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平成21年 14 自己紹介 その46

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 

 12月28日に正式に申込が入ったそうです。
 スケジュール的に1月下旬〜2月上旬の引渡しになりそうです。


 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 H26年12月末で4号が退去しましたー
 次はどうするかね...


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万


 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)



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こんばんは。岡山大家です。


今日も正月企画で昨日の続き。

前回記事
2015年01月01日 平成21年 13 自己紹介 その45


今日も興味の無い方はすっ飛ばしてください(笑)


...


さて、この2つを目標にコツコツ仕込んでいった訳ですけども

・1〜3月の間でどこかでトップを取る。

・3月は1000万円超え。


秋にはすっかり客層も変わり

関連記事
2014年01月03日 平成21年 6 自己紹介 その38
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39


ネットからの集客で


街中の高額物件目当てのファミリー層 や 転勤者


余裕のある単身者 などを根こそぎ獲得できましたグッド(上向き矢印)



こちらの望んでいない層は全くこなくなり


ひどかった状態からは完全に脱却。


客単価、成約率も当然のように上がりましたグッド(上向き矢印)



そんな状態で学生も迎えるようになる訳ですが


単純にお客さんが増えれば良いというもんでもありません。


多すぎると逆にパンクしてしまうんですねバッド(下向き矢印)


でも、メンバー構成に実に恵まれましてねー手(チョキ)


...


売上を上げるには 単価 を上げるのが一つですが


そこはクリアされた状態にしていたので


あとは、どれだけ集客できて、かつ回せるか...



これ、繁忙期では特に大切なんです。


なんせお客さんで溢れかえりますし


不動産屋なんていくらでもありますから


グズグズしてたらすぐ他に行っちゃうしねふらふら




そこをうまく回すにはコツみたいなものがありましてね。


わたくしは、たまたま岡山駅東口の店の繁忙期を2度経験し


しかも、少人数で回してきたので


このあたりのことはよく理解しているつもりですが


この部分は本当に忙しい店を経験していないとわからないことなんですよあせあせ(飛び散る汗)


集客の少ない店や人数が多く配置されている店では


全く身につかないんですあせあせ(飛び散る汗)


その点、


女性営業マン Iさん と

男性営業マン Wくん
 は


この店の繁忙期を経験していたので


これは 大きな武器 になりました。


...


さらに、売買の経験は豊富なものの賃貸の世界に入ったきたばかりの


新メンバー 男性営業マン Nくん


にも 大きな武器 がありました。 


その武器は 宅建主任者



わたくしも含めて、同一店舗に2名の宅建主任者がいるというのは


業務効率上、かなりの武器になりました。



つづく



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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この記事へのコメント

まーくんさん、おはようございます。
専業大家さんですかー。うらやましい限りです(^_^;)
わたしは岡山のことしかわからないので毎日くだらないことを書いていますが、また立ち寄ってみてください(^-^)
岡山大家|2015年01月10日(Sat) 09:20
今日たまたまネット検索していたらこちらにたどり着きました。

私も倉敷で細々専業大家をやってます。

物件場所は倉敷、東京、沖縄で区分所有、借家、借地権です。

分からないことばかりです。
色々勉強したいと思います。
宜しくお願いします。
まーくん|2015年01月09日(Fri) 14:16
NMOTOさん、おはようございます。
1000万円って他社を見比べてもほんの数店舗しか届かないですから岡山では優秀なほうですね。
仲介業は、人と人との間に入るだけなんで元手が少なくて済みますし、仕入れや在庫もありませんから、集客ができればそれなりに売上あがりますよ。
岡山大家|2015年01月05日(Mon) 09:34
ゆずこりんさん、おはようございます。
岡山まではちょっと遠いですもんねー(^_^;)
タイミングが合えばいつでもどうぞ(^-^)
岡山大家|2015年01月05日(Mon) 09:29
学生時代、賃貸仲介って儲かるのかなって思っていたんですが月間1000万円はすごいですね。
NMOTO|2015年01月04日(Sun) 06:45
新年おめでとうございますm(__)m

ブログ毎日楽しみに拝見しています。
なかなか休みが取れず、イベントにも行けてないですが、今年は、岡山在住の息子と一緒にイベントに参加させて頂く事を目標に頑張ろうと思います。
どうぞ宜しくお願いしますm(__)m
ゆずこりん|2015年01月03日(Sat) 20:25
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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