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2020年02月20日
不動産物件情報
ＲＥＩＴは不動産の運営投資信託の性質上、不動産経営の知識と金融商品の知識による分析力が必要となります。
＜金融資産的分析＞
金融資産的分析です。
ＰＢＲ 1口当たりの資産
ＰＥＲ 1口当たりの利益
株価
回収年数 （株価ーＰＢＲ）÷ＰＥＲ
＜不動産物件情報的分析＞
不動産物件的分析方法です。
稼働率
物件数
築年数
新築と１０年以上経っている物件と比較した際、将来的な支出に差が出てくる可能性が高いです。
新築の物件は入居者を集めやすいですが、ＮＯＩ利回りが低くなる傾向にある一方、古い物件では大規模修繕などの支出が増えてしまいがちですが、ＮＯＩ利回りは高くなる傾向があります。
＜運用状況の把握＞
ＮＯＩ利回り
ＮＯＩ（準営業利益）を物件価格で割った指標のことです。ＮＯＩ利回りが高いほど収益性が高く効率的に運用ができていると判断できるため、重要な指標となります。
信用格付け
信用格付けとは属する国、財務状況、業界などの分析を行い、どの程度信用できるのか記号を用いて評価することです。最高ランクがＡＡＡでＡＡ・Ａ・ＢＢＢといった順に評価されます。
格付けしているのはあくまで民間会社なのですべて信じるのも問題です。
スポンサー企業
ＲＥＩＴが成長していくには、スポンサー企業の協力が必要不可欠です。
運用会社
資産を運用していく会社の能力です。運用会社としてこれまでにどのような経歴だったのかを調べましょう。
＜金融資産的分析＞
金融資産的分析です。
ＰＢＲ 1口当たりの資産
ＰＥＲ 1口当たりの利益
株価
回収年数 （株価ーＰＢＲ）÷ＰＥＲ
＜不動産物件情報的分析＞
不動産物件的分析方法です。
稼働率
物件数
築年数
新築と１０年以上経っている物件と比較した際、将来的な支出に差が出てくる可能性が高いです。
新築の物件は入居者を集めやすいですが、ＮＯＩ利回りが低くなる傾向にある一方、古い物件では大規模修繕などの支出が増えてしまいがちですが、ＮＯＩ利回りは高くなる傾向があります。
＜運用状況の把握＞
ＮＯＩ利回り
ＮＯＩ（準営業利益）を物件価格で割った指標のことです。ＮＯＩ利回りが高いほど収益性が高く効率的に運用ができていると判断できるため、重要な指標となります。
信用格付け
信用格付けとは属する国、財務状況、業界などの分析を行い、どの程度信用できるのか記号を用いて評価することです。最高ランクがＡＡＡでＡＡ・Ａ・ＢＢＢといった順に評価されます。
格付けしているのはあくまで民間会社なのですべて信じるのも問題です。
スポンサー企業
ＲＥＩＴが成長していくには、スポンサー企業の協力が必要不可欠です。
運用会社
資産を運用していく会社の能力です。運用会社としてこれまでにどのような経歴だったのかを調べましょう。
2020年02月19日
REITの見分け方
もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略で不動産投資信託のことを指します。多くの投資家から集めた資金でオフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、シニア住宅、インフラ施設等の不動産を購入し、賃貸収益や売却益などを投資家に分配する仕組みです。
これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
J-REITが初めて誕生したのは、2001年9月になります。
2020年2月19日現在購入することができる商品は、64銘柄です。
投資法人への課税制度が特別な扱いをされており、利益の90％を分配する等の条件のもとで非課税になるためです。投資法人の段階では利益に対して法人税が掛からず、投資家に分配されるしくみになっています。
つまり、利益の90%は購入者に分配して、10%が不動産投資信託の再投資とすることで、法人税を回避することができます。
運用会社の人の給与は、経費にふくまれますので、そうゆうものが差し引いて利益になります。
REITの問題点
良く感じるREITですが、不動産価格は好景気時には高騰するため、調達価格が高くなり採算面で厳しい場合や、金利変動の影響、不動産市況が急激に悪化する場合も考えられます。
また、毎期1割の内部留保(企業の収益を分配や、投資に回さず、現金として持っておくこと)はできますが、不動産会社や一般の事業会社に比べて事業の幅や内部留保は乏しく、分配金の減少や資産内容の劣化が起こり得ることは考慮が必要です。
分類ごとに一覧にしてみます！
銘柄を選ぶときは、大きく分けて３つの運営方法があります。
〇特化型
〇複合型
一つのものに特化せずに組み合わせて用途を限定しないREITです。
〇総合型
一つのものに特化せずに3つ以上を組み合わせて用途を限定しないREITです。
特化型にはさらにその中に７つあります。
〇オフィス
オフィスビルに特化したREITです。
景気によって大きく左右されてしまうため安定性に欠けてしまうデメリットがあります。
しかし、オフィス規模が大きく立地が良い場合、他より高い収益性をきたいできます。
あまり大きいビルを取得してしまうと１つの空室による損失が大きく、収益性を圧迫する可能性があります。
より規模の大きいファンドでないと住宅よりも分散がききにくい傾向があります。
〇商業
商業施設に特化したREITです。
