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2018年11月10日

契約とアクセントクロス

keiyaku_keiyakusyo.png
契約!

こんばんは、まるおです。

今日は契約に行ってきました。
大家をやるようになって、わざわざ不動産屋さんに出向いて契約するなんて初めてです。
今日は時間があり&お天気も良かったですしね!

年々契約書の種類や内容が多くなっている気がします。
というのは、10年来の付き合いのある不動産屋さんの発言です。
東京都の紛争防止のための契約書だとか、保証会社の契約書だとか。
(ひと昔は、連帯保証人のみが普通でしたが、最近は保証会社がマストですよね)

判子を10か所くらい押しましたよ。
でも、これで一件落着です。
空室期間もおよそ20日で済みました。
これは都心部ワンルームならではですねぇ。

まるおがいつも参考にさせていただいている大先輩不動産投資家の芦沢さんも、
https://www.rakumachi.jp/news/archives/author/ashizawa
ワンルームの投資にはホットスポットが存在するとおっしゃっています。

これは、私も肌で実感していて、確かに同じ都心でもばんばん売り買いされて
ばんばん賃貸が回っている物件と、そうでない物件があるものです。
これを見分けるには、日々不動産情報サイトを見る必要がありますし、
歩いて見て判断するしかありません。こういう情報は中々出回っていないものです。

ただ、私の物件や私がウォッチしている物件は中古不動産業者や賃貸業者さんなら、
大抵わかっていただけますし、名前を出しただけで笑顔になっていただけます。
それだけ、売買や賃貸の仲介の経験者が多く、その物件を仲介することで
手数料を得た経験をお持ちなんだと理解をしています。

皆さんもそんな、不動産業者からも愛される物件を取得されることを祈ります。

アクセントクロス!

さて、今回は、リフォームに大分、自信の手をかけたと申しましたが、
一つ工夫したことがありまして、それはなんと、アクセントクロスです!

。。。って、大家さんの中ではもう使い古された手ですが、今頃やってみました。
(だって、ここ最近まるおの物件は出入りが少なくて。。。3年以上何もなかったもん。。)

じゃじゃーん。
IMG_4962.JPG

どうですか、この奥行き感。
狭小築古ワンルームがこの通り、奥行きの感じる今風の部屋に大変身です。
今回やってみて実感しましたが、これ良いですわ。
(実際はリフォーム終わる前に内見・契約決まったから効果なかったんですけど笑)

今回は、不動産屋さんの計らいで、禁煙にしてもらいました。
高いクロスだから汚されてはいけませんもんね笑(平米1,500円(工賃込)ですが笑)

自分でDIYで埋めた穴も、職人さんがクロスを張ってこの通り!
上から手で触っても凹凸はほとんどわかりません。
IMG_4953.JPG

2018年11月05日

リフォーム工事の続き

kabu_chart_man_happy.png
契約決定!

こんばんは、まるおです。

前回、お話していた都心部の優良物件ですが、1ヶ月もたたないうちに、次の契約が決まりました。
しかも、5000円増額、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月で、うれしい限りです。
単純計算して、年間6万円の増収です。不動産経営で増収は、物件買った時くらいなのでうれしいですね。

DIYもきっちり終え、あとは壁の張替えとクリーニングを待つばかりです。
このような優良物件であれば、例え室内のリフォームが必要となっても、礼金と敷金で、
支出は最低限に抑えられます。

リフォームの様子

前回お見せした、補修後の様子ですが、実はこんな穴になっていました。
IMG_4836.JPG

台所の壁もこの通り汚れていました。
IMG_4880.JPG

それを日曜大工の用品で。。
IMG_4873.JPG

ほらこの通り!
IMG_4890.JPG

洗面所の栓が外れてしまっていたのも。。
IMG_4856.JPG

近くのホームセンターで売ってたネジでこの通り。
IMG_4875.JPG

こういう地道な努力で(といってもトータル数時間)で修繕費が大分お安くなりますよ。
忙しいときは業者さんにお願いしますが、できることはまるおはやってますね。

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2018年10月28日

忙しかった。。

shimekiri_report_businessman.png

こんばんは、まるおです。

忙しくて、投稿をさぼってました。
法令改正、マーケットボラティリティ、等々、銀行員を苦しめるものは多いです。

さてさて、かぼちゃ、TATERU事件は落ち着きましたかね。
TATERUとタッグを組んだあの銀行があまりメディアに出て来なくて不思議です。
地元では大きなニュースになっているんですかね。

