一発目でこれなら文句なし

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<見学会&ランチ会のお知らせ1>

かつて猫24匹が住んでいた
強烈な異臭を放っていた猫部屋再生後の見学会です。

関連記事
2014年05月13日 現状200% 満室時330%
2014年12月26日 そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日 猫屋敷再生マスター?
2015年05月08日 DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日 猫ピタ
2015年06月11日 やっとニオイが気にならなくなりました。

※その後わたくしの物件4号で楽しく過ごしているようで(^^;
2015年02月16日 物件4号のお話し


11月9日(月)、11月21日(土)両日12時〜
ハローズ岡南店
岡山市南区松浜町4番7号


その後ランチへいきましょう(^-^)

今回はロバートS田さんのリフォーム中の物件も近いということで

併せて見学させていただくことになりました〜グッド(上向き矢印)

OCさんのシロアリ対決激安戸建も近いから行くことになるかも?

関連記事
2015年10月27日 またひとりスタートラインに。

11月9日(月)12時〜
 参加予定
  OCさん
  ロバートS田さん
  こももさん(女性)
  T政さん
  わたくし

11月21日(土)12時〜
 参加予定
  OCさん
  ロバートS田さん
  I島さん
  よーすけさん
  わたくし


ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

※当日は、スリッパを持ってきてください。もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

よろしくお願いしますm(__)m


......


<必殺さんセミナー&懇親会のお知らせ>

ブログランキングで有名な必殺大家人さんを岡山に招いてのセミナーです。
必殺さんブログ 自主管理大家の日々

「必殺大家人 in 岡山セミナー」
11月28日(土) 受付13時40分〜
セミナー 14時〜17時

岡山市北区本町6-36 第一セントラルビル1号館
5階 A会議室
http://maruta-g.jp/meeting/access/index.html

参加費4,000円(税込)

セミナー内容は下記の通りです。
1、必殺流物件購入術(川上物件・極秘物件の正体と入手方法)
2、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
3、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
4、明渡し訴訟の実例
5、強制執行の実例
6、夜逃げ債権の回収手法


その後、「必殺大家人さん囲んでの懇親会」です。

11月28日(土)18時〜
岡山市北区本町2-16 1F・2F

元祖居酒屋 がってん八兵衛

料金 4000円 3時間飲み放題

必殺さんのセミナーに行ってみたかったけど
遠隔地でなかなかチャンスがなかったという方はぜひわーい(嬉しい顔)
めちゃ勉強になるし、楽しいですよ〜グッド(上向き矢印)

ご希望の方は、こちらの受付フォームからそれぞれご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


「必殺大家人 in 岡山セミナー」
 受付フォーム


11月7日現在 48名


「必殺大家人さん囲んでの懇親会」
 受付フォーム


11月7日現在 31名


もちろんセミナーだけ、懇親会だけってのもありですよ(^-^)


11月6日 24時 で一般募集は一旦締め切りとなりましたm(__)m

......


<確定申告勉強会のお知らせ>

税理士さんをお呼びして、確定申告の勉強会を実施します。

確定申告用のサイト
実際に入力しながら進めていきますので非常にわかりやすいと思いますし
来年、初めて確定申告をするなんて方にはとても役に立つと思いますよ(^-^)

もちろんその他の税金に関する質問も可能ですので、
初確定申告以外の方も構いません。

日時   11月22日(日)14時〜
集合場所
 THE CHAYA(TAKEさんのお店)
  ※新築なのでネットで住所検索ができません(^^;
   岡山市東区広谷352−1 ニューシティハナミズキの東隣
   なので、ここまでくればすぐわかります(笑)
参加費 4,000円

ご希望の方は、こちらの受付フォームからご登録ください。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「確定申告勉強会 受付フォーム」

参加予定
 IW本さん
 O幡さん
 A木さん奥さん(女性)
 わたくし

......


<リノベ見学会のお知らせ>

7日(土)12時〜

ホームセンターコーナン 高柳店
岡山市北区高柳東町 13番46号

に集合してランチがてらいきましょうレストラン

関連記事
so good さんのリノベ見学会

参加予定
 I島さん
 F原Hさん
 O幡さん
 O幡さん奥さん(女性)
 こももさん(女性)
 HM田さん
 yumikoさん(女性)
 わたくし

ご希望の方は info@okayamaooya.com へ。

すみませんが漏れがあったら教えてください(^_^;)

.....