オフィスと同じで景気に左右されやすい傾向があります。
オフィスよりも景気に影響されやすいです。
〇住宅
住居として利用する住宅に特化したREITです。
オフィスビル特化型と比較すると、高い収益性は望めませんが、安定性は高いです。
一つの物件の価格が低いため空室ができても全体の収益の低下は限定的です。
〇ヘルスケア
介護付有料老人フォームに特化したREITです。
住宅よりも少し高い収益性が望めます。
〇ホテル・リゾート・旅館
安定性、収益性に関しては運営している会社の業績に大きく左右されます。
当然、景気と業績が連動する可能性が大きいので安定性が高いともいえません。
〇物流
物流関連の施設に特化したREITです。
住宅特化型と比較しても景気に大きく左右されることがなく高い安定性があります。
主要テナントが撤退した際に収益性が著しく低下する可能性があります。
〇インフラ
安定性
ホテル＜商業＜オフィス＜ヘルスケア＜住宅＜物流
2020年2月現在コロナや増税により景気が悪化している中価格が落ちていないのは物流になっています。
逆に一番価格が落ちたのはホテルＲＥＩＴになっています。
参考
ＲＥＩＴ一覧
＜投資先＞
証券コード 上場不動産投資法人 不動産投信運用会社 （その他投資先）
＜総合型＞５銘柄
8984 大和ハウスリート投資法人 大和ハウス・アセットマネジメント （物流・住居・商業・ホテル・オフィス）
8963 インヴィンシブル投資法人 コンソナント・インベストメント・マネジメント（ホテル・住居・オフィス・商業）
8954 オリックス不動産投資法人 オリックス・アセットマネジメント （オフィス・住宅・物流・商業）
3309 積水ハウス・リート投資法人 積水ハウス・アセットマネジメント （商業・オフィス・商業・ホテル）
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 ジャパン・リート・アドバイザーズ（商業・オフィス・ホテル・住宅）
＜老人ホーム特化型＞2銘柄
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 ヘルスケアアセットマネジメント
3308 日本ヘルスケア投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
＜物流特化型＞1０銘柄
2979 SOSiLA物流リート投資法人 住商リアルティ・マネジメント
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠リート・マネジメント
3481 三菱地所物流リート投資法人 三菱地所投資顧問
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 CREリートアドバイザーズ
3283 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス・リート・マネジメント
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 三井物産ロジスティクス・パートナーズ
3281 GLP投資法人 GLPジャパン・アドバイザーズ
3466 ラサールロジポート投資法人 ラサールREITアドバイザーズ
3249 産業ファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ (インフラ）
＜ホテル＞５銘柄
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 森トラスト・ホテルアセットマネジメント
3472 大江戸温泉リート投資法人 大江戸温泉アセットマネジメント
3463 いちごホテルリート投資法人 いちご投資顧問
3287 星野リゾート・リート投資法人 星野リゾート・アセットマネジメント
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ
＜オフィスビル＞11銘柄 景気の影響を受けやすい
3227 MCUBS MidCity投資法人 MCUBS MidCity
2972 サンケイリアルエステート投資法人 サンケイビル・アセットマネジメント
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
8975 いちごオフィスリート投資法人 いちご投資顧問
8976 大和証券オフィス投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス不動産投資顧問
8987 ジャパンエクセレント投資法人 ジャパンエクセレントアセットマネジメント
8951 日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 グローバル・アライアンス・リアルティ
8957 東急リアル・エステート投資法人 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント
＜オフィス＋商業＞10銘柄
3290 Oneリート投資法人 みずほリートマネジメント（商業）
8955 日本プライムリアルティ投資法人 東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（商業）
3295 ヒューリックリート投資法人 ヒューリックリートマネジメント （商業・老人）
