はっきり言って迷惑なんです...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5rikouさん
 6じいじさん
 7倉敷大家さん
 8SB田さん
 9SB田さん奥さん(女性)
 10わたくし
※締め切りました。

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---


<新年会 第一弾>

必殺新年会&ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきますグッド(上向き矢印)

1月23日(土) 17時〜22時
岡山市南区若葉町20−23
焼肉 珍山園

・最上級焼肉のコース
・4時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き


料金 10,000円(税込)


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

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<新年会 第二弾>

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催しますグッド(上向き矢印)

1月26日(火) 11時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか?

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますグッド(上向き矢印)

1月30日(土) 18時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目

 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目
 1月23日(土)17時〜  必殺新年会&ミニセミナー in 岡山
 1月26日(火)11時半〜 新年会 昼の部
 1月30日(土)18時〜  新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、namiさん新築マンションの見学会でした。

namiさん(女性)
O幡さん
Y吹さん(初登場)
摂津屋さん
Y島さん(初登場)
KS原さん(初登場)
F原Kさん
68さん
わたくし

の9名

DSC_5187.JPG


namiさんの涙々の苦労話を聞き入っています(^^;


明日もあるのでお楽しみに(^-^)


...


その後ランチへレストラン


現地でどこにしようか悩んでいると、こももさんからLINEが!?


明日の見学会後の食事に、


北区谷万成の Lanai(ラナイ) が良さそうですよ〜 って。


なんと 「今も友達といます」 って。

こももさんブログ


じゃあそこでってことで、行ってみると


ランチ会で有名なあんじゅさんとランチ中でした(^-^)


わたくしはハンバーグを頼みましたが、


なかなかのボリュームでおいしかったですよひらめき

DSC_5188.JPG

DSC_5189.JPG


...


さて、わたくしの知り合いの不動産屋の方が何やらお困りのようで(><)


メールがきたので一部を拝借します(^^;


「このところ投資したい方わんさか来店されてます。
皆さん2-300万円の自己資金握りしめ・・・

お勤めされてたりするのなら良いのですが、
専業主婦の方だったり、そこそこのご年齢だったり。
元手を倍にする以前に、回収前に引退ですよ!?
というような妙齢のお姉さまだったりもされますんで。
正直困っております(>_<)」




どうやらこのブログをお読みの方も多いようで



「何か美しくて・高利回りで・誰もが欲しがる収益物件を
損しないように買いたい、言われるんで...」



うーん(。-_-。)


このブログの功罪とでもいいましょうか(ーー;)


そんなものがあなたの手元に届くはずはないんですが


現実を知らず、夢だけを追いかけているんでしょうね〜たらーっ(汗)


...


直接お会いした方にはよくお話しするんですが


不動産屋の収益は手数料収入がメインです。


いわゆる 仲介手数料 のことですね。


仲介手数料についてはここで書いたので読んでみてください。

関連記事
2015年09月29日 6万円足りないんです。



ざっくり言うと、物件価格の3%+6万円+消費税


これを、売主、買主双方からいただけます。


例えば、1億円の物件が売れれば


3%+6万円+消費税 で


306万円(税別) を 双方から頂戴しますので


ひとつの仲介で600万円以上の収入になります。


2000万円の物件なら 66万円(税別)を双方からですので


130万円超ですね(゚д゚)


...


不動産の仲介って、


1億円だろうと、2000万円だろうと


基本的に作業は一緒ですので


仕組み的に単価(物件価格)が高いほど


収益効率が高くなりますわね。



これが、100万円の物件だと5%なんですが


そうなると、双方から5万円(税別)ずつで 10万円(税別)...


200万円でも5%で 10万円(税別)を双方からで 20万円(税別)...


同じ作業をやってこの格差...

...


不動産屋の営業マンって、ご多分に漏れず


ノルマとか目標を持たされています。


毎月数百万円の目標を追っているわけです。


その金額を達成すれば歩合が付いたりすることもあるでしょう。


そんな状況の中、


100万円とか200万円の物件をお求めの方が殺到したら...


