ランニングがでかいときついな〜

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


賃貸経営をしていく上で


ランニングコストって鬱陶しいですよね(ーー;)


すでに売却した物件1号は区分マンションだったため


毎月、管理費、修繕積立金、駐車場代が発生していました。


その点がイヤだったので、


高値で売れるときにスパッと売っておこうと思いましてね〜


お陰で今は全部戸建で自主管理なので


毎月の費用は何も出ていきません。


残る鬱陶しいものは、固定資産税のみ。


お国の一部を使って商売している以上、これはどうにもなりませんか(笑)


...


さて、市内の一等地で区分マンションが売っているんですけどね。


管理費13、000円 修繕積立金24,900円 駐車場代10、000円


毎月47,900円(゚д゚)

1.jpg


もしここを持っていたとしたらちょっときついですね〜(^^;


まぁそれなりのお金持ちしか住んでいないと思いますけども(笑)



これでも結構高いのに、それが値上がりするんですって(^^;


平成27年11月から

管理費13、000円 ⇒ 20,600円

修繕積立金24,900円 ⇒ 35,690円

2.jpg


駐車場10,000円を足すと、66,290円(゚д゚lll)



古い区分マンションを持ってると大変ですね〜(^^;


ここは全体の戸数が少ないから一戸あたりが高くなっちゃうわな...


この点だけを考えると、ボリュームのある区分がいいかな。



大変とはいえ、当然といえば当然だけどね。


どんどん古くなって直すところが多くなれば


必然的に修繕費も高くなるから


積立額だけで賄えなくなってくるもんね。



そもそも、ほとんどのマンションが


当初の積立金は安くしてエンドユーザーが買いやすくしてるからさ


どっかで値上げしていかないと無理になってくるもんね。


だからそう言う意味ではこのマンションは健全



でも、毎月のローン支払プラス、6〜7万円なんて


わたくしには到底無理ですね(^^;



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

HR田さん、おはようございます。
戸数が少ないと一戸あたりが大きくなりますね〜
この部屋は大きなルーフバルコニーもあるし、ほかの部屋よりも高い設定ってのもあると思いますよ。
岡山大家|2015年09月20日(Sun) 07:44
バーダックさん、おはようございます。
最初は安く見せていてもね(^^;
ほとんどの人が値上がりのことなんて考えて買ってないでしょ〜(笑)
岡山大家|2015年09月20日(Sun) 07:41
昨年からずっと出てましたが、やはり修繕積立金アップでしたか。築15年ですから、そろそろとは思ってました。管理費アップは何故?事実上、区分所有のオーナーみたいな人の分まで負担させられているとか?ヤダヤダ?
HR田|2015年09月18日(Fri) 07:33
共益費用に毎月6万も7万も払うなんて考えられないですね。
最近の新しい分譲マンションの共有スペースはデラックスで、
バーベキューなんかも出来たりして住民の見栄心をくすぐります。
それらを維持するために毎月負担させられていることを考えれば、
将来的に苦しくならないのかなー。

そこに住みたい人にとっては、それらの費用も納得ずくか?^_^;
バーダック|2015年09月17日(Thu) 09:26
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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