大きく抜けないと動けないんですよ...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...



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<見学会のお知らせ 1>

北区富田町(とんだちょう)で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)

DSC_3066.JPG

2月25日(水)10時30分〜16時
北区富田町2ー5−13


ご一緒してくださる方は、12時に近くに集合にしましょう。
岡山市岩田町4-47
スーパーハリウッド

その後お茶でも喫茶店

参加予定
 HR田さん
 ロッカーキャットさん
 わたくし

....


<見学会のお知らせ 2>

某社が企画・プロデュースした新築アパートを
特別に見学させていただけることになりましたグッド(上向き矢印)
いつかわたくしも採用してみたいと思っている
スキップフロアを採用していますひらめき

1.jpg

2.jpg


どんな仕上がりになっているのか楽しみですわーい(嬉しい顔)

3月1日(日)13時

マルナカ福富店 集合でお願いします。

岡山市南区福富西2丁目477-1

参加予定
 O幡さん
 T本さん
 I崎さん
 じゅんこさん(女性・初登場)
 もしかしたら、じゅんこさんJRも
 わたくし


...


<見学会のお知らせ 3>

先日見学させていただいた、motoさん物件3号。

2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。
2015年02月11日 第4回あみだくじ & 物件情報求む!

こちらが2月末頃に完成するということで

3月3日(火)に再度見学させていただけます。

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島84−1 へ集合です。

参加予定
 こももさん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)


...


こんばんは。岡山大家です。


以前少しだけ書いた、水面下で動いていた北区津島福居の案件

関連記事
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。


売買契約をして手付を入れているとはいえ


まだ決済引渡し前なので詳しくは書けませんが


今日は午後から、某読者さんと管理会社で管理移行の打ち合わせをしてきました。

DSC_3260.JPG


まぁ管理は今のオーナーからそのまま引き継ぐだけなんですけどね。


決済・引渡し日まで無事にいってくれることを祈るばかりです(^_^;)


...


その待ち合わせを某スーパーの屋上にしていたんですが


すごいものを発見(((゜Д゜;)))


...


...


これです...

DSC_3262.JPG


プレートがない(゚o゚;;


なんとスーパーの屋上に不法投棄しているんですよ!?(((゜Д゜;)))


まぁなんと大胆なあせあせ(飛び散る汗)



これ、民地だから自分で処理するしかないんよね...バッド(下向き矢印)


こんなんもし自分の土地でされたら堪らんわー(>_<)


...


そうそう。上記の津島福居の件と同日にあった


I島さんがあみだくじでゲットした50万円駐車場用地

関連記事
2015年01月30日 こういうスタートもありでしょー
2015年02月10日 今日も不動産三昧でした。


実は、1点問題がありましてふらふら


駐車場の鉄骨の根元が腐食していたんですバッド(下向き矢印)


遠目にみたらわかりにくいんですけど

DSC_2841.JPG


触ってみるとボロボロ崩れます(((゜Д゜;)))

DSC_2838.JPG


もちろん承知の上で買っているんですが


その修復ができたとのことで。


...


それがこんな感じになりましたーグッド(上向き矢印)

1424614804794.jpg


3万円以下で収まるそうでひらめき


これで安心して使えますねわーい(嬉しい顔)


...



実は今日は朝から歯科医院を開業したいとの相談を受けてきました。


店舗って探す人にとっては難しいんですよねーたらーっ(汗)


既存店舗から探すとなると


場所、広さ、駐車場台数、賃料などなかなかマッチしないんですよ...


事務所ならそんなに難しくもないんですけどね。


何が難しいって、そういうのを手がける不動産屋が少ないってことなんです。


テナントって類似・代替物件が少ないので


苦労してようやく見つけてきて


「うーん(。-_-。) ここはちょっと...」って言われると他がすんなり出せないんですよね...


成約するまでの調整もいろいろあるし、


成約後も開業まで結構引っ張られる割に



手数料は賃料の1ヶ月分...


せいぜい賃料が30万円程度ぐらいまでですから


住宅の仲介を2〜3件こなすほうがよっぽど効率がいいってね。


広告料が1ヶ月程度出たとしても、住宅のほうが断然話が早いんですよね...バッド(下向き矢印)


住宅だと代替品がたくさんあるので
※ライバルがめちゃくちゃ多いってことですよ。


数件案内に行けば、どんくさい営業マンでも50%程度は決まりますからねーぴかぴか(新しい)


売上60万円上げようと思えば、


住宅の仲介なら 数日で、早ければ1日で到達できますけど


テナントだと、検討や調整の時間を考えると


数ヶ月に及びますからね...


そりゃ高額賃料を払うんですから、


しっかりマーケティングしたり、稟議にかけたりすると


当然遅くなりますわね...


でも、営業マンは単月の売上を追っていますから


どうしても短期で決着がつく案件を好んでしまうんですよね...


なので店舗に相談に行っても


「うーん(。-_-。) なかなかないですね... もしあればまた連絡します」


って言われ


その後一切連絡がないってのが大概ですバッド(下向き矢印)


だって、探しても出てこないんだもん。


あればまた連絡します」 だから


無いから連絡しないって論法ですふらふら


希望されている地域をひとつずつローラーをかけて潰していけば


或いは見つかるかもしれませんが


日々の数字を追っている営業マンがそこまでできるはずもなく...


不動産屋から全然電話が無いってのはそういう話ですたらーっ(汗)


...


既存建物が難しいなら


更地のオーナーに交渉して要望に沿う建物を建ててもらおう! って。


ダイワなんかが手がける


中規模以上の商業施設の開発なら建築もセットで儲かるでしょうけど


普通の不動産屋が


いくつもの地主にあたって借地を獲得してきて


20〜30坪程度のプレハブの建築を取ったところで


時間と労力を考えると全く合いませんバッド(下向き矢印)


...


となると、知人や同業他社などから舞い込んだ案件や


たまたまどこかの新築案件に便乗できたとか


自分で土地から新築するとかって感じになりますかね...



昔は、歯科用の高額な機器を扱う専門業者さんが


土地や建物についてまで動いて


高額機器の納入まで芋づる式にいってたらしいですけどね。


なるほどなーって。


...


こういう、歯科機器の業者や


ダイワみたいな開発業者とか


それなりに大きく利益を抜ける形じゃないと動けないんですよふらふら


...


探す側が、探すのが難しくて困っているということは


ニーズのある場所にそういうものを提供してあげれば


サクッと決まる
ってことでもありますけどね。



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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