実質利回り29.3%

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居
  もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
      関連記事
       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
     当然、ノーリフォーム(^^;

      関連記事
       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


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<セミナーのお知らせ>

7月5日(日)10時半から
岡山市中区浜2−3−12 プラザホテル で
エンディングノートとマイナンバーについて
ランチ付きで教えてくださるそうです。

DSC_4010.JPG

DSC_4011.JPG

個人的には、マイナンバーに興味がありますが
興味のある方はランチついでにいかがですか?
そのあとお茶でもいきますか喫茶店


...


こんばんは。岡山大家です。


都会は景気がよろしいようで(゚д゚)

東京都心部「億ション」完売


うらやましい話ですなー


わたくし、お金が余ってても絶対買いませんが(笑)


...


今日は、某金融機関の方とお会いしましたが


同じ支店内でも担当者によって全然違うんですねー


この方は良心的で、危険度の高い融資は行わないそうなんですけど


イケイケドンドンの担当者だと


全然キャッシュが残らないような案件でも


フルローン、オーバーローンで稟議を上げるんですって(゚д゚)


やっぱり目標というかノルマがあるそうなので


ある程度仕方がないんですかね...



不動産業界も、賃貸でも売買でも管理でも


そろぞれ売上目標が設定されて


毎月毎月追いかけていますからねー(ーー;)


良くないとわかっていてもそれを押す人は必ずいます...



金融機関がOKだからといって


それが優良案件とは限りません
のでね(^_^;)


...


さて、わたくしもお金を借りてやっている物件もありますが


物件3,4,5号の平屋三連棟は 現金 で購入しております。


購入したのは、平成23年12月


契約時は3号が入居中だったんですが


引渡し前に退去してしまったので


全空の状態で、


3号以外は使い物にならない状態でのスタートでした(゚д゚lll)


元々、ストリートビューの確認だけで、


物件も見ずに購入しましたが


4号、5号を引渡し当日に初めて見て


あまりのボロさに、一瞬で


「こんなボロ、一銭もお金かけんぞ!(修繕しない)」


と心に誓ったほどです(笑)


当時の同僚からは


「直して貸したらええがー」とかよく言われましたが


「いやいや、直したところでせいぜい2〜3万円しか取れんから」
「何十万円もかけてやってもアホらしいですが(ーー;)」
「3号だけで利回り20%ありますし」
「残りは減価償却に使えたらそれでいいです」



と頑なに拒否しておりました。


そんなこんなで3号を家賃4万円(共・P1込)で募集しておったんですが


これはそこそこキレイなので


そのまま掃除だけで貸せるな と放置しておいたところ


近所に住んでいた方が現地看板を見て

「今の家賃が高い(6万円ぐらい)ので引越ししたい。」
「でも環境を大きく変えたくないので近所がいい。」
「猫が1匹いる。」


と問合せをしてきました。


で、当時の担当者が相談してきて


「プラス三千円で現状でいいならOK」 としたところ


そのまま借りることに(笑)


4.3万円で24年3月1日から契約になりましたグッド(上向き矢印)


という訳で、


24年 は10ヶ月分と翌1月分の 47.3万円 が入金に。



25年 は完全放置プレイ中


4号が2月1日から、ノーリフォームで1.4万円で契約開始(゚д゚)


5号が6月1日から、これまたノーリフォームで1.9万円で開始(゚o゚;;


減価償却でと割り切っていた物件の予想外の入居で


85.5万円 が入金に(゚д゚lll)



26年 は11月末で4号が退去するも


89.8万円 が入金(^_^;)



今年27年 は


2月1日から、またもやノーリフォームで4号が2.5万円入居したものの


3号が3月末で退去(><)


で、ここまで46.2万円が入金。


まとめると

23年12月購入
24年 47.3万円
25年 85.5万円
26年 89.8万円
27年 46.2万円(6末時点)

計 268.8万円


ということで、4月末の時点(3年5ヶ月、利回り換算29.3%)で、


本体250万円を回収することができましたーグッド(上向き矢印)



リフォームは0円だから、


あとは仲介料、登記費用、不動産取得税の回収ですが


もう1〜2ヶ月です手(チョキ)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
リフォーム費用を抑えるのは賃貸経営の課題ですから、ノーリフォームは助かります(^^)
ノーリフォームは、顧客サービスの観点からは否定的な意見もありますが、そもそも家を貸すこと自体がサービスとして成り立っているので、顧客が納得しているならそれで良いと思うんですがねー(^_^;)
岡山大家|2015年07月03日(Fri) 08:05
ノーリフォームで途切れなく入居が続くのは大家にとって理想的ですね。
見た目に立派で、いかにも金持ちが所有しているような物件でも、
実情は全然儲かってないことはよくあります。
お金持ちは別にして、家賃で食べている人にとっては、見た目立派でもお金が
残らないのなら生活していけません。
本当に儲かる物件の見極めができれば、本物の大家さんですね。
バーダック|2015年07月02日(Thu) 10:46
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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