さてと、9月の収益。順調です。これは、不動産事業ならではですかねぇ。
振れ幅が少ない。

9月.png

あ、でも、今回はちょっと動きがありました。
なんでも、当方の1号物件、超都心部の優良物件の優良賃借人さんが十月半ばで退去されました。

ちょうど、家賃の安い時期に入居いただいたので、もう少し高く取れるのになぁと
思っていたので、ちょっと嬉しい(失礼)ですが、5年以上もお住みいただき感謝です。

不動産屋さんと相談し、今度は5000円増額させて募集しています。
引き合いはボチボチというところですが、このようなおじさん物件でも時期によって、
増額できるところが不動産の面白いところです。

先週の退去立ち合いに続き、今日はお部屋の補修に行ってまいりました。
DIYってやつです。忙しいときは、業者さんにお任せをしてしまうのですが、
こうして時間のある時には自分でやっています。これが結構節約になるんですよね。

画像は、まるおが直した壁の一部です。
次回、詳しくお話しますねー。

補修.png


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2018年09月23日

まるお、Shinoken(シノケン)も見ていました。その1

ie_mark_apart.png

こんばんは、まるおです。

全5回にわたるTATERUの提案の考察について、いかがだったでしょうか。
まるおからすると、そもそも35年の変動ローンで、木造の余剰となりつつあるアパートに
投資することに疑問を感じると同時に、提案がずさんできっちり見ないと、
おもわぬところに落とし穴があったんだろうなぁという感想です。

さてさて、一方でサラリーマンアパート投資の最大手、シノケンはどうだったのでしょうか。
まるおは、シノケンも見ていました。以下に事業計画書を載せておきます。

シノケン.png

TATERUに比較し、建築費の消費税が載っていることや、場所が厳選されていること
(東〇東横線ターミナル駅7分)、当方の年収や資産に比し、総額が大分現実的であること、
また、頭金(見せ金)を入れたうえでの条件付きであるものの、金利も1.8%、35年変動と、
すごくまっとうな提案のように見えます。

ただ、平米数をご覧になってお分かりの通り、超狭小アパートです。
確か一部屋13平米くらいじゃなかったでしょうか。

最近、スピリタスという超々狭小アパート(9平米)を分譲する業者が人気を博していると
聞いていますが(なんでも紹介受けるのに6ヶ月〜1年待ちだそう)、それにあやかり、シノケンは、
最近この手の狭小アパートを押しているんだそうです。

個人的には駅徒歩3分以内なら、10平米前後でも目的のある人であれば、
入るかなぁと思いますが、駅7分ですかぁ。。微妙ですねぇ。。

まぁ、まるおはこのときすでに変動金利での借り入れはやめようと決意していたので、
検討もしなかったのですが、7000万払って、狭小アパート6戸(家賃は5万前後)を
残すよりは、500万前後のRCを買って、国金さんで固定で借りて、20年運用したほうが良いです。
(多分手間もかかりません)

次回以降、もう少しシノケンの提案についてみてみようと思いますので、
お付き合いくださいませ。

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2018年09月22日

ちょっとブレイク、ポイントサイトのお話

point_happy_man.png

少し難しい話題が続いたので、ちょっとブレイクしましょう。

ポイントサイトの話です。

ええ、不動産投資とか資産運用とは関係ないじゃんというつっこみがあるかと思いますが、
これがどうして深い関係がありまして、まるおは実はじゃんじゃん活用しています。

不動産投資もやはり情報がすべてでして、旬な情報を日々手に入れるように、
メディア等は読んでいます。ただただ、やはり人と直接会うことにより、
得られる情報は、活字を経由するものよりも大きいですし、確実です。

そこで、まるおは不動産投資のセミナー参加や定期的な営業さんとの会合を良くしているのですが、
そういう時にポイントサイトを経由しています。

どういうことかと言いますと、ポイントサイトを経由して不動産の営業と会えば、
ポイントがもらえるのです。正確には不動産会社がポイントサイトに広告費を払い、
それをポイントサイトを経由して、ポイントという形でもらえるのです。

アポさえとってしまえば、あとは営業マンと面談し、良い物件があれば購入を検討、
今一つならお断りということになります。当然お断りしてもポイントはもらえます。

私は、こうして不動産会社との人間関係を構築し、今も有機的な関係を築いています。

◆◆◆例えば、モッピーというポイントサイト。1pt=1円◆◆◆
モッピー.png

◆◆◆次に、げっとまというポイントサイト。10pt=1円◆◆◆
げっとま.png

◆◆◆エルネというポイントサイト。1pt=1円◆◆◆
エルネ.png

◆◆◆そして、最後に一番、信頼できるポイントサイト。◆◆◆
Hapitas。出川哲郎のCMでもおなじみですよね。
まるおは、ここから総額でうん十万ポイント貰っています。1pt=1円
hapitas.png

