o

5.JPG


50cm角のよくみかけるやつですね(^-^)

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感想(162件)





これなら自分で簡単にカットできて敷けるし


そんなに高くないからねー


わざわざ座を上げてやらなくても、こんなんで充分です(*'▽'*)♪


1階も、キッチンの床と洋室の床のゆるかったところを補修して


そこを隠すのについでにCFを貼っただけで


壁はそのままです(´∀`)

2.JPG


OCさんがしきりに


「こんなんで(この程度のリフォームで)貸せるんだー(゚д゚lll)」


って言っていましたが


むむっ!そうなんです!(川平慈英風に)


こんなんでいーんです!



実はここらあたりは、地域的に人気はあまりない...


やや高台で道中の道も狭い...


失礼ながら、元々好条件で貸せるものじゃないんです(><)


ただ、安く買えて、駐車場も2台ある。


家もそこそこ綺麗で結構大きい。


そのあたりからわたくしが弾いた貸せそうな家賃


5.5万円+駐車場3千円


もう少し程度なら乗っけてもいいかもしれんけど


6万円超えるとちょっとな...


高く設定しすぎても


空室期間が伸びれば逆に損(ーー;)


割とサクッと決まる家賃で


そこから考えたリフォームとなると、こんなもんなんです(^^;


そりゃもっとお金さえかければ


どんどんキレイになりますが


キリがなくなってくる割に、家賃に反映しない(><)


貸せるラインとそれに見合ったリフォーム。


そのあたりのバランスがなかなか難しい(^^;


いろいろ気になってついついお金かけちゃうんだよねー


もうね、自分との戦いですよ。


こっちが良かれと思ってやっても


入居者に響かないことって多いんですよね〜(ーー;)


響いてくれる入居者だけが入ればいいって考えもありますけど


どうにか古い戸建てを安く買えて


リフォーム予算も限られている状況
だと


こういう方向でいいんじゃないですかね。


自己満足、入居者満足の追求は、


軌道に乗って余裕がでたら考えていけばね(^-^)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

HTさん、おはようございます。
みなさん満足でした!
ありがとうございます(^-^)
岡山大家|2016年02月13日(Sat) 07:24
1号2号とも見学会お世話になりました。仕事で欠席して申し訳ありませんでしたσ(^_^;)皆さんのちころみたいに綺麗じゃないから恥ずかしいんですが、何かの参考にしていただければ幸いです。
HT|2016年02月10日(Wed) 21:27
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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