2016年07月14日

シャリエ亀戸リーディングイースト 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

シャリエ亀戸リーディングイースト です!


[物件概要] 価格と専有面積は平成28年7月2日時点の販売データです

売主:東レハウジング販売株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション
価格:3,990万円〜7,100万円 
専有面積:61.52u〜88.34u
総戸数:182戸
規模:地上12階建
所在地:東京都江東区亀戸7丁目
交通:JR総武線「亀戸」駅(東口)より徒歩13分、都営新宿線「大島」駅より徒歩9分、東武亀戸線「亀戸水神」駅より徒歩12分
竣工:平成28年1月8日


地図はこちらです↓
亀戸 地図.jpg

完成済みマンションのため現地モデルルームを見学してきました!!同地域で最近見学した新築マンションはワザック西大島となります。今回は完成物件ですし価格面の話からいきましょう。

ワザック西大島はおおよその平均坪単価が270万円程度でした。今回見学したシャリエ亀戸リーディングイーストのおおよその平均坪単価は230万円程度です。ワザック西大島が亀戸駅徒歩8分、シャリエ亀戸リーディングイーストが亀戸駅徒歩13分ということを考えれば新築マンション同士の比較では適正な価格と言えそうです。

次に周辺の築浅中古マンションの相場と比較してみましょう。同マンションが位置する亀戸7丁目で同じ規模の築浅マンションは2012年12月築のパークフロントテラス亀戸です。こちらのマンションは築3年半経過していますがおおよそ坪単価200万円程度で取引されています。となるとシャリエ亀戸リーディングイーストが築3年半経過したときに坪単価200万円程度では売却できるという計算になります。

もともと値下がりを気にして買うマンションではなく、住環境、分譲仕様の建物、設備を買うわけですからこれくらいの下がりは仕方ないと思います。これくらいまで下がる可能性があるよ〜というのだけ理解して購入してほしいだけです。

現在販売中のお部屋の一例です。

106号室 61.53u 南向き 3990万円 坪単価214万円

亀戸 間取り2.jpg


407号室 82.88u 南向き 5990万円 坪単価238万円

亀戸 間取り.jpg

先ほど話した周辺の築浅中古マンションの相場と比べて見てもけして高くないことがわかります。


価格面を先にお話しましたがけして高くないのになぜ竣工後も販売しているのか?住友不動産なら計画通りなのでしょうけど普通のデべさんからしたら竣工時には完売させたいのが本音でしょう。その理由としては「集客が難しい」ということが一番なのではないかと考えます。今回同マンションを見学して【価格】【仕様】【立地】ともに大きな問題になると感じたところがなく素直に「いいじゃない」と評価できます。しかし、駅距離がありますからそもそもお客さんがこないのかな?と。実際にマンマニもここを見学した理由が近くにザ・パークハウス亀戸というマンションができるため記事にしようと思い、それならシャリエ亀戸リーディングイーストも見とかなきゃ語れないなぁ〜ということで見学に至ったわけです。

地縁がある方は別としてなんらかのきっかけがないと見学に行くポイントが少ないマンションであることはたしかです。なのでこの記事をきっかけに見学してくれる方がいれば嬉しいですね。


管理費(月額) 9,200円〜13,200円  61.52u〜88.34u
修繕積立金(月額) 6,160円〜8,840円  61.52u〜88.34u

駐車場 55台(パズル式地上3段・地下2段 車いす使用者用1台含む)[月額使用料/21,000円〜27,000円]
駐輪場 364台(2段ラック、上部ラック・下部スライド)[月額使用料/150〜250円]
バイク・ミニバイク置場 19台[月額使用料/1,500円〜2,000円]

担当営業さんに敷地内駐車場の空き状況を確認したところ空きはあるが背の高い車が入るスペースは埋まっていしまっているため敷地外の月極駐車場をご案内するとのことでした。一番近いところは物件の目の前で月額26000円とのことです。


先ほど【価格】【仕様】【立地】ともに大きな問題になると感じたところがないと話しましたが、次は仕様についてです。


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・複層ガラス
・保温浴槽
・床暖房
・スロップシンク
・二重床
・駐車場チェーンゲート
・駐輪場オートドア
・玄関ドア前インターホンカメラ

