アフィリエイト広告を利用しています

実質利回り29.3%

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円(P1込)でH24.3月から入居
  もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
  3号のみでも 利回り20%!

     H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
      関連記事
       2015年05月06日 まだ使用できます。


 4号 14,000円(Pなし)でH25年1月から名義貸し中
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居
     +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
     当然、ノーリフォーム(^^;

      関連記事
       2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
       2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
       2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
       2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 19,000円(Pなし)でH25年6月から入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...


***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

...


<セミナーのお知らせ>

7月5日(日)10時半から
岡山市中区浜2−3−12 プラザホテル で
エンディングノートとマイナンバーについて
ランチ付きで教えてくださるそうです。

DSC_4010.JPG

DSC_4011.JPG

個人的には、マイナンバーに興味がありますが
興味のある方はランチついでにいかがですか?
そのあとお茶でもいきますか喫茶店


...


こんばんは。岡山大家です。


都会は景気がよろしいようで(゚д゚)

東京都心部「億ション」完売


うらやましい話ですなー


わたくし、お金が余ってても絶対買いませんが(笑)


...


今日は、某金融機関の方とお会いしましたが


同じ支店内でも担当者によって全然違うんですねー


この方は良心的で、危険度の高い融資は行わないそうなんですけど


イケイケドンドンの担当者だと


全然キャッシュが残らないような案件でも


フルローン、オーバーローンで稟議を上げるんですって(゚д゚)


やっぱり目標というかノルマがあるそうなので


ある程度仕方がないんですかね...



不動産業界も、賃貸でも売買でも管理でも


そろぞれ売上目標が設定されて


毎月毎月追いかけていますからねー(ーー;)


良くないとわかっていてもそれを押す人は必ずいます...



金融機関がOKだからといって


それが優良案件とは限りません
のでね(^_^;)


...


さて、わたくしもお金を借りてやっている物件もありますが


物件3,4,5号の平屋三連棟は 現金 で購入しております。


購入したのは、平成23年12月


契約時は3号が入居中だったんですが


引渡し前に退去してしまったので


全空の状態で、


3号以外は使い物にならない状態でのスタートでした(゚д゚lll)


元々、ストリートビューの確認だけで、


物件も見ずに購入しましたが


4号、5号を引渡し当日に初めて見て


あまりのボロさに、一瞬で


「こんなボロ、一銭もお金かけんぞ!(修繕しない)」


と心に誓ったほどです(笑)


当時の同僚からは


「直して貸したらええがー」とかよく言われましたが


「いやいや、直したところでせいぜい2〜3万円しか取れんから」
「何十万円もかけてやってもアホらしいですが(ーー;)」
「3号だけで利回り20%ありますし」
「残りは減価償却に使えたらそれでいいです」



と頑なに拒否しておりました。


そんなこんなで3号を家賃4万円(共・P1込)で募集しておったんですが


これはそこそこキレイなので


そのまま掃除だけで貸せるな と放置しておいたところ


近所に住んでいた方が現地看板を見て

「今の家賃が高い(6万円ぐらい)ので引越ししたい。」
「でも環境を大きく変えたくないので近所がいい。」
「猫が1匹いる。」


と問合せをしてきました。


で、当時の担当者が相談してきて


「プラス三千円で現状でいいならOK」 としたところ


そのまま借りることに(笑)


4.3万円で24年3月1日から契約になりましたグッド(上向き矢印)


という訳で、


24年 は10ヶ月分と翌1月分の 47.3万円 が入金に。



25年 は完全放置プレイ中


4号が2月1日から、ノーリフォームで1.4万円で契約開始(゚д゚)


5号が6月1日から、これまたノーリフォームで1.9万円で開始(゚o゚;;


減価償却でと割り切っていた物件の予想外の入居で


85.5万円 が入金に(゚д゚lll)



26年 は11月末で4号が退去するも


89.8万円 が入金(^_^;)



今年27年 は


2月1日から、またもやノーリフォームで4号が2.5万円入居したものの


3号が3月末で退去(><)


で、ここまで46.2万円が入金。


まとめると

23年12月購入
24年 47.3万円
25年 85.5万円
26年 89.8万円
27年 46.2万円(6末時点)

計 268.8万円


ということで、4月末の時点(3年5ヶ月、利回り換算29.3%)で、


本体250万円を回収することができましたーグッド(上向き矢印)



リフォームは0円だから、


あとは仲介料、登記費用、不動産取得税の回収ですが


もう1〜2ヶ月です手(チョキ)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ


にほんブログ村 住まいブログ マンション経営へ
にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

コメント

お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのコメント

バーダックさん、おはようございます。
リフォーム費用を抑えるのは賃貸経営の課題ですから、ノーリフォームは助かります(^^)
ノーリフォームは、顧客サービスの観点からは否定的な意見もありますが、そもそも家を貸すこと自体がサービスとして成り立っているので、顧客が納得しているならそれで良いと思うんですがねー(^_^;)
岡山大家|2015年07月03日(Fri) 08:05
ノーリフォームで途切れなく入居が続くのは大家にとって理想的ですね。
見た目に立派で、いかにも金持ちが所有しているような物件でも、
実情は全然儲かってないことはよくあります。
お金持ちは別にして、家賃で食べている人にとっては、見た目立派でもお金が
残らないのなら生活していけません。
本当に儲かる物件の見極めができれば、本物の大家さんですね。
バーダック|2015年07月02日(Thu) 10:46
   
<< 2024年03月 >>
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            
最新記事
カテゴリアーカイブ
月別アーカイブ
2015年12月 (31)
2015年11月 (30)
2015年10月 (31)
2015年09月 (30)
2015年08月 (31)
2015年07月 (31)
2015年06月 (30)
2015年05月 (31)
2015年04月 (30)
2015年03月 (31)
2015年02月 (28)
2015年01月 (31)
2014年12月 (31)
2014年11月 (30)
2014年10月 (31)
2014年09月 (30)
2014年08月 (31)
2014年07月 (31)
2014年06月 (30)
2014年05月 (31)
2014年04月 (30)
2014年03月 (31)
2014年02月 (28)
2014年01月 (30)
2013年12月 (31)
2013年11月 (30)
2013年10月 (31)
2013年09月 (30)
2013年08月 (28)
2013年07月 (29)
2013年06月 (29)
2013年05月 (28)
2013年04月 (27)
2013年03月 (31)
2013年02月 (28)
2013年01月 (31)
2012年12月 (31)
2012年11月 (30)
2012年10月 (31)
2012年09月 (29)
2012年08月 (31)
2012年07月 (30)
2012年06月 (27)
2012年05月 (31)
2012年04月 (30)
2012年03月 (31)
2012年02月 (29)
2012年01月 (31)
2011年12月 (2)
空き家・空き地のことなら↓↓↓ 40×200バナー(森さんブログ用).jpg ※※※※※※※※※※※※

ここまで明かしたくなかった節税強化書

プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
検索
検索語句
RSS取得
岡山のブロガーのみなさん
お会いした方のブログなど
最新コメント