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2019年01月13日

不動産投資物件の探し方

不動産の利益を出すやり方は、基本は安く買うことだと思います。

高く売るか、高く貸し続ける。

では不動産の価格はいくらが適正なのでしょうか??

実は答えがないように思います。

買い手と売りての合意で価格がきまることがほとんどです。

なので一般の人が困らないように指針をだしたのが、公示価格や路線価です。

ただその価格は今現時点での価格しか表しておらず、今後値上がりや値下がりトレンドや需要と供給の影響を受けます。

なので実勢価格とは少しかけ離れてきていますので補正が必要になります。

そこで物件を探して相場感をつけるために不動産の探し方は私は以下の方法をとっています。






@土地の値段が上がっているところを探す。
https://tochidai.info/okayama/

〇新幹線や、新しい大規模施設等、住宅の需要が増えそうな先では価格が上がりやすい。
〇人口の増減も影響はあるが、必ずしも一致しない。(供給と需要のバランスで価格が決まる)

A知っている地区で探す

B売り出し不動産物件を何度もみて相場観をつかむ
〇同じエリア、築年数、構造(一軒家、アパート、マンション)で利回りが高いか低いか比較
まずは絞ってみてみて慣れる。

〇利回りは8%以上に絞る
表面利回り = 年間家賃 / 物件価格

〇いい物件があったらお気に入りやブックマークに入れておいて、いつ取り下げになったかなんとなくみておく。→目利きが正しいか確認する

楽待・アットホーム・美健家など

→半年ぐらいかけて安いか高いか判断できるようになる。
→高いか安いか判断できないのに買ってはいけない。

D実際に不動産を見てみる。

不動産価格の相場

FPの教科書でいうと
路線価、公示価格を参考にする。
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」
収益還元法には直接還元法とDCF法があります。
DCF法はディスカウントキャッシュフロー法とも呼ばれます。

もふもふ不動産がYOUTUBEで分かりやすく動画を配信しているので参考にされてもいいかもしれません。
<参考>
もふもふ不動産

https://www.youtube.com/watch?v=KHaZSNvLGwg&t=605s
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