違いは紙一重

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...



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<見学会のお知らせ 1>

北区富田町(とんだちょう)で大東建託のマンションを見学できます。
大東のアパートはよく見ますけど
街中のマンションってそんなにないんでね。
これはこれで面白いと思いますよ(*^_^*)

DSC_3066.JPG

2月25日(水)10時30分〜16時
北区富田町2ー5−13


ご一緒してくださる方は、12時に近くに集合にしましょう。
集合場所は参加人数によって決めたいと思います。
その後お茶でも喫茶店

参加予定
 HR田さん
 わたくし


各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)


...


こんばんは。岡山大家です。


さて、昨日のブログでチラッと書きましたが


実は先日物件を買いました。


今日はそのお話を少々。


...


場所は岡山市外の近郊で約120坪


周辺の坪単価の半額以下で買えました。


特殊な事情でみなさんには紹介できませんでしたバッド(下向き矢印)


これがとてもややこしい上に結構リスキーです(ーー;)


...


この土地、400坪近くあります。


そこに、この土地を買ってアパートを新築したい人がいます。


この方を Bさん とします。


この土地の売主を Aさん とします。


Aさんはこの土地全部を一度に売りたいんです。


...


そこでいろいろ問題が発生しますたらーっ(汗)


実はここ、現況は 田 で、地目も 田 なんです。


市街化区域内なので、宅地へ転用することは可能で


Bさん への所有権移転はもちろん可能ですし


全体で農地転用の許可は得ています。


じゃあ普通に Aさん → Bさん へ所有権移転をすれば...



細かいことは省きますが、広すぎる土地の場合


開発行為 ということになり、許可がないとできないんです。


ここの土地全体の約400坪のままではそこに該当してしまいますたらーっ(汗)


で、一度に農地転用してBさんに移してアパート建築をすると


開発行為に該当するので、


該当しない広さをBさんは欲しい...


でもAさんは一度に全部売りたい...


...


じゃあ、Bさんには開発行為に該当しない広さの土地を売って


残りを誰か(Cさん)に売ればいいのでは?



そうなると、いまはひとつ(一筆)の土地なので、区分け(分筆)しないといけません。


どういう形状で区分けするかもなかなか難かしい...


費用も発生する...


中途半端に残すと残りが売れにくくなる...



まぁそこはなんとかクリアするとして


まず、売るためには 田 のままではダメなので農地転用をします。


しかし、全体を転用してしまうと開発行為にひっかかるので


Bさんの買いたい土地だけを農地転用して売ります。


でも、残った土地は 田 のまま...


このままじゃCさんに売れない...


残った土地も 宅地 にすると開発行為になるので


では、この土地をBさん建築時の資材置き場にして 雑種地 に転用しようと。


それなら第三者(Cさん)に売れると。


でも、雑種地に転用するには


最初の土地をBさんが買って工事が始まらないといけないね...


となると、Aさん希望の同時に売却はできない...


...


一番丸く収まるのは、Bさんがその雑種地になる予定の土地も買って


その後Cさんに売れば


Aさんは一度に売却できるんですけど


そこまでの資金をBさんは用意していない( ;∀;)


...


ね、ややこしいでしょ(ーー;)


全体で約1560万円ぐらいになるんですけど


500万円ほどが足らないので


Cさんにわたくしがなって


買うことになったというお話し。

DSC_3102.JPG


...


なので、


Aさん → 全部Bさん → 一部わたくしへ という契約決済を同時にやりました(゚д゚)



お金の流れは


わたくしの500万円を → Bさん


Bさんわたくしの500万円と自分の1060万を → Aさんへ 


で、契約決済完了と。


...


で、所有権は Aさん → Bさんへ 


決済引渡しと同時にBさん部分の宅地へ変更をおこない


わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ...


...


気づきました?



「わたくしの部分は雑種地に変更後、わたくしへ」...



そうなんです。


お金をBさんに払いましたが


所有権はまだわたくしに移転していないんです(((゜Д゜;)))



雑種地にもならずわたくしに所有権も移転せず、お金も返してもらえない


最悪の可能性もゼロではないんです(°°;)"((;°°)


Bさんのアパートが建ち始めて雑種地にする際までお預けですふらふら


あはは(;´∀`)


...


所有権移転をしてもBさんのアパートが完成後にようやくわたくしが動けるという状態。


ということは、今から数ヶ月〜半年程度は動きが取れず


その後わたくしの土地に新築なりを着工し


数ヵ月後に完成となると


かなりの期間、資金を凍結した状態になるんですねーあせあせ(飛び散る汗)


土地は減価償却もありませんしね...


あはは(;´∀`)


そんな感じのややこしいリスキーな一面のあるお話しです( ̄◇ ̄;)


しかも最終的に話がまとまったのが2月9日


契約決済は2月13日。



これをリスクとして動く動かないはそろぞれですけど


こんなのなかなか簡単に他人にオススメできないでしょ?(笑)


...


良い案件を安く買おうと思えば多少のリスクはあって当然


それに対し、どこまでリスクを許容できるか?



ボロいとか

道路がない、狭いとか

土地の形が悪いとか

土地が狭いとか

出口がないとか



いろんな障害が出現しますが


あーだこーだ言うてたら


リスク許容度の高い人がさらって行くだけの話
です。


買う人はいっぱいいるんですから。


...


ただ、それらを買う人は


リスク教養度が高い人 と 無謀な人 に分かれます。


この違いは紙一重なのかもしれません。


わたくしは前者でありたいものですが(ーー;)




おしまい




直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

NMOTOさん、おはようございます。
ははは。いったいどうなっちゃうんでしょうねー
まぁなんとかなるでしょ(笑)
岡山大家|2015年02月24日(Tue) 09:15
I島さん、おはようございます。
どうなるんでしょうねー(笑)
万一所有権移転されずお金が戻ってこなくても、そりゃ自分の見る目が無いなということで(^_^;)
そんなことにはならないと思って買いましたけど。
岡山大家|2015年02月24日(Tue) 09:10
この話、非常に興味深いです。
NMOTO|2015年02月21日(Sat) 19:37
またまた、すごいお話がでてきましたね(゜o゜)
なんだかとてもドキドキします。
このあとどうなっていくんでしょー?
後日談が気になります(´゚д゚`)
I島|2015年02月20日(Fri) 07:03
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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