はじめての中古住宅売買体験とその後のはなし　＋お金のやりくり

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一軒家の間取りは、土地の広さによって制約を受けますが、
マンションやアパートなどよりも比較的自由がききます。

例えば、家族の人数が多ければ一つの部屋の大きさを小さくして、
子供部屋のために部屋数を増やしたり、
収納力を上げるために、クローゼットを大きくとったり、
マンションなどでもある程度の変更は可能ですが、
やはり一戸建てに比べると自由度は低下します。

最近、テレワーク、在宅勤務で自宅で仕事をする人が増えたために、
住宅購入や賃貸入居希望者の間に、小さくても執務スペースとなる部屋を
求める人が増えているそうです。

少し前まで、お父さんが自宅に書斎を持っているケースって非常に贅沢な感じがしましたが、
必要に迫られた今では、子供部屋と同様にお父さん、お母さんの仕事部屋も当たり前になりつつあります。

新築のハウスメーカーやマンション販売のサイトなんかにも
テレワークに適した間取り、プランの立て方などの記事が目立ってきました。

既存の住宅マンションに対応した
リフォームプランなんかもリフォーム会社などのホームページで案内されています。

ちょっと前は、ベランダや庭先でキャンプをする家キャンプが流行っていて
お家アウトドアのリフォームなんかが、結構目につきましたが、
本当に世間の流れを企業は良く察知して、すごいと思います。

今後、自宅である程度の仕事をするのは
結構当たり前のことになりそうなので、
集中して仕事をするための部屋や場所って一時のブームではなくてマストになるかもしれません。

通常に企業に勤めていてテレワークするだけでなく、
今後は、定年後は自宅で何らかの仕事を自営でするなんて言う人も普通に出てきそうですし．．．

そう考えると、
今、我慢して使いづらい空間で在宅勤務をするくらいなら
思い切って、リフォームや転居を考えてもいいのかもしれません。

ただ、
デスクワークの人でも、黙々とひたすらパソコンで仕事をする人って
今後、結構まれでやっぱり、リモート会議や電話での会話を考えると
居間の一角に専用デスクだけしつらえるよりも、
思い切って専用部屋を作ったほうが良いように思います。

そうなると場所です。
今後、個人的には家のトイレが再び一つになってくのではないかと個人的には思っています。
昔の家は、一軒の家にトイレが一つが普通でした。

でも、今の一軒家ってトイレが1Fと2Fに2か所あるのが普通です。
昔よりも核家族化で住んでいる人数が減って、家の土地も狭い狭小住宅が増えているのにも関わらず、
トイレが2つついてます。
これって、作るときに水回りが多いほうが、儲けが多いからって理由で作られてきた側面も正直あるとおもいます。

だから、2つのトイレのうちの一つを小さな書斎に転用するのって
ありなんじゃないか？
もともと建築するときにトイレのスペースを執務部屋にするのってありじゃないか？
そんなことを考えています。
実は、トイレってそもそも人が入れないほど狭いってことはあり得ないし、
換気扇がついていたり、ウォシュレットのためのコンセントが設置されていたり、
転用向きなんじゃないかと思えます。
マンションなどだと一世帯一つのトイレなのでそういうわけにはいきませんが、
ここ20年くらい建てられた戸建てには大抵トイレは2つついてます。

テレワークのために家さがしというのであれば、
リフォームは必要ですが、一つの手だと思います。

僕は、中古住宅を購入した際に頭金はローンを２千万円きっかりになるように頭金を入れました。
実際には、もう少し頭金を入れることもできましたが、
銀行からの借り入れもできる状態なので、あえて頭金は入金しませんでした。

１５年前に前の家を購入した時には、兎に角ローン金額を減らしたい一心で
なるべく多めに準備して頭金として、住宅の売買契約の際に準備しました。

でも、今はローンの金利が安い状態なので、
中古住宅の場合２千万円MAXの住宅ローン減税を受けるために
ローンはなるべく２千万円借りたほうが得なんじゃないかと思って、
頭金は余分には、入れませんでした。

仮に２千万円の中古住宅を購入するとして計算してみます。
条件は金利０．６％、ボーナス払いなし。固定金利として。
以下のサイトを利用すると便利です。
イー・ローンの住宅ローン減税のシュミレーションサイト

2千万円フルローンの場合
１０年で得られる住宅ローン減税の効果は
166万円

1000万円頭金を入金して
１千万円をローンにした場合の減税効果は
82万円

かなり差がでてきます。

これはもちろん、会社員などで十分に控除される収入があることや、
大前提として１０年居住し続ける、
そもそも、購入不動産が住宅ローン減税の対象物件であることなどが条件にはなります。


