節約と投資ブログ

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節税を目的に不動産を購入する場合、まず安い物件からはじめてみてはどうでしょうか？？

株の購入の考え方として自己資本比率というものがあります。
自己資本比率とは、総資本のうちどの程度が自己資本でまかなわれているかを示す指標です。



個人でいう自己資本とは自分の貯蓄や金融資産です。

この自己資本比率は高ければ高い程良いとされています。
中小企業の黒字企業の平均が約30%、黒字企業の中でも特に優良とされる企業は50%を超えます。

目安としては40% 超を目指すと良いでしょう。


借入の金額が、仮に２０００万だとしたら頭金はすくなくとも６００万程度はあったほうがよいということです。


節税目的で不動さんを購入する場合、物件価格が低い方が節税効果は高いです。


仮に３００万の不動産を購入しても、3000万の不動産を購入しても付き合う交際費やケータイ、交通費はそこまで変わりません。


不動産で本当に稼ごうと思えば、高い物件がいいと思いますが、リスクも高くなりますので、不動産投資未経験である初心者は失敗しても取り返しがつくレベルでまず経験されるのも選択肢の一つかと思います。

ちなみに、節税は不動産ビジネスにつながるものなら落とせます。

＜計上できる代表的な7つの経費＞
それでは不動産投資に伴う代表的な経費を挙げていきます。

(1) 税金
固定資産税や都市計画税、不動産を購入したときの不動産取得税、また収入印紙代などの税金は経費になります。

(2) 保険料
不動産投資をするときには、火災保険への加入はまず必須ですし、地震保険に入る人もいるでしょう。それらの保険料は経費に計上できます。

(3) 管理会社への業務委託料
一般的に大家さんは、賃貸物件は不動産管理会社に、家賃の5％などを手数料とし、トラブルの解決や清掃、家賃の徴収などを任せているでしょう。それらの業務委託料は不動産運営に必要な経費として認められます。

(4) 司法書士や税理士への報酬
確定申告を税理士事務所に依頼する、不動産の登記を司法書士に依頼する、といった場合の報酬も経費になります。

(5) 減価償却費
建物には、構造や素材により、法律で耐用年数が設定されています。木造は22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年です。建物の購入にかかった費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。

例えば下記のような場合、年間36.96万円ずつ減価償却できるため、実際の支出がないのに経費として計上できるのです。支出が伴わないのに帳簿上の利益を減らすことができるので、節税に効果を発揮します。



(6) 修繕費
時間とともに、部屋は必ず老朽化します。部屋の機能を回復させるための費用は、修繕費として経費にできるので、部屋のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンの交換などの費用は経費として計上しましょう。またマンションを所有しているときは、管理費として共用部分の清掃やメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これも経費にできます。

ただし、機能を向上させるための設備の費用に関しては、修繕費として一括での経費計上はできません。固定資産と同じく、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。例えば、階段の修理は修繕費になりますが、階段を新たにつけた場合は修繕費になりません。ほかにも、壁紙や床板の張替えも修繕費として計上できますが、間取りの変更などは機能向上のための費用にあたるため修繕費には含まれないので、その点は注意しましょう。

(7) ローン金利
ローンの融資を受けて物件を購入した際には、毎月決まった額の返済をしていきます。そのなかでも返済する金額の何割かは借入金の元本ではなく、金利です。融資を受けた金融機関から、年末に返済表が送られてきて、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が書いてあります。そのうちの建物を取得するために受けた借入金の金利は経費とすることができます。また、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。

その他
物件を視察にいった場合の交通費、税金に関する本を購入した際の書籍代、不動産屋への手土産代、などは常識の範囲内で経費にできます。あまりに交通費や交際費の頻度が高い、金額が多い場合は税務署のチェックが入ります。

経費として計上できないもの
住民税と所得税は、不動産投資に関係なく発生するので経費にはなりません。



ところが、不動産屋に相談すると余信MAXで提案してきます。
年収1000万の人でしたら5000万の物件を紹介するなどです。

どうゆうことかというと、不動産の売上である仲介料は不動産価格3-5%なので、できるだけ高いもの買わせたいのです。

小さい不動産は売上が低いため評価にもなりにくいため冷たい対応されます。

不動産の営業マンのテクニックとしてまず年収を聞き、いくらの不動産まで購入できるかまず頭で計算します。
そのあと、そのぎりぎりの不動産をひたすら紹介するケースが多いです。

