2016年07月04日

ウィルローズ市川一丁目 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

ウィルローズ市川一丁目 です!


[物件概要]

売主:グローバル・エルシード
施工:新日本建設株式会社
価格:4,940万円(1戸)〜5,960万円(1戸)第一期一次
専有面積:65.92m2(3戸)〜75.40m2(3戸)第一期一次
総戸数:61戸(特定分譲住戸6戸含む)
規模:地上13階建て
交通:
JR総武線「市川」駅徒歩約5分※シャポー出口より
京成本線「市川真間」駅徒歩約1分

所在地:千葉県市川市市川1丁目1007-1、1010-2
竣工予定:平成29年6月下旬


地図はこちらです↓

市川 地図.jpg

【市川一丁目】マンション名に地名が付いていますから一目瞭然ではありますが人気のアドレスです。市川市在住の方に聞くと市川一丁目を推す方が多く、これは他のアドレスがダメというわけではなく市川一丁目アドレスが特別評価されているということです。実際に同アドレスに建つマンションはプラウド市川一丁目、パークホームズ市川一丁目、エクセレントシティ市川一丁目、プラネスーペリア市川一丁目などマンション名に地名を入れるケースが多くなっています。

評価されている理由としては市川駅南側に比べると災害リスクが少ないことや、JRと京成線に挟まれたエリアのため買い物利便性と交通利便性が良いことが主な理由のようです。また同物件は歴史ある市川小学校が通学校となることも評価されているようです。

ウィルローズブランドを手掛けるグローバル社ですがマンマニは評価している会社です。過去に同社が手掛ける複数のマンションを見てきていますが、マンションの質が高く、営業さん自身の自社ブランド愛が伝わってくるのです。建物や内装などは周辺の大手デベよりもこだわって造られているケースが多く、実際に同マンションも価値あるアドレスに相応しい外観、内装となっています。他社の名前を出して比べることは失礼なことと承知ですが、プロパストが手掛けるマンションと同じく一つ一つの素材にお金をかけています。例えばエントランスやホール部分には御影石を存分に使い、エントランス前には石垣が積んでありお城のような邸宅感を演出しています。

img-mv.jpg

内装についても天然木のフローリング、自動掃除機スペースを用意した食器棚が標準装備、キッチンの天板は天然石を採用とオプションなしにしても十分ではあるのですが、オプションでできることが多く唯一無二の邸宅を造ることができます。

少々失礼な言い方にはなってしまいますが、スーツに例えるとノーブランドながらも素材が良いオーダーメイドと言いましょうか。

「プラウドに住んでます」「パークホームズに住んでます」など名前を言っただけで「おぉ!」と思われるブランド力はないのですが、実物は負けてないどころか勝る部分が多くあるぞ!と。

営業さんの自社ブランド愛が強く感じるのは自社マンションに住んでいる方が多いからかもしれません。これはたまたまだとは思うのですが、記憶する限り同ブランドの見学は4件目ですが内3件の担当営業さんが自社ブランドマンションを購入していました。

今回注目して欲しいのは施工が新日本建設であることです。多数のゼネコンがある中でマンマニが購入者様や営業さんの話を聞いたりする限りは竣工後の対応など新日本建設の評判は良好です。これはあくまで個人的な感覚ではありますが施工が「新日本建設」だとホッとしてしまう自分がいます。マンマニ自身も新日本建設の新築マンションを購入した際に施工具合やアフターフォローともに満足のいくものでした。


同マンションは市川駅と市川真間駅の【間】に位置していますから両駅を自由に使い分けることができます。市川真間駅の北口になると踏切があるためどうしても市川駅が遠く感じてしまいます。距離にしたら大したことなくても毎日のことですから踏切があるとないとでは大きく違うのは事実です。