削れるところを削っていないマンションです。最近ではスロップシンクを削るところが増えてきましたが同マンションは採用していますし、ディスポーザー、食洗機はもちろん玄関前インターホンカメラまで採用していることは素晴らしいですね。


続いて立地についてですが、一番近い駅は都営新宿線の大島駅から徒歩9分です。亀戸を謳っているので駅距離があるマンションという印象になってしまいますが大島駅最寄りのマンションと思えばむしろ近いほうです。しかも駅までの道のりには商店街がありますから体感時間としてはもっと短く感じるはずです。


大島駅から神保町駅へ直通9分、大手町駅へ12分、市ヶ谷駅へ直通12分、新宿駅へ直通17分といかに都心部に近いかがわかりますね。JR総武緩行線の亀戸駅へも徒歩13分ですから日常使いできる駅が複数あるのは魅力的です。亀戸駅へは京葉道路を歩く形になりますが歩道が整備されており歩きやすい道のりとなっています。亀戸駅の駅ビルアトレや周辺の商店街、現地近くの商店街にスーパーマーケットと買い物至便な立地環境です。

気になる残り住戸の数ですが、担当営業さんによるとおおよそ25戸とのこと。これはマンマニもある方法を使って確認しましたが嘘のない数であると自信を持って言えます。とある方法とはいつもお話していますが駐輪場を見ることです。あきらかに使われていないスペースがどれくらいあるのかを確認すれば良いのです。例えば営業さんが残り住戸は10戸ですと話しているのに60区画空いていたら嘘くさいですよね(笑)

ただし、契約済みだけど自転車に乗って出かけているために空なのと未契約で空なのを見分けるのはちょっとしたコツがいるので難しいところですが。。基本的に駐輪場が大きく余るマンションはないので残戸数の参考になることは間違いなしです。

亀戸 トップ.jpg

【総評】

どんな人が購入しているのか担当営業さんに聞いたところこれから子供が生まれるかもしれないプレファミリー、すでに小さい子供がいるファミリーの方が一番多い層とのことでした。たしかに近くにはスーパーマーケット、商店街などの買い物施設があるだけでなく亀戸中央公園もありますから子育て環境としては魅力的だと感じました。それだけでなく都心部への交通利便性の良さはいまどき夫婦には購入の決め手になるポイントなのではないでしょか。

仕様もしっかりしていますし価格に対してのバランスが良いマンションであると評価します。

現在近くではザ・パークハウス亀戸というマンションが建設中です。価格面などは一切わかりませんが、同マンションよりもシャリエ亀戸リーディングイーストが優れているだろうポイントを紹介します。

・管理費の安さ(規模が違うのでシャリエ亀戸のほうが安いはずです)
・静かな住環境(ザ・パークハウス亀戸は北側に京葉道路があります)
・大きめなスーパーマーケットが近い
・竣工済みのため低金利の恩恵をより確実に受けやすい
・実物が見れる

もちろん同じマンションはないわけで、ザ・パークハウス亀戸のほうが優れる部分もあるはずです。後はご自身の購入するタイミングも重要になってきますし、完成済みだからこそのデメリットとしてメニュープランが選べなかったりそもそも残り住戸が少ないため完売済みのプランがあります。

まずはシャリエ亀戸リーディングイーストを見てから待つかどうかを決めても良いかもしれません。


関連記事

シャリエ亀戸リーディングイースト【モデルルーム訪問】記事更新しました!


記事内画像出典:シャリエ亀戸リーディングイースト公式HP


※記載の内容は平成28年7月2日に現地モデルルームで取材したものです


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2016年07月11日

クレアホームズ千葉松波 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

クレアホームズ千葉松波 です!


[物件概要]

売主:セントラル総合開発株式会社
施工:株式会社ノバック
価格:3,188万円〜6,588万円
専有面積:60.54m2〜90.35m2
総戸数:78戸
規模:地上7階建
所在地:千葉県千葉市中央区松波1丁目4番1他(地番)
交通:総武線「千葉」駅 徒歩7分 総武線「西千葉」駅 徒歩13分 千葉都市モノレール「千葉」駅 徒歩10分 京成千葉線「新千葉」駅 徒歩10分
竣工予定:平成29年1月下旬(予定)


