アフィリエイト広告を利用しています

広告

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。
posted by fanblog

2020年11月29日

ハウスメーカーの中古住宅を購入した場合の補償は

トヨタホーム 60年保証
タマホーム  60年保証
セキスイハイム 60年保証
ミサワホーム 構造体 35年保証
一条工務店 30年保証
積水ハウス 初期30年 有料点検・有償工事で永年

ハウスメーカーのホームページを見ると、
どの会社も、建築後、引き渡し後に長期保証を行うことを記載しています。

もし、そのハウスメーカーの保証期間に他の人に
住宅を売却した場合はどうなるのか?

そもそも、ハウスメーカーの保証は、
各メーカーの定期的な点検や、補修、メンテナンスを受けることが
条件になっています。

定期点検は無料としているところが多いですが、
メンテナンスや補修には、通常費用が掛かります。
各ハウスメーカーによる補修は、
一般的に割高に
なりがちですが、その住宅を建てた会社の対応なので、
見合った適切な補修、メンテナンスになると思います。

長期保証の対象は、構造部分、屋根、外壁、シロアリなど
部分部分が対象になっています。
各部分に対してハウスメーカーの点検、ケアを受けないと
その部分の保証はなくなってしまいます。

保証を続けたいのであれば、
ハウスメーカーの優良顧客であり続けないといけない仕組みになっているわけです。
もちろん、保証をあきらめれば
別の業者さんにお願いすることも自由です。
ただそうなると、折角、それなりに割高なハウスメーカーの家を建てた
メリットも半減してしまうかもしれません。


そんな、ハウスメーカーの家をもし売りに出すなら...
中古住宅の広告には、建築したハウスメーカーの名前が
セールスポイントとして書かれていることもよくあります。

確かに購入する側にも、見知った会社が建てた家だと説明されたほうが安心感があります。

肝心の保証ですが、もし、売却前のオーナーが適切なメンテナンスを
ハウスメーカーできちんと定期的に受けていれば、
中古住宅の売買によりオーナーチェンジとなっても、
各ハウスメーカーの長期保証は引き継がれる仕組みは準備されているようです。

中古住宅の購入者が、
ハウスメーカーに連絡をして、
オーナーチェンジの手続きをすれば、受け入れてくれるのが普通のようです。

ということは、
ハウスメーカーの建築した中古住宅を購入する場合には、
何を直した、メンテナンスしたという修繕履歴を見るときに
どこか別の業者で対応したのか?
元々の建築したハウスメーカーで行ったのか?
そして、メーカー保証は、どのような状態になっているのか?
確認しておくべきだと思います。

僕自身も中古住宅購入後に気が付いたことで、
僕が、ハウスメーカーの中古住宅を購入した際には、
そのような説明は、仲介不動産業者からも、売り主からも全くありませんでした。
ちなみに、住宅売買の契約書には、メーカー保証のことなんて、
一行も書かれていませんでした。

〇〇ハウスで建築。
この一言に魅力を感じて、
中古住宅購入を検討する際には、
長期保証の状況を必ず確認してください。




2020年11月21日

新規開発、大型分譲地を見に行く

自宅からそう遠くないところに、ハウスメーカが開発した分譲地があります。
全120前後の大型のもので、分譲地の真ん中には公園があり、きっちりと区画が整備されて
通りもきれいで、時折家のポストに投函されるチラシなどを見ると、
まさに夢のマイホームを絵にかいたような写真が並んでいます。

しかし、実際に現地に行ってみると、
まだまだ、未成約の区画が多く、家が建っているのは1/5くらいです。
分譲開始が確か2年位前からなので、結構苦戦してるようです。

ハウスメーカーの分譲地なので、
その会社の家を建てる建築条件の付いた区画をが
全体の80%くらいなのですが、そのエリアのほうが
その他の20%の建築条件のないエリアよりも苦戦しているようです。

新築とはいっても、建売のような家になってしまって、
同じような家がずらりと並ぶ街は、今どきあまり受けが良くないのかもしれません。

僕も実は、別の場所ですが大型分譲地に土地を購入して
家を建てることを検討しました。
しかし、費用が抑えられた建築条件のある新規分譲地は、
同じような家が立ち並ぶ不自然ない街並みになりがちだし、
建築条件のない街では、結構競い合うようにハイクラスな家が
バンバン建って行って、そこに大金をもって参入する勇気が起こらず断念しました。