3451 トーセイ・リート投資法人 トーセイ・アセット・アドバイザーズ （商業・住宅）
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 野村不動産投資顧問 （商業・物流）
3468 スターアジア不動産投資法人 スターアジア投資顧問 （商業・住宅）
3473 さくら総合リート投資法人 さくら不動産投資顧問 （商業・住宅）
3476 投資法人みらい 三井物産・イデラパートナーズ （商業・ホテル）
3488 ザイマックス・リート投資法人 ザイマックス不動産投資顧問（商業・ホテル）
8961 森トラスト総合リート投資法人 森トラスト・アセットマネジメント （商業・ホテル）
＜オフィス＋住宅＞５銘柄 住宅も入れることで景気の影響を緩和
3234 森ヒルズリート投資法人 森ビル・インベストメントマネジメント（住宅)
8956 プレミア投資法人 プレミア・リート・アドバイザーズ （住宅）
8966 平和不動産リート投資法人 平和不動産アセットマネジメント （住宅）
3492 タカラレーベン不動産投資法人 タカラPAG不動産投資顧問 （住宅・ホテル）
3296 日本リート投資法人 双日リートアドバイザーズ （住宅・商業）
＜住宅＞8銘柄景気の影響を受けにくい
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
3470 マリモ地方創生リート投資法人 マリモ・アセットマネジメント
8986 日本賃貸住宅投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 ＡＤインベストメント・マネジメント
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 ケネディクス不動産投資顧問 （老人・ホテル）
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 東急不動産リート・マネジメント
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 サムティアセットマネジメント
8979 スターツプロシード投資法人 スターツアセットマネジメント
＜商業・特化＞５銘柄
2971 エスコンジャパンリート投資法人 エスコンアセットマネジメント
3453 ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問
3292 イオンリート投資法人 イオン・リートマネジメント
8964 フロンティア不動産投資法人 三井不動産フロンティアリートマネジメント
8953 日本リテールファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ
＜商業・複合型＞3銘柄
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 東急不動産リート・マネジメント（オフィス）
8968 福岡リート投資法人 福岡リアルティ（オフィス）
8977 阪急阪神リート投資法人 阪急阪神リート投信（オフィス）
＜インフラファンド＞ 6銘柄
証券コード インフラファンド 運用会社
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人 タカラアセットマネジメント
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 いちご投資顧問
9283 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 アールジェイ・インベストメント
9284 カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント
9285 東京インフラ・エネルギー投資法人 東京インフラアセットマネジメント
9286 エネクス・インフラ投資法人 エネクス・アセットマネジメント
医師に最適な保険プランの提案ができる『保険田マイケル』
これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
J-REITが初めて誕生したのは、2001年9月になります。
2020年2月19日現在購入することができる商品は、64銘柄です。
投資法人への課税制度が特別な扱いをされており、利益の90％を分配する等の条件のもとで非課税になるためです。投資法人の段階では利益に対して法人税が掛からず、投資家に分配されるしくみになっています。
つまり、利益の90%は購入者に分配して、10%が不動産投資信託の再投資とすることで、法人税を回避することができます。
運用会社の人の給与は、経費にふくまれますので、そうゆうものが差し引いて利益になります。
REITの問題点
良く感じるREITですが、不動産価格は好景気時には高騰するため、調達価格が高くなり採算面で厳しい場合や、金利変動の影響、不動産市況が急激に悪化する場合も考えられます。
また、毎期1割の内部留保(企業の収益を分配や、投資に回さず、現金として持っておくこと)はできますが、不動産会社や一般の事業会社に比べて事業の幅や内部留保は乏しく、分配金の減少や資産内容の劣化が起こり得ることは考慮が必要です。
分類ごとに一覧にしてみます！
