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2018年03月31日
購入する中古住宅の築年数は、何年が適正なのか
住宅は、築年数が経過すればするほど
傷みも出てきますし、例えその住宅に誰も入居していなくても
どんどんと劣化は進んでいきます。
むしろ、だれも住まずに、
窓の開け閉め、水道などの設備の使用が全くない方が
ある部分では劣化が進んでしまうかもしれません。
住宅を購入するときに
中古住宅を購入するのは、
コストを抑えるためという側面があると思います。
例え建売住宅でも当然、新築の方がきれいだし、
価格が同じ、性能も、立地も同じだったら、中古を選ぶ理由はないと思います。
あえて、中古住宅を選ぶのは、
新築に比べて金額的に割安だからです。
そもそも、新築は業者が販売するのですから
販売業社のいわば儲けがのせられた金額で売りに出されます。
それ以外にも、広告費や複数同時に建てた住宅であれば、
他が、売れない損失のカバーもオンされているかもしれません。
そうなると、実際の住宅の価値よりも割高になってしまいます。
これに比べて、
中古住宅は、売主は多くの場合、
個人の方なので、その人の事情で金額を設定してきます。
そうすると、比較的割安な物件っていうのが
購入者と売却者の条件のマッチングの中で生まれます。
だから、
新築に比べれば、割安に購入ができるのです。
売却者の事情の中には、住宅の状態も含まれると思います。
築年数もその一つです。
住宅の劣化状態は、その建物の立地やメンテナンスの状態で
まったく変わってくるので、
本当は、一概には、言えないのですが、
築年数が、一つの目安になるのは事実です。
まず、住宅の性能、見た目。
何件か中古住宅を見ていると
デジャブのような似た物件に出会うことがあります。
これば、似たような広さの土地に建てられた中古住宅が
同じようなデザイン、同じようなカラーで立っていたりするからです。
注文住宅ではなく、建売住宅の場合、
その当時、販売していた会社が、
似たような住宅をそこいらじゅうに建てているので、
見たことあるようなデザインの家が、見られるのです。
実際、
建売の場合、同じ形にしてしまえば、
設計や材料など抑えられるコストがたくさんありますから。
そうなると、
その形が好きかどうかで、
その年代で建てた家を選ぶべきかどうか決める目安になると思います。
2つ目に
住宅ローン控除の条件
これは、築20年（耐震基準によって別途規定あります）
まで、住宅ローン控除の適応をうけられるから、
20年以内の住宅にした方が良いです。
3つ目に
耐震基準。
数日前の新聞にも載っていましたが、1981年5月以前の
旧耐震基準の家では、調査の結果
都内で3割の倒壊の恐れがあるそうです。
その当時に、先端の技術の耐震基準だったのでしょうが、
今となっては、不安が残る建物となっているとのことです。
そうなれば、あえて不安の残る建物を選ぶ必要はないかと思います。
4つ目に
固定資産税の評価
これは、新しい家になればなるほど、
税金が、高くなります。
税金の基本的な考え方が、
いま、新しく同じ建物を建てたら、
いくらで建つかという計算なので、
新しければ、新しいほど高くつきます。
新しい方が設備も充実しているので、
評価は高いです。
そうすると、ある程度古い方がメリットがあるかもしれません。
毎年のことなので、割と重要です。
こんな風に
実際の建物を見る前にも、
築年数だけで、いろいろ検討の余地が生まれます。
結局、適正な年数は、購入者によって違うということになってしまい、
築何年なら大丈夫という基準を示すのは難しいです。
僕個人の結論でいえば、
いまは、住宅購入時に住宅ローンを組むのが
前提だったので、控除の適用を受けられる20年以内。
そして、
あまり新しい中古（築4〜5年）は、
新築購入価格とほとんど変わらず、
あと少し出せば新築買えちゃうじゃんかというものばかりなので
（実際売る方の立場で考えれば、借り入れもあるのでそうせざるを得ないのでしょう）
10年程度は経過しているのが、金額的なメリットが一番出やすいのかな
と思います。
しかし、何といっても、物件によって
条件は千差万別
