想定外

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1 & 飲み会>

見学会の舞台は、中心地の区分単身マンション
ライオンズマンション中山下 です。
エコカラットなどを使ったDIYリフォームとなっています。
売却と賃貸の両方を検討中の物件です。
区分マンションに興味のある方はぜひ。

中心地での見学ですので
その後、最寄りのお店でそのまま飲み会ビールにしようと思います。

3月8日(日) 18時
岡山市北区中山下2丁目5−20
ライオンズマンション中山下 1階エントランス前
※マンションの西側です。


建設中の川崎病院の工事が目印です。
※写真右に見える茶色いマンションです。

飲み会は最寄りの会場で19時から始めたいと思います。

場所は決まり次第ブログでお知らせします。
もちろん、見学会のみ、飲み会のみの参加も可能です。


...


<見学会のお知らせ 2>

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日 トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか!?

3月14日(土) 12時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン 岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょうレストラン


...


<見学会のお知らせ 3>

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
1階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白いグッド(上向き矢印)

今回、岡山初登場ですひらめき
わたくしの物件10号土地にも建てようか?マジで考えています。

3月15日(日) 12時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店


その後ランチでもいきましょうレストラン


...


<見学会のお知らせ 4>

早島町早島で、戸建賃貸が2棟完成します。
48.86坪の土地に戸建を2棟!
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり2室とも決まったというシロモノです手(チョキ)

3月21日(土) 12時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店


どっかお店があればその後ランチでもレストラン


...


<見学会のお知らせ 5>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン



各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日リフォーム工事中を見学させていただいた、


motoさん物件3号の完成見学会でしたー

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第4回あみだくじ & 物件情報求む!

 motoさん
 こももさん
 68さん
 麒麟さん
 HR田さん
 O村さん
 わたくし

の7名

4.JPG



特に目がついたのが駐車場


かなり(*´Д`)スッキリ

1.JPG


軽四なら3台いけますね。


これ以外に普通車1台分あるんで


これぐらいあると大きな武器ですねーグッド(上向き矢印)


昔の一戸建てって駐車場が1台しかないケースが多いので


こうやって庭を潰してても拡張できないとなかなかねあせあせ(飛び散る汗)


郊外は特に駐車場を重視するからねー


...


これは風呂のビフォー


浴槽を完全撤去(゚д゚)

DSC_3044.JPG




これがアフター

2.JPG


浴槽は新品が入りましたーグッド(上向き矢印)


風呂って古いと印象が悪いんでねー(^_^;)


...


キッチンはこんな状態だったのが

DSC_3046.JPG


...


こんな感じに

3.JPG


...


玄関横に目線を遮るための目隠しが(^-^)

5.JPG



ほー(^ω^) こういうのいいですねー(^-^)




今回のは想定外のことも多く、かなり工事費が嵩んだそうです(ーー;)


古い戸建は蓋を開けたら発覚! みたいなことも多いですからね...


難しいところが多いから、その分安く買わないとね。


早く貸して回収だー手(グー)


...


想定外といえばこちらもそうかな。


先月末にこんなことが起こりまして。

(株)アウルトラスト/民事再生申請


負債総額9億5千万ですか...


前々からヤバイって噂は耳にしていたんですが...


一時は飛ぶ鳥を落とす勢いで


賃貸ではアウルスタイルシリーズ


分譲ではアウルステージシリーズ


バンバン建っていましたけどねー(゚д゚)


最近では、西市とか今とか完売していたようですけど...




巨額な借金を背負って手広くやると


歯車が狂いだしたら止まらなくなるんでしょうね...




九州のマンションが売れていないとか?


水島だったか児島だったかの案件で失敗したとか?


国税が入ったとか?


ほんとかどうかわからない噂だけは耳に入りますが


要は、売れると思ったのが売れなかったってことなのかな。




特に不動産は比較的高額なので


目利きの段階で失敗すると大変なことになりますねふらふら


...


そういえば、先日あみだくじで当選したI島さんから

関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー


権利証が届いたって連絡がありましたよーグッド(上向き矢印)

1425290208925.jpg


これが届くと実感が湧いてきますよねーるんるん


これみたいな50万円ほどの案件なら


少々目利きが狂ったり、想定外のことが起こっても


なんともないんですけどねー



おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

Taimanさん、おはようございます。
おっしゃる通りで資産性の高いものはあまりないんじゃないでしょうか...
建築の業界も厳しいんでしょうね。
昨年はこの絡みもあるであろう北区辰巳の○建設や南区新福の○○創建も倒れましたからね...
一寸先は闇ですね(´Д`;)
岡山大家|2015年03月06日(Fri) 08:28
NMOTOさん、おはようございます。
いろいろ噂は聞くんですけどね...
比較的順調そうに見えましたけど、金額がデカイからひとつ躓くと大変なことになりますね(>_<)
岡山大家|2015年03月06日(Fri) 08:25
アウルの件、私も衝撃でした。
以前に枝川沿いのアウル賃貸一棟物件が
ひっそりと売りに出てましたが(すぐ売れてました)
困ってたんでしょうね。
デベロッパーって中身無いからスポンサーつきにくいですよね。
よほど資産があれば別でしょうが、もう処分してるでしょうから。。。
Taiman|2015年03月04日(Wed) 11:18
アウルトラスト・・・そうだったんですね〜。
昔マンション見学に行ったことを思い出します。
ホームページ見たら完売御礼ばっかりで、上手く言ってそうな雰囲気だったんですが、難しいんですかね。
NMOTO|2015年03月04日(Wed) 08:05
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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