ただ、本当に不動産投資　未経験者に借りられるギリギリの不動産価格でいきなり勝負させることが正しいのかわかりません。

ある意味、決して正しい選択と思わないです。

まず経験のために失敗しても取り返しがつくレベルの不動産で経験してみるのも一つの選択肢ではないでしょうか？？
なので不動産投資で言われている一般常識と違う解説になっているかもしれません。

逆にしっかり勉強されて、良い物件と巡り会えたらリスクを取らない方がもったいないです。

＜Q&A＞
〇住人とのやりとりはやってもらえるのか？？

不動産管理会社がやってくれます。
手数料として家賃の５％を支払いケースが多いです。

〇安い物件は一括でキャッシュで買うのと、ローンを組んで買うのとどっちが特になるか？？
基本的には安くても高くても、キャッシュで購入したほうがお得なります。
また価格が高ければ高いほど、事務手数料が薄く延ばされますので、ローン組んだ時高い物件のほうが手数料の負担が軽くなります。
５００万以下の物件なら自分で事務手続きとるか、銀行ではなく知り合いから借りる、もしくはキャッシュで払ったほうが多いです。
手持ちがなければ、銀行からの借入も検討してください。


自宅の買い方に関する参考になる動画

厚生労働省が2月20日から自粛指示
講演会もほとんど中止です。

本日も値下がりが予想されます

今日の相場見通し
■国内市場見通し　機械的な売買により、不安定な地合いが続こう

本日の日本株相場も不安定な値動きとなろう。ニュースフローで売買される機械的な取引により、ボラタイルな値動きは避けられない。

また、米10年債利回りは再び1.3%に低下しリスクオフが優勢のため、日本株は売り先行となりそう。

日経平均は200日MAが目先のサポートになり得るが、一段の下押し場面も想定した方が良い。

株価は最終的に「業績」へ帰結するという観点で、最高益企業の銘柄群を狙うしか方法が難しい。


国民の借金のウソについて
高橋みつあきより分かりやすく解説してる動画がありました。
https://youtu.be/1xqa_88_uV8

本日26日　株全体が下落する中日産が４０円上がるっていう笑

下げ止まりなんですかね。
でも資産規模から考えても割安な状況で決算が下方修正したけれども赤字にはなっていない。





BPSが０．３７はさすがに下がりすぎじゃないでしょうか？？
６３％ディスカウントですよ。

EPSが16.61、
翌年見込みが４６になっていることを考えても
１８２４円ぐらいでもおかしくない株でありそうです。
ゴーンさんの件がなかったら９００円でもおかしくない。
買いでしょう
1000株ほど買いますかね。

前の所長が誰に飯を食わせてもらってると思ってるんだ？社長だろ？だから言うことを聞かないといけないんだ！
と言われたのを思い出しました。

多分その所長は、統括部長から言われたのでしょう。

この動画では会社は株主のものと説明しています。
証券外務員の勉強や、投資をしたら当たり前にわかることですが、多くの人はこれを理解できていません。
https://youtu.be/lJrZ2xNmnI8

https://youtu.be/hrPKXfYZOuw



日経平均下限はPBRで見ると、20738です。
今日は一段と下がるでしょうけど、下限を見極めて再投資です。資金はある程度つくりました。


岡三証券の見解です
国内市場見通し　日経平均は2万2,000円の攻防！中長期的な視点必要に

本日の日本株相場は、連日のNYダウ大幅安を嫌気して朝方は昨日同様売り一色の展開となりそうだ。日経平均は2万2,000円処での攻防になるとみられ、積極的な買いは控えられよう。もっとも、2万2,000円を大きく割り込んで、下げが加速する流れは見込んでおらず、中国株市場次第では、下げ渋る展開となろう。ただ、現在の日本株市場は平時にも増して主体性がなく、短期的な市場の強弱感等を頼りに相場の方向性を把握することは困難な状況。ゆえに、近視眼的にならず、いつも以上に中長期的な視点が求められよう。