銘柄を選ぶときは、大きく分けて３つの運営方法があります。
〇特化型
〇複合型
一つのものに特化せずに組み合わせて用途を限定しないREITです。
〇総合型
一つのものに特化せずに3つ以上を組み合わせて用途を限定しないREITです。
特化型にはさらにその中に７つあります。
〇オフィス
オフィスビルに特化したREITです。
景気によって大きく左右されてしまうため安定性に欠けてしまうデメリットがあります。
しかし、オフィス規模が大きく立地が良い場合、他より高い収益性をきたいできます。
あまり大きいビルを取得してしまうと１つの空室による損失が大きく、収益性を圧迫する可能性があります。
より規模の大きいファンドでないと住宅よりも分散がききにくい傾向があります。
〇商業
商業施設に特化したREITです。
オフィスと同じで景気に左右されやすい傾向があります。
オフィスよりも景気に影響されやすいです。
〇住宅
住居として利用する住宅に特化したREITです。
オフィスビル特化型と比較すると、高い収益性は望めませんが、安定性は高いです。
一つの物件の価格が低いため空室ができても全体の収益の低下は限定的です。
〇ヘルスケア
介護付有料老人フォームに特化したREITです。
住宅よりも少し高い収益性が望めます。
〇ホテル・リゾート・旅館
安定性、収益性に関しては運営している会社の業績に大きく左右されます。
当然、景気と業績が連動する可能性が大きいので安定性が高いともいえません。
〇物流
物流関連の施設に特化したREITです。
住宅特化型と比較しても景気に大きく左右されることがなく高い安定性があります。
主要テナントが撤退した際に収益性が著しく低下する可能性があります。
〇インフラ
安定性
ホテル＜商業＜オフィス＜ヘルスケア＜住宅＜物流
2020年2月現在コロナや増税により景気が悪化している中価格が落ちていないのは物流になっています。
逆に一番価格が落ちたのはホテルＲＥＩＴになっています。
参考
ＲＥＩＴ一覧
＜投資先＞
証券コード 上場不動産投資法人 不動産投信運用会社 （その他投資先）
＜総合型＞５銘柄
8984 大和ハウスリート投資法人 大和ハウス・アセットマネジメント （物流・住居・商業・ホテル・オフィス）
8963 インヴィンシブル投資法人 コンソナント・インベストメント・マネジメント（ホテル・住居・オフィス・商業）
8954 オリックス不動産投資法人 オリックス・アセットマネジメント （オフィス・住宅・物流・商業）
3309 積水ハウス・リート投資法人 積水ハウス・アセットマネジメント （商業・オフィス・商業・ホテル）
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 ジャパン・リート・アドバイザーズ（商業・オフィス・ホテル・住宅）
＜老人ホーム特化型＞2銘柄
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 ヘルスケアアセットマネジメント
3308 日本ヘルスケア投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
＜物流特化型＞1０銘柄
2979 SOSiLA物流リート投資法人 住商リアルティ・マネジメント
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 伊藤忠リート・マネジメント
3481 三菱地所物流リート投資法人 三菱地所投資顧問
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 CREリートアドバイザーズ
3283 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス・リート・マネジメント
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 三井物産ロジスティクス・パートナーズ
3281 GLP投資法人 GLPジャパン・アドバイザーズ
3466 ラサールロジポート投資法人 ラサールREITアドバイザーズ
3249 産業ファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ (インフラ）
＜ホテル＞５銘柄
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 森トラスト・ホテルアセットマネジメント
3472 大江戸温泉リート投資法人 大江戸温泉アセットマネジメント
3463 いちごホテルリート投資法人 いちご投資顧問
3287 星野リゾート・リート投資法人 星野リゾート・アセットマネジメント
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ
＜オフィスビル＞11銘柄 景気の影響を受けやすい
3227 MCUBS MidCity投資法人 MCUBS MidCity
2972 サンケイリアルエステート投資法人 サンケイビル・アセットマネジメント
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
8975 いちごオフィスリート投資法人 いちご投資顧問
8976 大和証券オフィス投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス不動産投資顧問
