買っても良い物件の条件

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地2号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
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  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
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  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月07日 安定的に長く戦うには
  2016年07月08日 自分の物差し
  2016年07月28日 営業マンが困ること
  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
  2016年08月10日 3 土地探し
  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
  2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13、14号平屋長屋 入居中
  15号平屋 入居中
  16号戸建 入居中
  17号平屋テナント 募集中
  18号平屋テナント 募集中
  19号平屋テナント 募集中 


☆土地3号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会&トレジャーハンター13&ランチのお知らせ>
 OCさんが激安ビル1号に引き続き、大量の残置物のあるビル2号を激安で購入。
 お宝が見つかるかもしれませんよ(^^;
 12月7日(水)12時〜
  参加予定(定員10名)
  1デンチさん
  2TAKEさん
  3ryokoさん(女性)
  4こももさん(女性)
  5OCさん
  6わたくし

<忘年会第二弾>
 12月7日(水)19時半〜
  参加予定(定員10名)
  1N村さん
  2N村さん奥さん(女性)
  3じゅんこさん(女性)
  4摂津屋さん
  5yasuさん
  6Sさん
  7Y田さん
  8Kもりさん
  9Mさん
  10わたくし
  ※予約の都合で締め切りました(^^;

<見学会のお知らせ2>
 mihoさん20万円アフター&G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 mihoさんがあみだでゲットした20万円戸建が完成しましたよ(*´▽`*)
 G地さんが7人ぐらい?の争奪戦の末に獲得した戸建も見学できます。
 12月 9日(水)12時半〜 

<見学会のお知らせ3>
 mihoさん20万円アフター&G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 10日(木)12時半〜
  参加予定
  1摂津屋さん
  2わたくし

<見学会のお知らせ4>
 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
 12月 13日(火)12時半〜 
  参加予定
  1こももさん(女性)
  2Y口さん
  3わたくし
  
<見学会のお知らせ5>
 再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
 12月 13日(火)18時〜
  参加予定
  1taimanさん
  2ryokoさん(女性)
  3ゆうさん
  4わたくし 
  ※忘年会第三弾へ参加の方はどこかで拾うこともできます(^^;

<忘年会第三弾>
 12月13日(火)19時半〜
  参加予定(定員14名)
  1DDMさん
  2そうさん
  3あつさん
  4ラファエルさん
  5たくみさん
  6HR田さん
  7Kさん
  8takeさん
  9Y口さん
  10すえちゃん
  11mihoさん(女性)
  12ryokoさん(女性)
  13ゆうさん
  14わたくし
  ※満席になりました(^^;
  
<見学会のお知らせ6>
 再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
 12月 14日(水)11時〜 
  参加予定
  1HTさん
  2taimanさん
  3わたくし

<忘年会第四弾 昼の部>
 12月14日(水)12時〜
  参加予定(定員12名)
  1HTさん
  2麒麟さん
  3こももさん(女性)
  4ヒラさん(初登場)
  5HR田さん
  6OCさん
  7taimanさん
  8わたくし


<イベント一覧>
 12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
 12月 7日(水)12時〜  OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
        19時半〜 忘年会第二弾
 12月 9日(水)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 12月 10日(木)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
        18時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
        19時半〜 忘年会第三弾
 12月 14日(水)11時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
        12時〜  忘年会第四弾(昼の部)
 12月 15日(木)12時半〜 見学会予定


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、ファジアーノ岡山のJ1昇格プレーオフでしたが


残念でしたね...

山陽新聞デジタル
ファジアーノ、惜しくもJ1逃す PO決勝でC大阪に0ー1


taimanさんの落胆する姿が目に浮かびます...


相手のセレッソ大阪なんてJ2にいるのがおかしいような強豪ですし


J1級の洗礼を浴びた感じですかね...


J1に乗り込むには


まだ何かが足りなかったんでしょう。


不動産を買えない人と同じですね(^^;


きっと何かが足りないんですよ。


たまたまJ1に上がれ(不動産が買え)たとしても


そこで活躍(経営)できないなら


まだ上がら(買え)ないほうがいいでしょう。


J1に上がる(不動産を買う)のが目的じゃないですからね。


しっかり生き残れるだけの力を持たないとね。



跳ね返されても、もう一度這い上がる力があるなら


チャレンジしてもいいかもしれませんが


不動産は一度跳ね返されるとなかなかね(^^;


もし、チャレンジするならリカバリーできる程度からがよろしいかと。



何事もタイミングというものはあるものです。


買いたい病にかかるとなかなか冷静にはなれませんがね(^^;


...


さて、なかなか買えない人には


買っても良い物件の条件がよくわからないようなので


わたくしなりの考えを少々書きましょうか。


わたくしが重視するのは


・適正な賃料で客付けができること

・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと

・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと

・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること



概ねこんな感じでしょうか。



つづく


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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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