「後悔しない債務整理するなら！」

サラリーマン・勤務医向け損益通算スキーム

１．不動産所得の赤字を発生させて所得税の還付を受け、住民票も節税するもの

２．通常2年目以降は黒字化で税負担発生

３．赤字が続くようであればそもそも資金が回らない
→そもそももうからない（クソ物件を買わされないように）

＜結論＞
・ビジネスの目的は儲けることが最優先！
・節税はそのあとで


収益物件をチェックするための前提知識 近隣地域の路線価と公示価格
〇路線価
〇公示価格
〇土地の価格の変動の推移
〇
土地代データのサイトからみるとよいでしょう。
上がっている土地で購入を検討する。
それ以外は投資物件としては不適と考えます。

〇賃料相場
yahoo不動産
マンションレビュー
HOMES
SUUMO
GOO
立地条件および周辺環境
駅徒歩
10分以内が目安です。

表面利回りと実質利回り
表面利回りで１０％以上ないと黒字化できません。
実質利回りをどのくらいとれるかですが、計算が難しいです。
修繕管理費や入替時の費用として5000円毎月積立を考えましょう。

築年数
間取りと専有面積
→ｍ２当たりの単価を調べる
（物件価格　÷　専有面積　＝　単価）
これを周りの売り物件と比較する。
家賃相場も同じになります。


構造・土地柄
〇ハザードマップ市町村から出ています。
〇事故物件でないか？
〇市街化地区・市街化調整地区


不動産の営業マンが言っている、保険代代わりになることやがんになったら全額負担しなくてよいといいますが、キャッシュで購入するとそれはなくなるのでしょうか？？

結論からいいますとなくなります。
というよりマンションにはそもそもそんな機能はありません。


銀行は投資家や、住宅ローンを組む方にお金を貸します。

万が一、投資家や住宅ローンを利用して家を購入した人に亡くなられたり、がん等の病気になって支払いがうけられなくなると貸し倒れになってこまってしまいます。

そこで、団体信用保険に加入を義務付けます。

そうすることで万が一亡くなられた場合団体信用保険から保険料がおり、貸し倒れを防ぐことが出来るのです。

団体信用保険の加入料は無料と言っているところもありますが、利息の中に含まれています。

ですので、実質借りる側が、払っていることになります。

以上から不動産に亡くなった時払わなくてよい機能があるのではなく、死亡保険に加入していることと一緒になるのです。

ですので、保険かわりでもなんでもなく、保険に入っているだけなのです。

死亡保険が良いのであれば、割高で赤字になる不動産を購入する必要はなく、ただ単に死亡保険（県民共済）などに入ればよいだけです。

2月25日に新商品発表
スーパーハイトワゴン
ルークス

デイズと一緒
プロパイロット搭載


議決権56万408名
株式数41億
書面、インターネット12万で35%
421名出席
合わせで80%


取締り役4名の選任

2019.6指名委員会等設置会社への移行

中国の販売数維持
北米と欧州の販売減
369万7000台
市場占有率5.7%
連結売上高7兆5070億円
連結営業利益543億円
当期純利益393億円

506万台に下方修正

期末配当見送り3/31
これで株価下がった理由がわかりました。

高速道路車線変更
初のハンズオフ
新型スカイライン投入

新型の電気自動車

会社の方向性を自分のこととして行動する
地域をより良くしていきたい
本当にこの会社を良くしたい

下期10円への減配→役員の報酬削減1000万以下
5月までに検討
西川さん→

販売数10%単位で以上に減っている
アメリカインセンティブ
ＳＭＢ主力モデル

アメリカ経費削減をする

キュービック燃費悪い、しがさん、7.8キロ
燃費の不正問題→ゴーン問題
3000株→700円で購入
株主総会数千マン





ファイナンシャルアカデミー

＜特徴＞
１．ほぼ国内投資です。（９６．３７％）
３．販売手数料０円、口座管理手数料０円

2015年4月から始まった、まだ新しいサービスです。
ひふみ投信と一緒で、証券会社でも銀行でもなく、運用会社から直接投資信託を購入できます。

�@投資の対象
国内の株式に投資するファンドです。
1985年7月15日設立　（資本金20億）
１００％アクティブ元年・日本株マザーファンドに投資しています。
組入数５６銘柄
最大が2.3％になっています。