一気にたくさんの家が同時に立つと、全体としては調和が取れて
きれいな町並みにはなるけど、
一軒一軒は、個性がなくてせっかく大金を出して購入する
マイホームなのになんだか
個性がなくて少し物足りなく感じます。
かといって、他を圧倒するような豪邸を独自に立てても、
新築ばかりが立ち並ぶ新しいコミニティで悪目立ちしてしまうし
いざ、住むとなったら新規の大規模分譲住宅は
結構、難易度が高いのかもしれません。

一般的には、同じエリアに
同じ規模のグレードの住宅を建てる人は、
大体生活水準が同じくらいなので、
同じような世帯が集まりやすいと思います。


考えれば、今家がたくさん建っているような住宅街も、
大昔に銀行や、企業が大々的に開発を行って、町ができてきました
そういう場所って、今もの沢山あります。

栄えている場所もあれば、
少し、陰りが見えてきた場所もあります。
過去には、段々に日本全体が拡大成長してきたので、
そういった家の建て方が受け入れられて、
成功成立してきましたが、
今は、少しずつ変わってきています。

昔の発想だと、
1−持ち家は誰もがほしい
2−都市部は高いので多少郊外で、収入に見合ってより郊外に
3−収入に合わせてちょうどよい場所が、BESTな住むべき場所。

今は、
1−持ち家はリスクになる部分もある
2−みんなが住んでいる場所でも、自分たちにっとて最良とは限らない。
3−賃貸でよいや。BESTな場所はみんなが住みたい場所でなく、ひとそれぞれ。

価値観が変わってきています。
昔と同じように、大規模分譲を施して建てた家も、かなりのお得感がないと
なかなか厳しいように思います。

僕の近所のこの分譲地も、来年にはどうなっているの楽しみです。
同じ最寄り駅なので、町が栄えるに越したことはないので、
僕としては、できれば完売してほしいけど、
果たしてどうなるでしょう。


格安な分譲地での最後の数件の物件、
買う前にはよく注意してください。
その物件、売れ残りじゃないですか?
あなたはその場所に住まなければいけませんか?住みたいですか?
任期なので、すぐ決めないと売れてしまいます。
そんな営業トークには絶対乗らないでください。

最近は、コロナの影響でイベント開催などあまりないですが、
現地販売事務所で、イベントなんかもよく開催されます。
それも注意してください。
そういうイベントにお金かけている会社は、
絶対に建築費、資材、性能、アフターケアそのあたりを簡素化することで
帳尻合わせしているはずなので、
参考に見に行くことは良いですが、
絶対に安易に契約しないよう、口頭でも購入意思を簡単に示すことがないように十分注意してください。

2020年11月14日

共有名義で購入した不動産を離婚して手放した話

会社の同僚が以前離婚した。
夫婦どちらも知っていたので、
結婚式にも呼ばれ出席したが、残念です。

離婚の理由は、いろいろあるんだと思うけど、
お互いに納得した上での離婚で、
子供もいなかったので、慰謝料なども設定しなかった。

ただ、共有名義で購入したマンションがあって、
その売却が面倒であったという話を聞いた。

購入するときは、夫婦二人で協力して頑張って返済していこう。
共働きなので、互いの住宅ローン減税も使えたほうがいいね。
ということでペアローンを組んだみたいです。

そもそも夫婦でローンを組むときは3つの選択肢があります。

第一は、どちらか一方が全面的にローンを負担して、名義も一人にするパターン。
奥さんが専業主婦だったりすると、このパターンになります。
ちなみに僕はこのパターン。

第二は、ペアローン夫婦それぞれが収入に応じて、それぞれにローンを組んで
借り入れを受けるパターン。
これは、住宅ローン減税の恩恵も二人とも受けられるし、
大きな借り入れを起こせます。
ただし、それぞれに借り入れても、お互いに連帯保証人になるので、
結局は二人とも、何かあった時には全額を負担しなくてイケナイっていう危険もはらんでいます。

第三は、収入を合算して、収入の多いほうが代表してローンを組む方式。
そして、相方は連帯保証人になります。
これも、大きい金額借りれる可能性高いけど、何かあれば連帯保証しちゃってますから
主たる契約者でないほうも、全額の負担を強いられます。
ペアローンよりも、契約するときの審査にかかる手数料コストが多少安くなるのがメリット.