8987 ジャパンエクセレント投資法人 ジャパンエクセレントアセットマネジメント
8951 日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 グローバル・アライアンス・リアルティ
8957 東急リアル・エステート投資法人 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント
＜オフィス＋商業＞10銘柄
3290 Oneリート投資法人 みずほリートマネジメント（商業）
8955 日本プライムリアルティ投資法人 東京リアルティ・インベストメント・マネジメント（商業）
3295 ヒューリックリート投資法人 ヒューリックリートマネジメント （商業・老人）
3451 トーセイ・リート投資法人 トーセイ・アセット・アドバイザーズ （商業・住宅）
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 野村不動産投資顧問 （商業・物流）
3468 スターアジア不動産投資法人 スターアジア投資顧問 （商業・住宅）
3473 さくら総合リート投資法人 さくら不動産投資顧問 （商業・住宅）
3476 投資法人みらい 三井物産・イデラパートナーズ （商業・ホテル）
3488 ザイマックス・リート投資法人 ザイマックス不動産投資顧問（商業・ホテル）
8961 森トラスト総合リート投資法人 森トラスト・アセットマネジメント （商業・ホテル）
＜オフィス＋住宅＞５銘柄 住宅も入れることで景気の影響を緩和
3234 森ヒルズリート投資法人 森ビル・インベストメントマネジメント（住宅)
8956 プレミア投資法人 プレミア・リート・アドバイザーズ （住宅）
8966 平和不動産リート投資法人 平和不動産アセットマネジメント （住宅）
3492 タカラレーベン不動産投資法人 タカラPAG不動産投資顧問 （住宅・ホテル）
3296 日本リート投資法人 双日リートアドバイザーズ （住宅・商業）
＜住宅＞8銘柄景気の影響を受けにくい
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
3470 マリモ地方創生リート投資法人 マリモ・アセットマネジメント
8986 日本賃貸住宅投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 ＡＤインベストメント・マネジメント
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 ケネディクス不動産投資顧問 （老人・ホテル）
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 東急不動産リート・マネジメント
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 サムティアセットマネジメント
8979 スターツプロシード投資法人 スターツアセットマネジメント
＜商業・特化＞５銘柄
2971 エスコンジャパンリート投資法人 エスコンアセットマネジメント
3453 ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問
3292 イオンリート投資法人 イオン・リートマネジメント
8964 フロンティア不動産投資法人 三井不動産フロンティアリートマネジメント
8953 日本リテールファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ
＜商業・複合型＞3銘柄
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 東急不動産リート・マネジメント（オフィス）
8968 福岡リート投資法人 福岡リアルティ（オフィス）
8977 阪急阪神リート投資法人 阪急阪神リート投信（オフィス）
＜インフラファンド＞ 6銘柄
証券コード インフラファンド 運用会社
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人 タカラアセットマネジメント
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 いちご投資顧問
9283 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 アールジェイ・インベストメント
9284 カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント
9285 東京インフラ・エネルギー投資法人 東京インフラアセットマネジメント
9286 エネクス・インフラ投資法人 エネクス・アセットマネジメント
医師に最適な保険プランの提案ができる『保険田マイケル』
ヘルスケアREIT
REIT一覧
3308
日ヘルスケア
＜特徴＞ ヘルスケア
1口当たりの資産137,920(2019年4月）→137,012（2019.10月）
年配当 8,586円
利益 6,836円
利益超過 1,750円
株価 221,600円（2020/2/19)
回収 年数13年
＜コメント＞
有料介護付老人ホームの賃貸を専門として不動産提供をするREITです。
HPに過剰分配に関しての記載がありますが、額はありません。