購入を検討しているのであれば、
まずは、いろいろな物件を見てみることが、一番いいかもしれません。
いい家選ぶ「いえらぶ」
傷みも出てきますし、例えその住宅に誰も入居していなくても
どんどんと劣化は進んでいきます。
むしろ、だれも住まずに、
窓の開け閉め、水道などの設備の使用が全くない方が
ある部分では劣化が進んでしまうかもしれません。
住宅を購入するときに
中古住宅を購入するのは、
コストを抑えるためという側面があると思います。
例え建売住宅でも当然、新築の方がきれいだし、
価格が同じ、性能も、立地も同じだったら、中古を選ぶ理由はないと思います。
あえて、中古住宅を選ぶのは、
新築に比べて金額的に割安だからです。
そもそも、新築は業者が販売するのですから
販売業社のいわば儲けがのせられた金額で売りに出されます。
それ以外にも、広告費や複数同時に建てた住宅であれば、
他が、売れない損失のカバーもオンされているかもしれません。
そうなると、実際の住宅の価値よりも割高になってしまいます。
これに比べて、
中古住宅は、売主は多くの場合、
個人の方なので、その人の事情で金額を設定してきます。
そうすると、比較的割安な物件っていうのが
購入者と売却者の条件のマッチングの中で生まれます。
だから、
新築に比べれば、割安に購入ができるのです。
売却者の事情の中には、住宅の状態も含まれると思います。
築年数もその一つです。
住宅の劣化状態は、その建物の立地やメンテナンスの状態で
まったく変わってくるので、
本当は、一概には、言えないのですが、
築年数が、一つの目安になるのは事実です。
まず、住宅の性能、見た目。
何件か中古住宅を見ていると
デジャブのような似た物件に出会うことがあります。
これば、似たような広さの土地に建てられた中古住宅が
同じようなデザイン、同じようなカラーで立っていたりするからです。
注文住宅ではなく、建売住宅の場合、
その当時、販売していた会社が、
似たような住宅をそこいらじゅうに建てているので、
見たことあるようなデザインの家が、見られるのです。
実際、
建売の場合、同じ形にしてしまえば、
設計や材料など抑えられるコストがたくさんありますから。
そうなると、
その形が好きかどうかで、
その年代で建てた家を選ぶべきかどうか決める目安になると思います。
2つ目に
住宅ローン控除の条件
これは、築20年（耐震基準によって別途規定あります）
まで、住宅ローン控除の適応をうけられるから、
20年以内の住宅にした方が良いです。
3つ目に
耐震基準。
数日前の新聞にも載っていましたが、1981年5月以前の
旧耐震基準の家では、調査の結果
都内で3割の倒壊の恐れがあるそうです。
その当時に、先端の技術の耐震基準だったのでしょうが、
今となっては、不安が残る建物となっているとのことです。
そうなれば、あえて不安の残る建物を選ぶ必要はないかと思います。
4つ目に
固定資産税の評価
これは、新しい家になればなるほど、
税金が、高くなります。
税金の基本的な考え方が、
いま、新しく同じ建物を建てたら、
いくらで建つかという計算なので、
新しければ、新しいほど高くつきます。
新しい方が設備も充実しているので、
評価は高いです。
そうすると、ある程度古い方がメリットがあるかもしれません。
毎年のことなので、割と重要です。
こんな風に
実際の建物を見る前にも、
築年数だけで、いろいろ検討の余地が生まれます。
結局、適正な年数は、購入者によって違うということになってしまい、
築何年なら大丈夫という基準を示すのは難しいです。
僕個人の結論でいえば、
いまは、住宅購入時に住宅ローンを組むのが
前提だったので、控除の適用を受けられる20年以内。
そして、
あまり新しい中古（築4〜5年）は、
新築購入価格とほとんど変わらず、
あと少し出せば新築買えちゃうじゃんかというものばかりなので
（実際売る方の立場で考えれば、借り入れもあるのでそうせざるを得ないのでしょう）
10年程度は経過しているのが、金額的なメリットが一番出やすいのかな
と思います。
しかし、何といっても、物件によって
条件は千差万別
購入を検討しているのであれば、
まずは、いろいろな物件を見てみることが、一番いいかもしれません。
いい家選ぶ「いえらぶ」
