3 スーモに掲載するか?しないのか?

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3こももさん(女性)
 4ロバート島田さん
 5摂津屋さん
 6SB田さん
 7IW本さん
 8HTさん
 9わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1mihoさん(女性)
 2OCさん
 3OCさん奥さん(女性)
 4わたくし

2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)

参加予定
 1じいじさん
 2こももさん(女性)
 3O幡さん
 4I島さん
 5よーすけさん
 6摂津屋さん
 7K原さん
 8わたくし

ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2O幡さん
 3Y吹さん(初登場)
 4摂津屋さん
 5Y島さん(初登場)
 6K原さん(初登場)
 7わたくし


2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

参加予定
 1namiさん(女性)
 2こももさん(女性)
 3GOGOさん
 4かこちゃま(女性)
 5かこちゃま娘さん(女性) 未定
 6わたくし

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日はいいてんきさんと赤磐市へ車(セダン)


というのが、わたくしの物件10号土地が


ぼちぼち動くということで、現地で打ち合わせをしてきました。


現状はまだこんな感じです(^^;

DSC_5133.JPG


さて、何に使おうかね〜


...


その後、TAKEさんとこで一緒にランチレストラン

THE CHAYA(ザ チャヤ)

DSC_5134.JPG


いつもありがとうございますm(__)m


...


さて、今日ももう少しスーモについて書いてみましょう。

関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年01月05日 2 スーモに掲載するか?しないのか?


スーモに載せてもらえないのは、


あなたが悪いんですよーって書きましたけどね


実は不動産屋にもいろいろ事情があるんです(°°;)"((;°°)


スーモの載せるのってもちろん有料


各不動産屋が広告宣伝費として払います。


当時は1コマ500円だったかな。


某FCなんかは、特別価格で350円ぐらいたったかな。


まぁ何にしてもたくさん載せれば載せるほどお金がかかるので


小さい不動産屋だと


通常月でせいぜい50〜100コマ程度しか載せないんですよ(ーー;)


というのがね、予算の問題ももちろんですけど


あれって、ひとつひとつ手入力なんです(ーー;)


定期的に空室状況の確認をして


決まったものは落として新たに何かを登録したり


条件が変わったりしたら都度変更...


通常営業をしながら、このメンテをするってのは相当きつい(><)


当然、数が増えれば増えるほど負担も増しますわね...



載せたはいいが、決まったものをそのまま放置しておいたら


おとり広告と取られてしまいますから


頻繁なメンテナンスは欠かせないんです(><)



じゃあ事務員を増員するかというと、小さなところではまず無理(゚д゚lll)


だから予算的、労力的に上限って見えてくるんですよ。



大手FCなんかでも、通常月は300〜800ぐらい。


まぁ岡山での話ですけど。


そのFCのシステムとスーモが連動しているようなところだと


掲載もメンテも省力化されるので


枠を増やす余地もありますけど


結局予算の問題が引っかかってくるので


どちらにしても上限は見えてきます。


...


世の中には、数千数万という空き部屋がある訳ですよ。


予算、労力から全て掲載するのは無理...


基本的には、自店舗のターゲットに合致


かつ、集客に結びつくような物件を選定して掲載する訳です。

...


他にも、クソだろうがミソだろうがとにかく管理物件を優先したり


新規取り扱いでオーナーアピール用にしたり


各店の思惑があるんですよね〜


...


だから、スーモに載っていないから募集されていないという訳でも無い(^^;


全てを載せることは無理なんですから。


載せてくれているということは


予算や労力の壁を超えて、その店の思惑と合致したというだけでね。


...


この方の場合


他社に不満を抱いてやってきた訳ですから


最初の取引の時


アピールポイントとしては一番良い



移った途端、パリッとスーモに掲載して


サクッと申込が入ったら


「おー、新会社はなかなかやるじゃねーか(゚д゚)」ってなるでしょ?



やる気や実力をアピールする絶好のチャンスを活かして


まんまと成功したってことですね( ̄ー ̄)



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
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バーダックさん、おはようございます。
大家さん自身の作る募集チラシの出来はあまり関係ないですね(^_^;)
結局、自店にメリットのある物件かどうかなんですよ...
岡山大家|2016年01月08日(Fri) 10:47
募集チラシを重視する大家さんは、
チラシ情報が正確なら、ネット掲載の入力をするための資料として賃貸屋さんが使用するのでネット掲載されやすい、という考えですが、
賃貸屋さんにもいろいろ事情があるので、チラシの出来が良くても必ずネット掲載される
とは限らないんですねー。
バーダック|2016年01月07日(Thu) 09:50
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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