もらったポイントは、現金に換えて、おこずかいにするもよし、
マイルに変えて旅行に行くも良し、仮想通貨に換えて一獲千金を目指すもよし、
色々な使い方が可能です。

不動産投資の活動にも少しの楽しみを入れてもいいのではというご提案です。
よろしけれれば、以下のリンクより会員登録してみてください。

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まるお、TATERUに潜入(してました)その5

money_kinri_minus.png


まるお、TATERUに潜入してました、第5弾。

この一週間弱で、本Blogのアクセス数が大きく伸びました。
皆さまのおかげです。大変うれしいです。
今後ともよろしくお願いいたします

アクセス数.png

さてさて、金利のお話。TATERUの提案をもとに35年の変動金利がいかに不確実なものか、
お話しました。これは事業であっても同じで、例えば、起業家が事業を起こすとき、
借入をするとします。通常不動産業でもない限り、このような長期の借入、しかも変動は、
ないと言っても過言ではありません。

何故ならば、事業というのは、不動産のように長期に
気長に待って行うものではなく、(不動産から見ると)早期に資金回収を見込めるものでないと
評価されないからです。例えば、食品店であった場合、どんな商品でも35年も続くのは老舗、
と言えるのではないでしょうか。そう考えると不動産というのは昔から変わらないレガシーな
ビジネスで今後も35年続く(住居や土地の価値が維持ざれ続ける)という前提のもと成り立っている
特異なビジネスなのです。

しかも、そんな長い期間のビジネスを変動金利で行ってしまうのは、金融の世界で言うと一種のかけなんです。
銀行から見ると、今後の金利の変動のリスクを借り手がみてくれるというように見えるのです。

銀行のビジネスの基本は金利です。この金利でいかに利ザヤを稼ぐのかというのがカギとなります。
低い利息で預金を集めて、高い金利で貸す、このギャップが利益の元となるのです。

しかし、一つ厄介なことがあって、それは金利が変動するということなのです。
今、金利2%で貸せば、株主等市場からは評価されるのに、10年後金利が上昇していたら、
金利2%では安い、5%くらいじゃないと評価されなくなっているということになるのです。

しかしその変動のリスク(と表現します)を取ってくれる人がいたら銀行はどんなに楽でしょう。
それが、35年も付き合ってくれる顧客だったら。。

こう見ていくと、銀行にとって35年変動金利というのはいかに価値のあるものかわかりますよね。
逆に言うと、たとえ10年でも固定金利で借りれたとすれば、投資家にはすごく価値がありますよね。
だって、金利の上昇リスクを貸し手の銀行がとってくれているんですから。。

ちょっと、話が難しくなってしまったかもしれません。
要は固定金利が良いよというお話でした。

明日以降、その固定金利のお話をもう少し続けます。
(アクセス数伸びないかもなぁ。。)

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2018年09月21日

まるお、TATERUに潜入(してました)その4

whiteboard_down_man2.png

まるお、TATERUに潜入してました、第4弾。
今回は、融資条件からのちょっと金融(銀行員)のお話。

前回、TATERUの想定融資条件が35年の2.XX%であるとお話しました。
皆さん、これどういう感想をお持ちですか?

例のスルガ銀行の3.XX~4.XX%に比べると、低いって感じですか?
でもねこれ、最初だけだと思うんです。だって、変動金利ですよ??
(事業計画には変動と触れていませんが。。)

以下のグラフをご覧ください。
長期金利.png

我々金融マンが円金利の指標として、良く意識する長期金利(10年国債金利)というものの推移です。
もう少し詳しく説明すると、日本国が発行している債券の10年の金利です。
言い換えると、日本政府が国民に借金をしたときに、これだけ金利を払っても良いよと言っているものです。

このローン金利の元指標(正確には短プラや長プラだが、ここはわかりやすくするため置いといて)が、
こういう動きをしている意味はなんだか分かりますか?
そうです。これからローンの金利は上がるのですよ。(上げなければ今までの金融政策は意味がありません)

あまり難しいことを書いてしまうと、分かりずらくなってしまうのですが、
今まで日銀黒田さんが頑張って頑張って下げてきた金利が、もう限界に来ているんです。
この金利の下げによって、今まで恩恵を受けてきている不動産投資家は、皆さん危ないのです。

はたまた、35年、2.XX%で低いなと思っていた「そこのあなた」ここ10年の金利の下げで、
感覚がおかしくなっているだけなのです。長期金利が0.1%台に2.XXだった不動産投資ローンは、
今後35年間の間に何パーセントまで跳ね上がると思いますか?