医療系の仕事しているのでここの不動産日本ヘルスケアの不動産だと思えるので面白いです。
介護施設という特性上あまり収益になりにくいのが（利益の上限がきまっているのが難点です。）
これから介護者が増えていくという意味では安定していると思います。
もっと長い目でみると50年後100年後には衰退していることが想定されます。
（高齢者の人口も減っていくため）
また借主も大手の介護事業者であり、価格交渉も少し難しいかもしれません。
物流ではないのに過剰分配しているのも気になります。
＜利回りを上げる方法＞
今REITは安定性を求めて全体的に値上がりしている傾向があります。
以前は利回り5-6％は多くありました。
株価が価格を落とすと安定資産を求めてREITにながれる傾向があります。
景気の良いときには株のほうがよい資産だと思います。
景気が悪くなることが想定されるときに一時的にREITに逃げるという手段でREIT価格があります。
利回りを上げる方法は安いときにきちっと収益を出しているものを購入することです。
配当事態は収益をちゃんと上げていれば変わりませんので（不動産は比較的安定している）
後は安く人気のないときに購入することが高利回りになります。
また価格は変動しており、配当確定日に高くなり権利確定日後は価格が落ちる傾向にありますので、
半年分配のREITが多いので、配当権利が落ちて3か月後～4か月後のあたりに購入すると比較的安く購入できるのではないかと思います。
3308
日ヘルスケア
＜特徴＞ ヘルスケア
1口当たりの資産137,920(2019年4月）→137,012（2019.10月）
年配当 8,586円
利益 6,836円
利益超過 1,750円
株価 221,600円（2020/2/19)
回収 年数13年
＜コメント＞
有料介護付老人ホームの賃貸を専門として不動産提供をするREITです。
HPに過剰分配に関しての記載がありますが、額はありません。
医療系の仕事しているのでここの不動産日本ヘルスケアの不動産だと思えるので面白いです。
介護施設という特性上あまり収益になりにくいのが（利益の上限がきまっているのが難点です。）
これから介護者が増えていくという意味では安定していると思います。
もっと長い目でみると50年後100年後には衰退していることが想定されます。
（高齢者の人口も減っていくため）
また借主も大手の介護事業者であり、価格交渉も少し難しいかもしれません。
物流ではないのに過剰分配しているのも気になります。
＜利回りを上げる方法＞
今REITは安定性を求めて全体的に値上がりしている傾向があります。
以前は利回り5-6％は多くありました。
株価が価格を落とすと安定資産を求めてREITにながれる傾向があります。
景気の良いときには株のほうがよい資産だと思います。
景気が悪くなることが想定されるときに一時的にREITに逃げるという手段でREIT価格があります。
利回りを上げる方法は安いときにきちっと収益を出しているものを購入することです。
配当事態は収益をちゃんと上げていれば変わりませんので（不動産は比較的安定している）
後は安く人気のないときに購入することが高利回りになります。
また価格は変動しており、配当確定日に高くなり権利確定日後は価格が落ちる傾向にありますので、
半年分配のREITが多いので、配当権利が落ちて3か月後～4か月後のあたりに購入すると比較的安く購入できるのではないかと思います。
2020年02月17日
物流系 REITの検証
REIT一覧
物流のREITはほかの不動産比べて修繕費が安く済むため、減価償却費の6割を上限に利益上限を超えて分配するような傾向があります。
1口当たりの資産を見たうえで他のREITと比較するとよいかもしれません。
8967
日本ロジスティクスファンド投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産
148,213(2019年1月）→148,151（2019.7月）
年配当 9,410円
利益 9,793円
利益超過 0円
株価 289,900円（2020/2/19)
回収 年数15年
＜コメント＞
物流ファンドとしては珍しく超過分配をしていないファンドです。
藤原物流センターと八千代物流センターを2019年7月に取得し、積極投資をしています。
7月の収益と資産が減っているのが気になりますが購入にかかる手数料等の影響でしょう。
3283
プロロジ
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産
2018年11月155,185→154,691(2019年5月）→159,010（2019.11月）
年配当 9,077円
利益 7,904円
利益超過1,173円
株価 311,000円
回収 年数１７年
＜コメント＞
原価償却費の28.5を利益超過分として分配
3462 2/17
野村不動産
＜特徴＞ 商業ビル 宿泊施設 住居 物流 オフィス
1口当たりの資産
132,314(2018年8月）→132,146(2019年/8月）
配当 6,337円
利益 5,194円
利益超過1,143円
株価 198,800円(2/17)
回収 年数10.5年
＜コメント＞
超過分配金がHPに記載されていません！
2979
SOSiLA(ソシラ)物流リート
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産77,153円