今回の二人はペアローンを使っていたんで、
離婚したのちにも、売却手続きで何度も顔を合わせることになったとのことです。
ちなみに、ほぼ売却額とローン残高が同じだったので
残債は残さずに済んだが、もしも、残高が大きく残っていたら
更に手続きはめんどうになったかもしれません。

例えば、お金が原因の離婚なら...
離婚の際に養育費負担があったなら...
ローン残債が多く残ってしまったら...
物件がうまく売却できなかったら...
売却損が嵩んだら....

いろいろとめんどくさい事象が想像されます。

ローンを組む際には、こんな結末は決して想像していません。
この結末を迎えるのが、1年後、5年後、10年後いつになるかわかりません。

もちろんほとんどの人は、こんな結末を迎えることはないのですが
ただ、日本の離婚率は35%、2019年で20万組以上。
やっぱり、他人事とと割り切れないかもしれません。


逆に住宅ローンの支払いが、
離婚の原因になんてことは目も当てられない事態です。

ローンを組む際には、口に出さずともいろいろなことに対して心構えは
しておいたほうが良いかもしれませんね。


さて、私の離婚した知人のご主人は
なんとすぐに再婚して、またまた、マンションを購入していました。

繰り返しにならないといいのですが....
無理をせず、

決断を迫る営業マン、いつまでも待ちますとのんびり構える営業マン

実際に家を買うとなると、
やっぱり、大きな買い物なのでベストな結果を残したいので、
沢山の物件を見たいと思います。

家に投函される不動産のチラシ、
携帯やパソコンでチェックした物件、
最近ではあまりないけど、不動産屋さんの店頭ポスターの物件

書類やデータ、写真で吟味して、
良いなと感じたら、
やっぱり現物を見るしかありません。
現物を見ないで購入するのは、少数派だと思います。

現物を見ないケースは
競売、債務整理の任意売却などの訳アリ物件を
瑕疵などを織り込んで購入検討するパターンか、
中古物件で売主が、かたくなに拒否している場合くらいではないでしょうか。

あとは、お金持ちが、投機・投資用物件を購入するときくらいですかね......
(一般の所得者が同じことして、いろいろ問題が生じてニュースになりましたね。)


さて、気になる物件、現物を見たいとなると、
ほとんどの場合、不動産の営業マンを介して、
現地を見ることになります。

この不動産営業マンの良し悪しで
物件の印象がだいぶ変わることがあります。

Aさんは、若い男性30歳前くらいだったでしょうか、
兎に角、よくしゃべる。
物件のセールスポイントを自分の体験を踏まえてぐいぐい勧めてきます。
この時は複数の物件を、一気に見せてもらったのですが、
都度都度、こちらも物件に対して意見や印象を言うのにちょっと疲れました。
やっぱり、こちらも初対面の一生懸命説明している不動産屋さんに
折角連れてきてもらっているので、
「ここはないな」と外観や立地で感じても、
一応一通り見て回ります。

この物件を見て回るのも、一日に複数回ると結構疲れるんです。
中には、居住中の物件なんかもあり、結構発する言葉にも気を使いますし、
見ている間に家族で相談もちょっとマイナスのポイントについては
話し合いづらい。

そうなると、家に帰ってから問うことになるのですが、
家に帰ると、
「疲れたね。」「あそこはここが良かった」「ここがダメだった」
「あそこ見た」「もう少し〇〇なら」と初めて本当の意味で検討が始まります。

しかし、このAさん、複数の物件を回って、
その帰りの車を途中で止めて、どの物件が良かったですか?
決めちゃいましょう。と決断をいきなり迫って来たのです。
しかも、決めかねているとじゃあいつまでに決められますか?
と、どんどん詰めてくるのです。
こちらも気を使って丁寧に応対していたのですが、
そうすると、相手はさらに饒舌になり購入を迫ってきます。
最終的には、後日検討して回答しますと、その日は分かれたのですが、
明らかにAさんは機嫌が悪くなり、それをフォローするのがすごくきまづかったです。
購入を検討しているということで、
自宅だけでなく、会社、年収、連絡先などすべて伝えているので、
こちらもあまり変な対応もできないので、ちょっと怖かったです。


次にBさん。
40歳くらいでしょうか、自身でも僕は無理におすすめしたりしませんのでと公言していました。
この方は、非常にのんびりしていました。
いい物件ありますけどと、月に一度二度くらい連絡をくれていました。
実際に物件を見に行っても、強く勧めることも無くのんびり構えていました。