市川 アクセス.jpg


あくまで予定価格となりますが共有いたします。

※平成28年6月にモデルルームで100万円単位の予定価格をメモしたものです。


Aタイプ 71.54u 南西向き 角住戸

img-typeA.jpg

2階 5300万円台 坪単価244万円
8階 5700万円台 坪単価263万円


Bタイプ 75.40u 南西向き 角住戸

2階 5500万円台 坪単価241万円
8階 5900万円台 坪単価258万円


Cタイプ 72.24u 南東向き 角住戸

8階 5900万円台 坪単価270万円


Dタイプ 65.92u 南東向き

8階 5400万円台 坪単価270万円


Eタイプ 70.00u 南東向き 角住戸

2階 5200万円台 坪単価245万円
8階 5600万円台 坪単価264万円


ざっくりですが平均坪単価は260万円〜270万円程度となりそうです。

※記事作成後に正式価格が決まったと連絡が入りました。予定価格よりも少し安くなっているようです。ぜひモデルルームにてご確認ください!

周辺の一丁目アドレスを冠した築浅マンションが坪単価230万円程度で成約していることを考えると相場に新築プレミアムを足したものがウィルローズ市川一丁目の価格となりますから妥当な価格と評価します。もし予算が坪単価300万円以上出せて中古でも良いならば駅前のタワーを買うという選択肢もあるとは思います。


管理費(月額)13,120円〜15,000円
修繕積立金(月額) 7,580円〜8,670円


主な仕様、構造

・床暖房
・ホスクリーン
・食器洗い乾燥機(深型!!)←注目!!
・オリジナル食器棚
・魔法瓶浴槽
・ミストサウナ
・浴室ダウンライト
・トイレ手洗いカウンター
・二重床、二重天井
・床スラブ厚 225mm〜250mm
・ペアガラス
・天井高 2400mm〜2500mm(リビング)

駐車場/19台(敷地内14台:機械式駐車場9台、平置駐車場5台(特定分譲住戸分2台含む)、敷地外5台)(月額利用料:16,000〜23,000円)

駐輪場/78台(月額使用料:200円[27台]・300円[50台]・500円[1台]


【総評】

払う金額に対して妥当、もしくはそれ以上の満足度を得られるマンションと評価します。立地の良さは言わずもがなですが、建物と内装グレードの高さや細かい部分の仕様感も満足度を大きく上げる要因です。例えばホスクリーンという室内に洗濯物を干せる商品ですが、けしてお高い商品ではありません。しかしこれをオプションではなく最初から付けているということは大きく評価したいのです。オプションでないということはモデルルームでもホスクリーンを設置しなければなりません。ホスクリーンを標準装備することは【洗濯物は外で干すよりか室内で干した方が良いですよ】とアピールすることになり、つまりは【けして空気はよくありません】と言ってしまっているようなものですから売る側としては不利になってしまいます。しかし住む側からしたら実際に道路、線路に面するマンションですから室内干しをしたいところです。不利になったとしても住んだ後のことを考えている点は企業方針に愛を感じます。空気が悪いと言っても大型トラックがひっきりなしに通るような道ではないですし駅前としてはいたってありがちな条件かと思います。

標準装備のオリジナル食器棚については金額にしたら推定50万円以上の価値あるものですし、キッチン扉と面材合わせされていますからこれがあるだけで高級感が生まれます。

全体的に「さすがはウィルローズブランドだ」と思えるものでしたからぜひモデルルームを見学してほしいマンションです。

モデルルームでお待ちしてます〜♪(グローバル社過去CMより)


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ウィルローズ市川一丁目【モデルルーム訪問】記事更新しました!


記事内画像出典:ウィルローズ市川一丁目公式HP


※記載の内容は平成28年6月に現地及びモデルルームで取材したものです。


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2016年07月02日

エクセレントシティ西千葉U 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

エクセレントシティ西千葉U です!