年配当 4,476円
利益 4,054円(予想）
利益超過422円(予想）
株価 125,500円
回収 年数１１年
＜コメント＞
上場したばかりでポテンシャルがわかりません。予測で出しています。
①住友商事がスポンサーであることが強み
②立地・ハード・ソフトに優れている
③住友商事の豊富なパイプラインとその物件取得の蓋然性の高さ
住友商事ブランド一本押しのファンドです（笑）
3471
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産円288,349(2019/7)
年配当 12,601円
利益 11,606円
利益超過1,007円
株価 515,000円
回収 年数１８年
＜コメント＞
超過分配金がちゃんと記載されています。
3481
三菱地所物流リート投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産円252,403(2019/8)
年配当 11,016円
利益 9,728円
利益超過1,288円
株価 414,500円
回収 年数1５年
＜コメント＞
超過分配金がちゃんと記載されています。
3463
いちごホテルリート投資法人
＜特徴＞ ホテル
1口当たりの資産円129,412
年配当 8,641円
利益 8,641円
利益超過 0円
株価 117,200円
回収 定価割れ
＜コメント＞
PBRが１を切っています。
コロナの影響で株価が駄々下がり。
REITで唯一PBRが１をきっています。
割安水準
物流のREITはほかの不動産比べて修繕費が安く済むため、減価償却費の6割を上限に利益上限を超えて分配するような傾向があります。
1口当たりの資産を見たうえで他のREITと比較するとよいかもしれません。
8967
日本ロジスティクスファンド投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産
148,213(2019年1月）→148,151（2019.7月）
年配当 9,410円
利益 9,793円
利益超過 0円
株価 289,900円（2020/2/19)
回収 年数15年
＜コメント＞
物流ファンドとしては珍しく超過分配をしていないファンドです。
藤原物流センターと八千代物流センターを2019年7月に取得し、積極投資をしています。
7月の収益と資産が減っているのが気になりますが購入にかかる手数料等の影響でしょう。
3283
プロロジ
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産
2018年11月155,185→154,691(2019年5月）→159,010（2019.11月）
年配当 9,077円
利益 7,904円
利益超過1,173円
株価 311,000円
回収 年数１７年
＜コメント＞
原価償却費の28.5を利益超過分として分配
3462 2/17
野村不動産
＜特徴＞ 商業ビル 宿泊施設 住居 物流 オフィス
1口当たりの資産
132,314(2018年8月）→132,146(2019年/8月）
配当 6,337円
利益 5,194円
利益超過1,143円
株価 198,800円(2/17)
回収 年数10.5年
＜コメント＞
超過分配金がHPに記載されていません！
2979
SOSiLA(ソシラ)物流リート
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産77,153円
年配当 4,476円
利益 4,054円(予想）
利益超過422円(予想）
株価 125,500円
回収 年数１１年
＜コメント＞
上場したばかりでポテンシャルがわかりません。予測で出しています。
①住友商事がスポンサーであることが強み
②立地・ハード・ソフトに優れている
③住友商事の豊富なパイプラインとその物件取得の蓋然性の高さ
住友商事ブランド一本押しのファンドです（笑）
3471
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産円288,349(2019/7)
年配当 12,601円
利益 11,606円
利益超過1,007円
株価 515,000円
回収 年数１８年
＜コメント＞
超過分配金がちゃんと記載されています。
3481
三菱地所物流リート投資法人
＜特徴＞ 物流
1口当たりの資産円252,403(2019/8)
年配当 11,016円
利益 9,728円
利益超過1,288円
株価 414,500円
回収 年数1５年
＜コメント＞
超過分配金がちゃんと記載されています。
3463
いちごホテルリート投資法人
＜特徴＞ ホテル
1口当たりの資産円129,412
年配当 8,641円
利益 8,641円
利益超過 0円
株価 117,200円
回収 定価割れ
＜コメント＞
PBRが１を切っています。
コロナの影響で株価が駄々下がり。
REITで唯一PBRが１をきっています。
割安水準
2018年05月08日
REIT情報
ジャパンリアルエステイト投資法人
573000円
JPモルガン証券評価4/24
ニャートラル
60万8900円
借入金期限前返済5/7
30億
0.0736%
半年金利110万4千
清算金4万
https://www.j-re.co.jp/file/news-68010152a016e3144f07ec7b40cefd09af2e52e8.pdf