不動産営業マンとして、印象は断然Bさんのほうが、
良かったのですが、提供してくれる物件の情報が、
僕自身がネットで見つけるよりも半月〜1カ月くらい遅かったり、
物件について聞いても、よくわかっていなかったり、
ちょっと不安になることがありました。
今思えば、どうせこいつは冷やかし、買わない客だなと思われていたのかもしれません。
冷やかしだと思われたのであれば、
保険というか、あわよくば買うかも見たいないい加減な気持ちで対応されてたのかもしれません。


Aさんも、Bさんも、失礼な対応をするわけでなく、
だましたり、いい加減なことをいうような感じではないのですが、
やっぱり中道というか、
自分の思いを受け入れてくれて、
一定期間は、自分たちのために時間を割いてきちんといろいろ調べてくれる
不動産営業マンが良いですね。

ただ、こっちから意図してそういう人を探し出すこともできないのが歯がゆいところです。
最終的に支払う手数料は、どんなサービスを受けても同じなので、
手数料に見合った働きをしてくれる人、会社で最後はぜひ契約してくださいね。

2020年11月12日

前に住んでいた家が、リフォームされた。

僕が前の家を売却して、3年ほど経ちました。
僕の前に住んでいた家、実は僕が売却した人が住み始めて1年ちょっとで
再度売却してしまったのです。

以前の住所のご近所さんが教えてくれたのですが、
何やら家族の都合で急に引っ越していったとのことでした。
しばらく空き家になっていたのですが、
少し前に買い手がついて新たなオーナが住み始めたみたいです。

その話を聞いたときに、
築年数も30年なので、壊されちゃうのかな?
寂しいな。と思ったけど、どうやら壊されずにリフォームをして
新たな家族を迎え入れた模様です。

ちなみに僕の次に居住していたオーナーさんが、
ネット広告に載せていた売却価格は、僕が売却した価格と同額でした。
割引等で減額したかもしれませんが、
売れたということはその近辺の額で成約したんだと思います。
相場的に、適切な値段設定だったのだなと改めて
自身の売却価格にも安心しました。

僕の次のオーナーさんは、
それでも入居の時に多少手を入れていたし、
売買に費用も掛かるし、
すぐに売却してしまうなんて、
ちょっと気の毒だなと思います。

ただ、こればかりはいろいろ事情があるので
何とも言えません。
僕自身も、今の家、会社から転勤してくれと
言われれば、手放すかどうかは別として、引っ越すしかありませんから...

やはり、家を買うときは、
いろいろ検討する要素はありますが、
大前提として、そこに住み続けることができることが、
一番大事かもしれませんね。

さて、
その以前の家ですが、
外見上は、外壁やサッシ、窓、軒など結構
手をかけたようです。
そうなると、内装も結構手を入れたことでしょう。
内装・外装で300万くらいかかったんじゃないかと
僕は思っています。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会というところが発表している
平成25年3月に公表したレポートでは、
リフォームの平均予算は275万円だそうです。
一戸建:312万円
マンション:238万円

住友不動産の新築そっくりさん
のホームページ見ると
一部リフォーム500万〜70%リノベーション1570万円と例示した図に書かれています。

もはやちょっとした建売が買える値段です。
それでも、建築制限だとか、様々な理由でリフォームを選択するほうが良い場合もあるんですね。

実際には、住みながら徐々にリフォームが勧められたり
結構、利便性もあるみたいですし、
本当に外見がまるで異なった印象になった家も
見学したことあります。

家は住んでいてもいなくても、時間の経過とともに
徐々に経年劣化していくので、
先々、建て替えか、リフォームをしなくてはいけなくなるんでしょうね。
よくマンションだと、管理費で大規模リフォームができるできない、
住民の賛成が反対がなんて話題になるけど、
一戸建てもやっぱり、少しずつでもお金の準備をして、
長期的な修繕計画を立てることが必要だなと改めて思いました。

さて、
僕の昔住んでいた家。
テレビを見てくつろいでいたリビング、
昼まで寝ていた寝室、
バタバタと着替えていたあの部屋、
勉強したり仕事してたあの部屋、
風呂、トイレ、台所
今はどうなったんでしょう?