相手をする時間だけが大幅に増えて、売上は少し...


そんなんじゃ目標に到達しないんですね(><)


...


そして、不動産屋は売れないと手数料をもらえません


いろいろ案内したり、売主と調整したりと


それなりに時間と労力を使って売る努力をします。


ですが、貯金はない、ローンは通らない


なんて、購入に至らない可能性が高い人を相手しても


一円にもなりません(><)


不動産屋に行って、そっけない対応を取られたことはありませんか?


裏にはこういう事情があるんです...

...


100万円とか200万円って物件


ネットとかにも滅多に出てこないですよね?


こういうのは単価が低すぎて


売りの依頼を受けても不動産屋が断ることがあるんです(ーー;)


手間の割に儲からないんでね...



時々、そんな売却依頼を受けたとしても


ネットに載せたりしたら大炎上です(ーー;)


問い合わせはバンバンくるし、案内してくれって殺到しますがく〜(落胆した顔)


その結果、売上はごくわずかバッド(下向き矢印)


なので、ネットに載るようなことは滅多にありません...


載せるのもそれなりに手間がかかりますし


はっきり言って面倒なんですね...


...


もし激安物件があれば、そんな面倒なことをせずに


この人なら買ってくれそうとか、


買ってくれる人を知ってそうとか


って人に、電話1本かけるだけ。



「岡山大家さん、こんなのありますけど買いませんか〜」


って電話したほうが楽なんです(笑)


...


そういう事情を知らず、


店頭で初心者丸出しの初歩的質問をバンバンしているあなた。


それでも根気よく話しを聞いてみれば、


貯金も少ない、ローンも無理っぽい...


一円の売上にもならず...


その取られた時間が深夜のサービス残業に...



仕事とはいえ、そんなあなたのことを真剣に取り組めますか?


いますぐにでも売上がほしいのに...



はっきり言って迷惑なんですよね...



どの営業マンも口には出せないでしょうから、


ここで書いちゃいました(^^;


現実はそんなもんなんです(/ω\)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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おっ、出たな!子育て大好きおつさん(笑)
もしかして暇でしょ?(笑)
岡山大家|2016年01月13日(Wed) 08:43
大黒天人さん、おはようございます。
安くて良いものが普通に買えると思ってる方って時々いますね...
そういう方も徐々に現実がわかってくるでしょうが(^_^;)
岡山大家|2016年01月13日(Wed) 08:41
大きい声では言えませんが、業者は
黒い部分もありますよね。お客
さんの方にも問題はある
んでしょうが。。。
もう少し常識をわきまえて
新しい物件にチャレンジしたいですね。
年々良い物件が少なくなり、不動産
会社にとっても、優良顧客
に物件情報を流したいでしょうから。買い方の
参考になる本でもあればいいですが。大手の
加盟店なんかに行ったり
したら丁重に断られたり
または相手にしてもらえなかったり。。。
せっかく不動産のお店に行く
んですから、せめて何
か持って行くとかしたほうがいいのですかね。
子育て大好きおつ|2016年01月12日(Tue) 13:21
例えば、リスクのない物件を
100万円以下で売りに出したら
購入希望者は殺到しますね

ですが、どんなに購入希望が殺到しても
所詮は限定1の商品です

買ってクレームつけられて、
売主さんから取引NGが出てしまうと
今後の取引に影響しますね

値段が安いのはなんらかのリスクがあるから安い
そのリスクの考え方が許容できるかつ跳ね返せる人が
その価格で買うことが出来ます

しかも、物件自体が問題なくても
周辺環境でリスクが有って、
不動産会社さんもわからないかった瑕疵が出たら
泣き寝入りしないといけないことを
理解せず、業者さんに
「リスクが無く、すぐ入居者が付いて
価格が1戸につき100万の収益物件下さい」
と問い合わせてきた人がいたらしい

そんな物件あったら業者さんが
買って値段上げて転売しますよ

その辺を理解してほしいですね
大黒天人|2016年01月11日(Mon) 16:24
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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