5／9日
SMBCより新規発行口51万6800円
35億の獲得予定
3476
投資法人みらいが2018/2/14
に期日前返済しております。
その後株価上昇
http://3476.jp
積水ハウス・リート投資法人が積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併、合併後の業績予想を修正
(2018/05/01)
積水ハウス・リート投資法人（SHR）が、5月1日、積水ハウス・レジデンシャル投資法人（SHI）と合併した。SHRが、SHIの運用資産101物件を承継する。101物件の受入価格は計2,148億円。併せてスポンサーである積水ハウスより「プライムメゾン白金台タワー」等6物件（取得額計253億円）を取得。これにより合併後のポートフォリオは113物件（取得額4,408億円）となる。 合併契約を締結した1月24日時点では負ののれんの発生が未確定であったが、受入資産の価格が決定したことにより、負ののれんを2,261百万円と試算。これにより第8期（平成30年10月期）及び第9期（平成31年4月期）業績予想を修正。 第8期は負ののれん計上により当期利益は7,243百万円、1口当たり分配金（利益超過分配金含む）は1,324円となる見通し。なお、SHIの受入資産12物件売却に伴い税務上の売却益1,756百万円を含む1,833百万円の税会不一致が発生するが、税会不一致の金額が未確定のため、業績予想には織り込んでいない。但し、税会不一致相当額を分配することにより、課税負担は発生しない見込み。 第9期1口当たり分配金は1,496円となる見通し
573000円
JPモルガン証券評価4/24
ニャートラル
60万8900円
借入金期限前返済5/7
30億
0.0736%
半年金利110万4千
清算金4万
https://www.j-re.co.jp/file/news-68010152a016e3144f07ec7b40cefd09af2e52e8.pdf
5／9日
SMBCより新規発行口51万6800円
35億の獲得予定
3476
投資法人みらいが2018/2/14
に期日前返済しております。
その後株価上昇
http://3476.jp
積水ハウス・リート投資法人が積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併、合併後の業績予想を修正
(2018/05/01)
積水ハウス・リート投資法人（SHR）が、5月1日、積水ハウス・レジデンシャル投資法人（SHI）と合併した。SHRが、SHIの運用資産101物件を承継する。101物件の受入価格は計2,148億円。併せてスポンサーである積水ハウスより「プライムメゾン白金台タワー」等6物件（取得額計253億円）を取得。これにより合併後のポートフォリオは113物件（取得額4,408億円）となる。 合併契約を締結した1月24日時点では負ののれんの発生が未確定であったが、受入資産の価格が決定したことにより、負ののれんを2,261百万円と試算。これにより第8期（平成30年10月期）及び第9期（平成31年4月期）業績予想を修正。 第8期は負ののれん計上により当期利益は7,243百万円、1口当たり分配金（利益超過分配金含む）は1,324円となる見通し。なお、SHIの受入資産12物件売却に伴い税務上の売却益1,756百万円を含む1,833百万円の税会不一致が発生するが、税会不一致の金額が未確定のため、業績予想には織り込んでいない。但し、税会不一致相当額を分配することにより、課税負担は発生しない見込み。 第9期1口当たり分配金は1,496円となる見通し
2018年04月30日
グローバルワン投資法人
http://www.go-reit.co.jp
グローバルワン投資法人
《時価》
10万9600
《利回り》
3.74%
《分配金》
2018.3
7982予想
《口数》
《時価総額》
《スポンサー》
UFJ銀行
安田生命
明治
〈権利確定日〉
3月、9月
《物件数》11軒
《取得合計金額》
1824億
《稼働率》
98.4%
《地域》
3大都市圏（首都圏、中部圏及び近畿圏）の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市
3大都市圏の主要都市 東京都内23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等
3大都市圏以外の政令指定都市 札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等
《用途》
オフィス
グローバルワン投資法人
《時価》
10万9600
《利回り》
3.74%
《分配金》
2018.3
7982予想
《口数》
《時価総額》
《スポンサー》
UFJ銀行
安田生命
明治
〈権利確定日〉
3月、9月
《物件数》11軒
《取得合計金額》
1824億
《稼働率》
98.4%
《地域》
3大都市圏（首都圏、中部圏及び近畿圏）の主要都市及び3大都市圏以外の政令指定都市
3大都市圏の主要都市 東京都内23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等
3大都市圏以外の政令指定都市 札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等
《用途》
オフィス