機会はないけど、
ちょっと気になるな。

2020年11月08日

賃貸不動産経営管理士は国家資格になるのか

賃貸不動産経営管理士という資格試験が11/15に実施される。
数年前から民間資格として実施されてきたものが、
来年にでも国家資格になりそうだと割と話題になっている新しい資格だ。

ニュースになったサブリースのトラブルなどを回避するために
業界団体が作った資格が、法律改正の中で盛り込まれて、公的、国家資格になるという流れ。

資格ができたからと言って、
問題の本質的な解決にはならないように思う。
賃貸不動産管理士、公式ホームページから抜粋すると試験内容は
以下の通り

1.賃貸賃貸管理の意義・役割をめぐる社会状況に関する事項
2.賃貸不動産経営管理士のあり方に関する事項
3.賃貸住宅管理業者登録制度に関する事項
4.管理業務の受託に関する事項
5.借主の募集に関する事項
6.賃貸借契約に関する事項
7.管理実務に関する事項
8.建物・設備の知識に関する事項
9.賃貸業への支援業務に関する事項(企画提案、不動産証券化、税金、保険等)

サブリースなどの問題の本質的な問題解決にはならないんじゃないかな

結局は業者が誰かに賃貸物件建築や運営のためにお金を出させて、
業者たちが
その建築、管理、企画などで手数料を儲けを得る仕組みなんだから...

融資を受ける際には書類の偽造をやめましょう
建築物件はきちんと建築基準を守りましょう
営業をかけるときには嘘のデータを使用しないようにしましょう

この辺のことは試験で問う問題じゃなくて
モラルというかそれ以前の問題だと思う。
いまさら、資格を導入するからどうなんだという話ではないのではないのではないかと思う。

まあ、僕自身も、本当に国家資格化されるのであれば
知識として賃貸不動産経営管理士の受験を考えるが、
今年はまだ、はっきりしないので見送りました。

不動産業者の名刺って、
よくわからない資格がたくさん書かれているけど、
それらの資格をもりもり名刺に書いて
箔をつける、信用させようというウサン臭さい感じがどうしても感じられちゃいます。

宅建、管理業務主任者、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー
この辺まではなんとなくわかるが、
何の資格なのかよくわからないのがたくさんある

土地活用プランナー
ビル経営管理士
ホームインスペクター
相続実務士
相続士
住宅建築コーディネーター
不動産キャリアパーソン
太陽光発電アドバイザー
不動産戦略アドバイザー
不動産コンサルティング
不動産証券化協会認定マスター
マンションリフォームマスター
住宅販売士
再開発プランナー
不動産仲介士
任意売却取扱主任者
敷金診断士
競売不動産取扱主任者

ちょっとネットで検索しただけで、どんどん出てくる。
まあ、銀行あたりも検定試験が非常にたくさんあって、
行内の昇進試験の条件なんかに使われていたりするので、
知識を試すだけの試験なのかもしれないけど、これ見よがしに名刺に印刷して
目くらましに使うのはどうかと思う。

しかるべき知識は持っていて当然だし、
何なら、資格の勉強で得られるような基礎的な知識以上の
経験からの情報を持っていないならその営業マンには
正直、お金出したくないな。

昔と違って、物件は業者でなくてもネットで見れることできるし、
安心感とネットでは得られない情報を与えるのが不動産屋さんの仕事だと思うから。


いずれにしても、
名刺に書くのはまあいいとしても、
雑談等で「賃貸不動産経営管理士」を取得しているので安心してくださいなどと
言ってしまうような不動産業者とは取引したくないものです。



<< 2020年11月 >>
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30          
検索
最新記事
最新コメント
カテゴリーアーカイブ
プロフィール
みちくささんの画像
みちくさ
中古住宅に住む会社員です。
これまで、
2件の中古住宅を購入しました。

今でも、
不動産広告眺めるのが好きです。

趣味は不動産物件探しです。
不動産に興味をもって、
勉強しています。
宅建士、管理業務主任者、
FP2級、合格済み。


今は、別の業種で会社員を
やっていますが、
不動産にかかわる仕事を
趣味、ライフワークとして
将来やっていきたいです。
あなたの物件探しについて、
資金繰りについて
僕も、一緒に考えさせてください。

お気軽にコメントお待ちしています。
プロフィール
日別アーカイブ
ファン



住まいランキング



にほんブログ村 住まいブログへ
にほんブログ村


自宅買い替えの一歩は、 まずは所有の不動産の価値を知ること。


住宅購入のお得は 住宅ローン選びから始まる。


住宅ローンの見直しで 支払総額を減らして、お得を増やそう。
×

この広告は30日以上新しい記事の更新がないブログに表示されております。