�A手数料（コスト）
購入時手数料　なし

運用管理費用（信託報酬）は年率1.078％（税抜年率0.980％）
委託会社年0.80％
販売会社年0.15％
受託会社年0.03％

信託財産留保額　0.15%


�B分配・実績・財政状況
分配：年1回　決済日1月20日
しかし分配金はずっと０です。
これは再投資をしているということで評価できます。

純資産総額
2.4億円


10000口当たりの純資産
10,967円（1月末）

2019年実績9.7％





月々1,000円からムリなく資産形成。口座開設はわずか８分！

今回はレオス・キャピタルワークス
ひふみ投信について解説します。

ひふみ投信
目論見書


＜結論＞
毎月きちんとレポートを出してくれるのは非常に良いと思います。
アクティブといいながら周りに合わせているだけの投資ファンドよりかなり良いと思います。
2016年からの実績はすごかったですが、2018年の下落率はインデックスよりも大きかったのがやっぱりアクティブなんだろうなぁと思います。
手数料を考えると好き嫌いなんだろうなぁと思います。


�@投資の対象
国内外の株式に投資するファンドです。
2003年4月16日設立
足で稼いだ情報で日本全国の中小企業を発掘し、
「日本を根っこから元気にする」というような理念に共感される方が多いです。

�A手数料（コスト）
購入時手数料　なし
運用管理費用（信託報酬）は年率1.078％（税抜年率0.980％）
信託財産留保額　なし


�B分配・実績・財政状況
分配：年1回
しかし分配金はずっと０です。
これは再投資をしているということで評価できます。

純資産総額
1269.5億円
受益権総口数
26,096,265,240口

10000口当たりの純資産
48646.8079円（1月末）




２０１７年の運用実績は４０％近いこともありすごい数字をたたき出していますが、201８年は運用はうまくいっていません。
その状況で年間手数料１％とられるのはつらいです。




こちらが資産状況です。
資産と価格が連動している状況です。
ファンドマネージャー狩野英人の本

ソフトバンクに10月から契約している
●スマホ
●電気
●インターネット
まとめソフトバンク。

今回確認したことは
�@無駄なオプションはないか
�A固定電話のこと
�Bトクするサポート
おまけヤフープレミアム会員費無料

�@無駄なオプションは無し

�A固定電話は結論から言うと
使っても使わなくてもどちらでも良い。
→固定電話使わないし、wiFi使わないに場合
プラス467円/月額
→今までプランのまま固定使わない
1000円割引に500円かかる＝500円キャッシュバックの為こちらがお得。
変更無し。



�Bトクするサポート
結論から言うと次のスマホを変更する時に
ソフトバンク以外にするなら
メリット無し。
→要相談必要。
メリットとしては
次のスマホを変更する時に2年目以降の機種代金が免除される。
この場合には現在使用中のスマホを返却。
またはpay payにて返金。のどちらか
との事。

ソフトバンクは
インターネットのヘビーユーザーや
Yahooのオプション利用している人には向いているんだろう。

毎日の家事に追われて、ただただ慌ただしいと感じる日々。
★家事の当たり前を疑う！
★1つにまとめられる仕事はないか！
★他の人をうまく利用してみる！

★家事の当たり前を疑う。
→低コストのサイゼは
ファミレスの当たり前をしていないことが
コスト減につながっているみたいです。
それが揚げ物をしないと言うことみたいです。

★ 日本初家事を仕事にする資格制度 「家事クリエイター」2019年11月よりスタート
したそうです。
https://corp.taskaji.jp/release/2019/10/03/kaji-creator/
面白そうですね^ - ^
家事が資格になる時代、これは女性の社会進出が影響しているんですかね。
主婦が当たり前だった人には資格になるなんて信じられないかもしれませんね。。

●アプリで家事管理が出来るようなので
やってみたいと思います！
それが
魔法の家事ノート
●先週言っていたまぐちゃんは
届いたのが水曜あたりで
まだ洗濯を回せておらず…
来週あたりには使った感想を、
1カ月後には洗剤とは違うとこ
例えばタオルの感触や匂いなど…
報告予定です。