2021年01月16日
中古住宅の購入にあたっての頭金の準備
僕は、中古住宅を購入した際に頭金はローンを2千万円きっかりになるように頭金を入れました。
実際には、もう少し頭金を入れることもできましたが、
銀行からの借り入れもできる状態なので、あえて頭金は入金しませんでした。
15年前に前の家を購入した時には、兎に角ローン金額を減らしたい一心で
なるべく多めに準備して頭金として、住宅の売買契約の際に準備しました。
でも、今はローンの金利が安い状態なので、
中古住宅の場合2千万円MAXの住宅ローン減税を受けるために
ローンはなるべく2千万円借りたほうが得なんじゃないかと思って、
頭金は余分には、入れませんでした。
仮に2千万円の中古住宅を購入するとして計算してみます。
条件は金利0.6%、ボーナス払いなし。固定金利として。
以下のサイトを利用すると便利です。
イー・ローンの住宅ローン減税のシュミレーションサイト
2千万円フルローンの場合
10年で得られる住宅ローン減税の効果は
166万円
1000万円頭金を入金して
1千万円をローンにした場合の減税効果は
82万円
かなり差がでてきます。
これはもちろん、会社員などで十分に控除される収入があることや、
大前提として10年居住し続ける、
そもそも、購入不動産が住宅ローン減税の対象物件であることなどが条件にはなります。
ほかにも、
頭金とせずに現金を手元に残すメリットは
何か急な状況変更などにもやっぱり、手元に現金があったほうが安心です。
もし手元がスカスカなら金利を払い借り入れを新たに起こさなければなりません。
そうなると住宅ローンに加えて、その借入の返済負担も生じて月の収支もかなり乱れます。
また、手元に残した現金は運用にもまわせます。
もちろんリスクを取っての運用は厳禁ですが、
例えば、定期預金などでも0.3〜0.5%程度のものは探せばあります。
そんな所に預ければ
仮に0.5%だとすると10年で
税引き前51万
税引き後40万程度増やすことができます。
逆に損する部分ももちろんあって
ローン金額が増えれば、
ローンの手数料や保証料が増えたり、
ローン自体の金利負担も生じるので
住宅ローン金利>1%の場合は、頭金を大きく入れないと逆に損することになってしまいます。
昔は家を買うなら2割の頭金の準備はローンの審査に当たり前に必要な準備などと言われていましたが、
今はそんなことは全くありません。
むしろ、金融機関は貸し出せる最大金額を借りれてくれて、1円でも多く金利を収めてくれる人のほうがよいと考えている節もあるくらいです。
ただし、新築購入はやっぱり頭金を入れたほうがいいと思います。
なぜなら、新築は購入して入居した瞬間に中古住宅になり、価値が大きく毀損します。
そうすると、フルローンではいきなり、物件の価値よりもローン残高のほうが大きい
オーバーローンの状態に陥ります。
この状態は、不測の事態が起こった時、物件を売却して手放しても大きな負債が残ってしまう状態です
非常に危険です。
だから、新築ではやっぱり2〜3割は頭金が必要かなと思います。
そういう意味でも、
もともと中古住宅は、中古なりの値付けがされているので
プラス数年自分が居住しても大きく価値が損なわれないので、おすすめです。
実際には、もう少し頭金を入れることもできましたが、
銀行からの借り入れもできる状態なので、あえて頭金は入金しませんでした。
15年前に前の家を購入した時には、兎に角ローン金額を減らしたい一心で
なるべく多めに準備して頭金として、住宅の売買契約の際に準備しました。
でも、今はローンの金利が安い状態なので、
中古住宅の場合2千万円MAXの住宅ローン減税を受けるために
ローンはなるべく2千万円借りたほうが得なんじゃないかと思って、
頭金は余分には、入れませんでした。
仮に2千万円の中古住宅を購入するとして計算してみます。
条件は金利0.6%、ボーナス払いなし。固定金利として。
以下のサイトを利用すると便利です。
イー・ローンの住宅ローン減税のシュミレーションサイト
2千万円フルローンの場合
10年で得られる住宅ローン減税の効果は
166万円
1000万円頭金を入金して
1千万円をローンにした場合の減税効果は
82万円
かなり差がでてきます。
これはもちろん、会社員などで十分に控除される収入があることや、
大前提として10年居住し続ける、
そもそも、購入不動産が住宅ローン減税の対象物件であることなどが条件にはなります。
ほかにも、
頭金とせずに現金を手元に残すメリットは
何か急な状況変更などにもやっぱり、手元に現金があったほうが安心です。
もし手元がスカスカなら金利を払い借り入れを新たに起こさなければなりません。
そうなると住宅ローンに加えて、その借入の返済負担も生じて月の収支もかなり乱れます。
また、手元に残した現金は運用にもまわせます。
もちろんリスクを取っての運用は厳禁ですが、
例えば、定期預金などでも0.3〜0.5%程度のものは探せばあります。
そんな所に預ければ
仮に0.5%だとすると10年で
税引き前51万
税引き後40万程度増やすことができます。
逆に損する部分ももちろんあって
ローン金額が増えれば、
ローンの手数料や保証料が増えたり、
ローン自体の金利負担も生じるので
住宅ローン金利>1%の場合は、頭金を大きく入れないと逆に損することになってしまいます。
昔は家を買うなら2割の頭金の準備はローンの審査に当たり前に必要な準備などと言われていましたが、
今はそんなことは全くありません。
むしろ、金融機関は貸し出せる最大金額を借りれてくれて、1円でも多く金利を収めてくれる人のほうがよいと考えている節もあるくらいです。
ただし、新築購入はやっぱり頭金を入れたほうがいいと思います。
なぜなら、新築は購入して入居した瞬間に中古住宅になり、価値が大きく毀損します。
そうすると、フルローンではいきなり、物件の価値よりもローン残高のほうが大きい
オーバーローンの状態に陥ります。
この状態は、不測の事態が起こった時、物件を売却して手放しても大きな負債が残ってしまう状態です
非常に危険です。
だから、新築ではやっぱり2〜3割は頭金が必要かなと思います。
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