(お時間のある方は10年以上前のバブル期の長期金利を検索してみてください)

まさか、不動産投資ローンの金利だけは上がりませんか?NonNon。。僕が不動産投資を始めた
10年前は、不動産投資ローンというのは6%くらいが普通でした。
そうなると、TATERUの提案してきた6%の利回りでペイするのでしょうか??

はい、ここまで読んでいただいた方はお分かりかと思いますが、
元々、基本は売り逃げの商売なんですよ。不動産デベロッパー(管理を除く)は。。
マルコー、朝日プラザ、セザール、等々、歴史は繰り返すのです。
(もちろん、昔から堅実に事業を進めて来られているデベロッパーさんもいます。)

では、どうすればいいのか。まるおは銀行員なりに、色々と考えています。
次回以降、お話をしていきたいと思います。

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2018年09月20日

まるお、TATERUに潜入(してました)その3

shimekiri_report_businessman.png

まるお、TATERUに潜入してました、第3弾。
今回は、実際の提案物件のお話。

事業計画をご覧ください。

事業計画.png

総額1.4億円、某足立区ターミナル駅徒歩10分。20平米に満たない狭小ともいうべきアパート
9部屋のご提案です。見る人が見ればわかるでしょうが、まず、土地が高い!!
感覚的に1000万〜2000万は上乗せされているのではないでしょうか。

次に建築費ですが、ここはTATERUのデザインマンション、それなりの費用を積んできています。
私もこの費用には何となくアグリーでした。だってかっこよいもん。木造には決して思えません。
IoTもライティングもきれいです。劣化等級いくつだったか忘れちゃったんですが、それなりに持ちそうです。
但し、良くご覧ください、建築費(税抜き)とあります。ここがみそです。500万近くサバ呼んでいます。

次に諸経費、内訳を載せれていませんが、不動産取得税は別見積もりです。
なんでかわかりませんが、ここで100万近くサバ呼んでいます。

レントロール.png
更には、レントロール。駅徒歩10分のアパートで7.X万円ってどうなのーって思うのがまず一つ。
次にこれを合計しても、事業計画の月額収益に到達しません。恐らく管理費・共益費の名目でお金を
取るのでしょう!新築だからしょうがないやと思ってみんなはいってくれるのでしょうか。。
初回の客付けはできるでしょうが、2回目以降は相当頑張らないといけませんね。

結果、計画書では、6%の利回りですが、実質5%(ひょっとしたら、5%切るかな)。
突っ込みどころ満載の提案内容ですが、これがどうして、結構契約に結び付いているんでしょう。
金余りの日本、恐るべし。。

次回は、この事業計画をもとにもう少し、分析していきましょう。
融資は、35年2.XX%になってるよー。。

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2018年09月19日

まるお、TATERUに潜入(してました)その2

tateru_logo.png

引き続き、TATERU潜入記です。
僕は、当初、それなりの現預金と銀行員という属性をもとに、
アパート経営で成功したいと思って行ったんです。諸先輩方が成功しているように。。

でも、肩透かしを食らったのは、担当Kさんだったからなのか、
TATERUの営業方針だったからなのかわかりませんが、
めっちゃ素人扱いされて始まりました。

僕はすでに、区分マンションを10年ほど前から所有していて、
一つはローン完済、もう一つもあと少しでローン完済、
そして3つ目からは、あの公庫から10年固定でローンを引き出し、
10%以上の利回りをたたき出しているってのに、
それなのにです。

私に「不動産投資とは」、ということから教え始めるじゃないですか。
なんですか、これはもう時間の無駄です。富裕層の投資じゃないんですから、
そんなのホテルのラウンジでやってくださいよ。

わざわざ、暑い中(当時真夏日)、原宿のゴミゴミした中を歩いて汗だくになって、
話を聞きに来たのは、そんな内容じゃないんですよ。

投資利回りがいくらで、何年で投資回収が可能で、いざとなった時に売り払うときの
キャピタルゲインはどのくらいなんですか!?ちゃんとストレスかけてますよね!
シミュレーションに!。。。と息巻いて聞きたい感じだったんですが、
どうも、お金持ち銀行員の余剰資金の運用のお手伝い的な話しか聞けませんでした。