「必殺バーベキューキャンプのお知らせ」

必殺さんブログから転載

平成27年12月12日(土)から1泊
場所:和歌山県川湯温泉
費用:全て含んで1万円前後
(内訳)
宿泊費:4000円〜5000円
食 費:3000円(バーベキュー・酒など含む)
交通費:3000円程度(自家用車の乗り合いで現地集合)
参加資格:不動産をこよなく愛する心
食材やバーベキュー用品は全てコチラで用意します。

計画では、
大阪集合=必殺大家人が取りまとめて出発(車で約3時間)
名古屋集合=名古屋大家塾が取りまとめて出発(車で約4時間)
岡山集合=岡山大家さんが取りまとめて出発(車で約5時間)

総勢20名〜25名程度を予定しています。

今回は12月までキャンセルも可能ですので、
気軽に申し込みしてくださいね!
(バンガローですので、人数調整が簡単なため)
※女性専用バンガローあり

ということで、岡山から参加ご希望の方
この専用フォームからお申込みください。

.....

<イベント一覧>
 11月 7日(土)12時〜 so goodさんリノベ見学会
 11月 9日(月)12時〜 猫部屋など見学会&ランチ会 1日目
 11月21日(土)12時〜 猫部屋など見学会&ランチ会 2日目
 11月22日(日)14時〜 確定申告勉強会
 11月28日(土)14時〜 必殺大家人さんセミナー&懇親会
 12月12日(土)朝から? 必殺大家人さんバーベキューキャンプ in 和歌山


.....
.....


こんばんは。岡山大家です。


以前、1800万円で買付けを入れた市内某所の土地。

関連記事
2015年09月30日 買物デー


結局、208坪 坪9万円 の1875万円ということで


とりあえず手付金100万円で契約をしてきました。

DSC_4716.JPG


建物のプランは概ね固まってきたんですけど


見積もりがまだ出ない(ーー;)


初めてのプランだから時間かかるんよね〜(><)


果たしていくらぐらいで出てきますやら...


まぁ金額によってはそもそも収支的にどうもならんのでね...


建物のタイプ的に3月完成にこだわることもないので


じっくり時間かけてローコストを追求していきましょうかね〜


...


さて以前書いた、第12回あみだくじでIW本さんが当たった平屋家

関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月23日 200万→10万→190万
2015年07月25日 利益率の高いほうが好きです。
2015年08月19日 スタートライン
2015年08月31日 初仕事


8月19日に購入して


その後、

・草木の伐採
・ガス工事
・一部手直し&掃除(約5万円)



で募集に入っていました。


ほぼノーリフォームなので、


3.5〜4万円ぐらいで想定していましたが


10月11日に、ファミリーで申込が入りましたひらめき


条件は

・初期費用軽減 敷金0(礼金は1)
・小型犬1匹
・畳とふすまの交換
・12月入居



家賃は...


4.5万円グッド(上向き矢印)


いいじゃんいいじゃん!!


話し進めようダッシュ(走り出すさま)


ってことで、10月15日に保証会社の審査も通っていたんですが


万が一キャンセルがあってはと思い伏せていました。


が、今日、契約金の入金もあったとのことで


これで一安心ですわーい(嬉しい顔)


申込入っても簡単にキャンセルされちゃうことも少なくないんで


何回契約やっても入金があるまでは落ち着きませんね〜(^^;


...


物件が200万円だったので


表面利回りは 27%グッド(上向き矢印)


諸費用やリフォーム代を考慮しても


20%は超えてきますね〜手(チョキ)




周辺に類似物件は無いですし


家賃も4.5万円といえば安い部類。


ファミリーでしかもペットなんで


そこそこ長く住んでくれるんじゃないでしょうかねぴかぴか(新しい)



大家業一発目でこれなら文句なしだと思いますよひらめき


おめでとうございますわーい(嬉しい顔)


次へ続く人へ励みになりますねるんるん



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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