[物件概要] 平成28年6月時点のデータです

売主:新日本建設株式会社
施工:新日本建設株式会社
価格:1898万円〜4658万円
専有面積:30.42u〜70.08u
総戸数:24戸
規模:地上5階建
所在地:千葉県千葉市中央区登戸5丁目8番5【地番】
交通:JR総武線「西千葉」駅徒歩6分 京成千葉線「みどり台」駅徒歩6分 京成千葉線「西登戸」駅徒歩7分
竣工予定:平成28年9月上旬(予定)


地図はこちらです↓

map.jpg

西千葉駅と言えば千葉大学のキャンパスがあることで有名ですが、マンマニ自身久しぶりに降り立ちました。もともとマンションの供給が多いエリアではなく、最後に見学したのは2008年築のブリリア西千葉というマンションでした。記事作成時点で中古市場を見てみると同マンションの中古が1件出ており

2階 76.43u 2990万円 坪単価129万円 新築時の価格3520万円

新築プレミアムが剥がれた価格ですしマンション自体が「高級感があって良いなぁ」と新築時に思えた物件なのでおすすめできるお部屋です!

上記マンション他、中古マンションの購入、売却相談はこちら

ではエクセレントシティ西千葉Uの話に戻しましょう。

同マンションは西千葉駅徒歩6分と駅に近く、閑静な住宅エリアに建つため【駅近】×【静けさ】を得られるマンションです。駅からの道のりは交通量が少ない割には幅が広い道路のため歩きやすい徒歩6分と言えるでしょう。また駅高架下には書店や飲食店などが入るペリエ、駅前には24時間営業の西友西千葉店がありますから買い物至便も良好です。

同マンションは内廊下×角住戸率75%×ダブルオートロック×高級感のある外観とこだわりのある設計がなされており、投資的目線でも購入ができる1LDKプランもあるのが特徴です。

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記事作成時点での販売中住戸一例です。


Cタイプ 66.41u 南西向き

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2階 3648万円 坪単価181万円

Eタイプ 30.42u 南西向き

2階 1898万円 坪単価206万円


1LDKのお部屋に関しては千葉大学のキャンパスがある限りは需要はほぼ確実にありますし、将来的な値上がりを期待して買うものではないものの、収益の安定感としては強いと評価します。

変動金利でフルローン購入しても管理費など合わせて月額6万円程度です。これなら当初は自身の住まいとして、将来結婚などの家族構成の変化があった場合は賃貸へとけして足かせにはなりにくいお部屋ですから単身の方にもおすすめできます。


管理費 8600円〜1万7600円/月
修繕積立金 2300円〜5300円/月


駐車場  敷地内に1台設置(平置駐車1台)(月額使用料:16000円)
自転車置場  敷地内に36台(二段式18台設置)(月額使用料:200円・250円)

修繕積立金に関しては当初の設定がかなり低めですね。もちろん将来値上がることについての説明はあるものの、もう少し高く設定しておいたほうが良いのではと感じました。


主な仕様、構造

・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・複層ガラス
・ミストサウナ
・床スラブ厚200mm〜260mm
・ラクセスキー
・二重床、二重天井


【総評】

新築マンションの価格が高騰している中でJR線駅徒歩6分、閑静な住宅街で新築マンションが坪単価200万円以下で買えるということで割高感はありません。基本的には永住志向の方向けとなりますが、駅に近いため将来的に売却や賃貸に出す際にも比較的需要は高いマンションでしょう。

とくに1LDKに関しては千葉大学のキャンパスがある限りは賃貸需要はありますから周辺で6万、7万の家賃を払うくらいなら購入してしまったほうがいいのではないでしょうか。1898万円の部屋であれば一般的なOLさんでも購入が可能です。仕様についても周辺の賃貸マンションと大きく違う分譲仕様ですから住んでも良し、貸しても良しです。

同マンションは西千葉駅だけでなく京成線のみどり台駅へ徒歩6分、西登戸駅へ徒歩7分と3駅2路線が使えることも評価できるポイントです。


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エクセレントシティ西千葉U【モデルルーム訪問】記事更新しました!


記事内画像出典:エクセレントシティ西千葉U公式HP


※記載の内容は平成28年6月に現地及びモデルルームで取材したものです。


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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