IoTでアパート経営だ、当社は攻めの企業2018なんだかに選定されている等々、
そんなの、既に送ってあった資料を読んできて知っているわぁぁぁ。。

man_question.png
どうも戦略としては、投資家を気持ちよくさせて、(あまり細かいところは触れさせずに)
ハンコを押させるという方針のようでした。

とにかくシミュレーションを見せてくれとお願いして、1時間くらいたった後に、
ようやく物件が出てきました、、が、、どれも1億超えてる。。しかも利回り6%、、はぁ?
駅徒歩10分。。しかもマイナー駅。。

僕が確認できる限りで一番良さそうだったのは、北千住駅徒歩10分物件、2億、利回り7%くらい、
でもね、想定レントロール見たら、家賃7万超えてるし、、おいおい北〇住徒歩10分、7万って、
新築でも敬遠するよ。。しかもアパートだよね。。と心の中でつぶやく。。
(特に築古ワンルーム大好きまるおからしたら、鉄の中古で7万出せば結構いいとこ住めるという認識)

まったく、ピンとくる物件がなく、こりゃ売れ残りなのかなぁと思ってしまいました。
そしてローンに関しては、山口の銀行で昔からタッグを組んでいて、、という説明でした。
「まるおさんのご属性なら、金利2%は確実に。。」とも言われ、
更に「是非とも、大きくお取り組みいただいて、2億以上の案件で、この北〇住と大〇を。。」と
進めてくれましたが、そもそも物件が高すぎるし、シミュレーションが甘すぎるの一言でした。

きっと、ハンコさえ、押せばあとはすべてTATERUがやります的な感じなんでしょう。
そして、その過程で、通帳が偽装されたり、無理な収支計画が承認されていくのでしょうね。。
まるおの預金額からしたら、恐らく偽装は必要なかったかもしれませんが、なんだか気持ち悪いなぁ。

数年前、まだここまでアパート経営がメジャーではなかった時代は場所もよく、
土地も安く、利回りも良かったのでしょうけど、今はこの手の投資は危険・危険すぎると思います。
恐らくTATERU自信も、早く賃貸管理やIoTやクラウドファンディングで収益の柱を立てないと、
これ以上アパートは売れないでしょう。そんな企業と億を超える借金を背負って心中するのはごめんです。

長くなりました。また明日、紹介物件の詳細内容を軽くお知らせします。

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2018年09月18日

まるお、TATERUに潜入(してました)その1

tatemono_buildings.png

実はこのまるお、TATERUのニュースがまだ明るみになる前にTATERUに潜入していました。
(普通に紹介で入っただけですが。。)

tateru1.JPG

今日はそのときの様子を思い出す限り記載しておきたいと思います。
まさか、こんなニュースになるとは思いませんでしたが。。

まるおは、17日の投稿で書いた名古屋の物件の決済後、日本政策金融公庫での融資を引き出し、
およそ数百万!?の金額を銀行口座に所有しておりました。
銀行員的に考えると、これは相当もったいない、だって、普通預金の金利なんて0.00何パーセント
しかつきませんし、それだったら1%でも利回りがつく商品に投資しないともったいないです。

今まで通り、築古ワンルームに投資することも選択肢としてありましたが、
東京のワンルームは築古でさえ、利回り5%台、更に、建て替え目当てで、
金額が上昇しています(渋谷区のコープオリンピアなんか有名ですね!)。

これ以上、同じポートフォリオを増やしたくなかったまるおは、鉄(RC)から木(木造)へ
目を向けました。木造は鉄と違い、減価償却が早く、節税効果もあり、早く投資回収が見込めます。
(その分、ダメになるのも早いですが)

鉄のワンルームを買い足し買い足しで、一連の価格交渉・契約・決済・登記・融資実行の作業に
うんざりしていたまるおは、一回の作業で複数戸の獲得ができるアパート経営に目を向けました。

そして数あるデベロッパーから、選んだのが。。シノケンとTATERUでした。
(大手2社やん、という突っ込みは置いといて。。。)

今回はそのTATERUにアポをいれ、面談した時の様子をお知らせします。
面談場所は、渋谷区原宿本社。最近できたピカピカのオフィスでした。
エレベーターを降りると、マスコットキャラクターの本田圭佑がお出迎え。
W杯で活躍してよかったねー。とそのときは思った。
ベッキーがスマートデイズのマスコットに決まった時のように。。ww

原宿にこんな高層ビルが建っていたなんて思いませんでした。
あまりの景色の良さにパチリ。

tateru.JPG

担当営業は、Kさん、若者でしたが、なんだか疲れていたなぁという印象。
今考えると不動産屋というよりは、ベンチャー企業の起業家というイメージ。
そして、我々はお客さんというより、投資家として扱われいたイメージでした。。

詳しい、商談の内容は、次回ブログで公表しますね〜。

まるお

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