地図はこちらです↓

img01.jpg

千葉駅徒歩10分圏内×第一種住居地域としての供給は約15年ぶりとなります。マンション名に松波と入るくらいですから人気のあるアドレスです。特徴としては千葉駅というビッグターミナル駅に近いのに静かな住宅街、駅から物件までの道のりに繁華街がないということです。先日完売したエクセレントシティ千葉グランクラスやその他東口の物件は駅から物件までの道のりに買い物施設や飲食店が多くあるため利便性を、松波エリアは静けさを得られるという魅力があるためまったくもって性格が違うマンションです。そのため千葉駅周辺の利便性を間近で味わいたいなら同マンションは合わず、千葉駅周辺の利便性を得つつも静かな環境に暮らしたい方向けとなります。

以前から千葉駅徒歩10分圏のマンションを推していますが、千葉駅の新駅舎の完成が近づいてきましたからお得に買えるのはもうまもなく終了かと思います。同マンションも以前の物件よりかは上がっていますから「高い」と思うかもしれませんが、クレアホームズ千葉センタープレイスのときから「上がる」と言ってきたわけで当然の結果かと思います。今までの千葉駅徒歩圏マンションが安すぎたというのが正直なところでしょうか。ただ、あくまで千葉県の物件ですから大きく上がるということはありませんが下がりにくいことに加えて支払いに対して得られる利便性が大きいことは言わずもがなです。


同マンションは「四方道路」です。すべての面が道路に面しているということで開放感があり、将来の前建て不安などが少なくマンションにおいては理想の形です。読者様が今検討しているマンションに四方道路のマンションはありますか?ないという方も多いのではないでしょうか。それだけ希少性があるわけです。

img02.jpg

外観もタイルを多く使うなど高級感があります。自主管理歩道を設けるなど周辺の住民にもゆとりを与えるマンションとなりそうです。

img01_1.jpg


それでは価格と間取りの一例を共有いたします。


Aタイプ 70.03u 西向き

a.png

2階 3888万円 坪単価183万円
4階 4088万円 坪単価192万円


B1タイプ 67.66u 西向き

b.png

2階 3598万円 坪単価175万円
4階 3798万円 坪単価185万円


Iタイプ 71.46u 南東向き

i.png

1階 3628万円 坪単価167万円
3階 4158万円 坪単価192万円
6階 4438万円 坪単価204万円


Fタイプ 60.54u 南西向き

f.png

1階 3188万円 坪単価174万円
4階 3598万円 坪単価196万円
7階 3868万円 坪単価211万円

平均坪単価は185万円〜190万円程度です。


管理費 月額11,200円〜16,700円  60.54m2〜90.35m2
修繕積立金 月額5,450円〜8,130円  60.54m2〜90.35m2


駐車場 22台(月額使用料/16,000円〜20,000円)(平置き3台、身障者用駐車場1台、機械式駐車場18台)
駐輪場 142台(月額使用料/200円〜300円)(スライドラック式137台、2段式5台)
バイク置場 5台(月額使用料/3,000円)


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗浄乾燥機
・浴室ダウンライト
・ミストサウナ
・魔法瓶浴槽
・二重天井
・床スラブ圧 200m〜
・天井高 2450mm〜


【総評】

どうか買い逃さないでほしいマンションです。千葉の相場に詳しい人ほど「千葉でこの価格・・・」と思うのもわかります。ただ、今までが安すぎたのです。何度も言いますがこのマンションは「千葉駅が古い状態での最後の供給である」ということです。千葉駅は生まれ変わります。駅だけでなく駅の周りの開発もあります。それらが完成した後に出てくる物件はどうなるのか?【千葉駅が新しい状態での価格】となります。仮にエンドユーザが買いやすいように価格を上げないようにするのであればクレアホームズ千葉松波のようなハイスペックなマンションは造れなくなります。

千葉センタープレイスを逃し、グランクラスを逃しとここまできてしまった方もいるでしょう。「センタープレイス買っておけば良かった」という声も聞こえますが過去に戻ることはできません。いつか買うなら今買うべきです。千葉駅が生まれ変わってしまってからではより価格が高くなるのが目に見えているのですから。


関連記事

クレアホームズ千葉松波【モデルルーム訪問】記事更新しました!

ウェリス稲毛 モデルルーム訪問


記事内画像出典:クレアホームズ千葉松波公式HP


※記載の内容は平成28年7月に現地及びモデルルームで取材したものです。


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