ほかにも、
頭金とせずに現金を手元に残すメリットは
何か急な状況変更などにもやっぱり、手元に現金があったほうが安心です。
もし手元がスカスカなら金利を払い借り入れを新たに起こさなければなりません。
そうなると住宅ローンに加えて、その借入の返済負担も生じて月の収支もかなり乱れます。

また、手元に残した現金は運用にもまわせます。
もちろんリスクを取っての運用は厳禁ですが、
例えば、定期預金などでも０．３〜０．５％程度のものは探せばあります。
そんな所に預ければ
仮に0.5％だとすると10年で
税引き前５１万
税引き後４０万程度増やすことができます。

逆に損する部分ももちろんあって
ローン金額が増えれば、
ローンの手数料や保証料が増えたり、
ローン自体の金利負担も生じるので
住宅ローン金利＞１％の場合は、頭金を大きく入れないと逆に損することになってしまいます。


昔は家を買うなら２割の頭金の準備はローンの審査に当たり前に必要な準備などと言われていましたが、
今はそんなことは全くありません。
むしろ、金融機関は貸し出せる最大金額を借りれてくれて、１円でも多く金利を収めてくれる人のほうがよいと考えている節もあるくらいです。

ただし、新築購入はやっぱり頭金を入れたほうがいいと思います。
なぜなら、新築は購入して入居した瞬間に中古住宅になり、価値が大きく毀損します。
そうすると、フルローンではいきなり、物件の価値よりもローン残高のほうが大きい
オーバーローンの状態に陥ります。
この状態は、不測の事態が起こった時、物件を売却して手放しても大きな負債が残ってしまう状態です
非常に危険です。
だから、新築ではやっぱり2〜３割は頭金が必要かなと思います。

そういう意味でも、
もともと中古住宅は、中古なりの値付けがされているので
プラス数年自分が居住しても大きく価値が損なわれないので、おすすめです。

コロナで生活が大きく変わった。
ステイホーム、テレワークが広がり、
自宅のあり方が、コロナ以前と少し変化してきた。

どちらかと言えば、
コロナ以前は、自宅は休むところ
日中仕事をする場所が「公」であったとするなら、
自宅は、「私」の場所でした。

コロナ以後、自宅勤務が広がったせいで、
一部の人たちは自宅が「公」になりました。
実際、在宅勤務の場合、通勤せずに自宅を勤務地として、
会議などもオンラインで済ませ
自宅＝勤務先になりました。
ただ、
通勤勤務が、ゼロとなったわけではないので、
首都圏へギリギリ通勤圏内である、ちょと郊外の地域の不動産取引が活況とのことです。
売買よりも、賃貸のほうが先行して活況で、
ある地域では、人口減少がプラスに転じた地域もあるようです。

確かに毎日通うのであれば、
通勤１時間圏内の自宅を求めるところでしょうが、
週に2〜3日の勤務であれば、
通勤2時間でも許容できるとした人が多いようです。

価格は、需要があれば当然落ちません。
ほしいと考える人が増えれば、
それを踏まえた業者の買い付けも増えます。
つまりは、一定の地域では、不動産の需要が伸びているようです。
ある記事では、限られた地域では不動産バブルと言える状況だとまで語られています。

一度目の緊急事態宣言が終わった後、
都市近郊で、いざというときには会社に通える範囲の地域で、需要がかなり活況だとのことです。
ただ、限られた地域でのみ活況なだけで、日本全国どこでもというわけではありません。
首都圏だけでなく、地方でも、一部ワーケーションなどで需要があるようですが、
選ばれた場所に人気が集中しているのが実情のようです。

実際に不動産業者の知人に話を聞くと、
確かに言っての地域では需要もあり、忙しいとの話を聞きました。
ただ、売買については、もともと購入を検討していた人が購入しただけで、
住むための新たに需要が生まれている印象はないとのことでした。
売買は、実際に住むために買う人よりも、
将来賃貸に出すため、値上がりを期待して投資のための購入が底上げしているのではとのことでした。

反対に賃貸は、
これまで都心に住んでいた人が、
コロナ疎開を兼ねて、
実際に居住するための問い合わせが一定数あるとのことでした。

そんな話を聞くと、
不動産を購入の視点で考えると
買い時とまでは言えないようです。

どんな場面でも、
購入する人の必要だと判断した時が、
買い時で結果的にあの時買い時だったと正解を確認できるのは、
数年経過して初めてわかることのようです。

ニュースで何を言っていても、数年後に必ず売却すると決めていない限りは、
マイペースで自宅を探しましょう。