2016年07月28日

プレミアムレジデンス千葉県立美術館前 価格と間取り モデルルーム訪問

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プレミアムレジデンス千葉県立美術館前【モデルルーム訪問】記事更新しました!


今回ご紹介するのは

プレミアムレジデンス千葉県立美術館前 です!


[物件概要]

売主:三信住建株式会社
施工:株式会社松村組 
価格:3,070万円〜4,410万円 67.89m2〜85.95m2  第4期予定
総戸数:153戸
規模:地上13階建
交通:
京葉線「千葉みなと」駅 徒歩8分
千葉都市モノレール「千葉みなと」駅 徒歩11分

所在地:千葉県千葉市中央区中央港1丁目204番1、204番4(地番)
竣工:平成29年1月下旬(予定)


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
千葉.jpg

千葉みなと駅で新築マンションを見学するのは2012年築のグランスイートブルー以来でしょうか。当時は震災の影響もあり千葉みなとはもちろん海に近いエリアのマンション販売状況は悲惨なものでした。しかし、そんな悪いイメージも今は少なくなり、中央区、江東区の湾岸エリアをはじめとして海に近いエリアも再度注目されるようになりました。なぜ一度敬遠されるようになった千葉みなとエリアが再度注目されるようになったのか?それは3.11のときに液状化の被害がなかったからというのも理由の一つです。同マンションが位置するエリアは液状化が「きわめてしにくい」エリアとして指定されており、洪水に関しても洪水を引き起こす河川がないことから被害の想定がされていないエリアです。もし、千葉みなと=液状化、洪水というイメージをお持ちなのであれば一度ネットやハザードマップで確認してみると良いでしょう。それは思い込みであったとわかるはずです。

同マンションは開放感のある立地条件となります。バルコニー面側には緑豊かな県立美術館の敷地があり、その横には千葉ポートパーク、後ろ側にはK´sハーバー、マンションの真横は結婚式場と囲まれ感が一切ありません。敷地形状が奇麗なため全棟南東向きの県立美術館ビューを実現しています。

千葉みなと 航空写真.jpg

囲まれ感がない立地でありながら、自身の土地にもゆとりをもたせています。敷地面積約6351uに対して建築面積約1748uと敷地面積に対して30%以下の建築面積です。これによりさらなる開放感が生まれます。すでに現地では建設が進んでいますからそのゆとりをぜひご自身の目で確認していただけたらと思います。

千葉みなと駅からは京葉線で東京駅まで直通37分、海浜幕張駅へ直通8分、千葉都市モノレールで千葉駅へ直通4分と交通利便性も良く、都心通勤の方でも十分検討できるエリアです。最近では風に対しても強くなった京葉線ではありますが、万が一運行停止になってしまった場合には容易に千葉駅を経由して迂回できるのも安心材料と言えるでしょう。

それでは価格と間取りの一例を共有いたします。


Aタイプ 85.95u 南東向き 角住戸
間取りA.PNG

3階 4130万円 坪単価158万円
8階 4410万円 坪単価169万円


C´タイプ 67.89u 南東向き
間取りC.PNG

8階 3360万円 坪単価163万円
13階 3580万円 坪単価174万円

おおよその平均坪単価は160万円程度です。いただいた価格表を見る限りは今期の販売を含めて残り50戸程度となっています。入居が平成29年の3月下旬予定ですから順調に売れている感じはありますね。そこまで有名なエリアではありませんから集客は容易ではないはずですが、実際に開放感のある現地を見ればその魅力にひかれて、見学者の歩留まりはかなり高いはずです。


管理費 月額9,200円〜11,600円
修繕積立金 月額6,310円〜7,990円

駐車場 108台(月額使用料/9,000円・10,000円)(身障者用1台、来客用3台含む)
駐輪場 314台(月額使用料/100円・200円)(来客用:6台、レンタサイクル用:2台含む)
バイク置場 5台(月額使用料/1,500円)
ミニバイク置場 16台(月額使用料/1,000円)

敷地内の駐車場は若干抽選になってしまいそうです。外れてしまった場合は周辺で探す必要があります。

共用施設がラウンジしかないため管理費が抑えられていますからコストパフォーマンスも良く、3500万円のお部屋をフルローンで購入しても毎月の支払いは11万程度に抑えられますから「家賃より安い支払いで・・・」が十分通用する価格帯です。

この価格帯でありながらディスポーザー、食洗器、床暖房完備で二重床、二重天井、そして床スラブ厚は250〜280mmと構造面でもコストをかけています。間取りに関しても全邸7m超のワイドスパン・・・平均坪単価約160万円でこれだけの物が買えるのであれば納得です。


【総評】

千葉みなと駅は一度降りていただければわかりますが、時間がゆっくりと流れているように感じるはずです。歩道が広く整備されており、とくに南側に関しては海がありますから尚更です。家を買った後に環境を買うことはできません。リゾート感ある街に住みながらにして利便性は妥協しない。一度訪れてみて千葉みなとを好きになれたのであれば何ら迷うことなく買っていいマンションだと評価します。

周辺の中古マンション市況についても以前よりも持ち直してきており、物件にもよりますが築浅で徒歩10分圏内となると坪単価120万円程度では動いていますから坪単価160万円のプレミアムレジデンス千葉県立美術館前と大きな差もなく、千葉県の物件としてはグロス計算で新築プレミアムが少ないことがわかります。

商業施設が充実した千葉駅を至近に、住まいは海と緑の傍の落ち着いた環境に構える。オンとオフを切り替えるには最適な街と言えるでしょう。

記事内画像出典:プレミアムレジデンス千葉県立美術館前公式HP

千葉 ホームズ.PNG
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2016年07月20日

ブランズ市川レフィール 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは

ブランズ市川レフィール です!

main01.jpg

[物件概要] 平成28年6月26日時点のデータです

売主:東急不動産株式会社 安田不動産株式会社
施工:株式会社鍜治田工務店・株式会社大城組
価格:5,198万円(1戸)〜9,888万円(1戸)
専有面積:72.15m2〜88.37m2
総戸数:111戸(地権者住戸1戸含む)※別途、店舗等2区画有り
規模: 地上14階建て
所在地:千葉県市川市真間1丁目76-3他(地番)
交通:JR総武線「市川」駅 徒歩8分  京成線「市川真間」駅 徒歩3分
竣工予定: 竣工済み(平成28年2月)


地図はこちらです↓

map.jpg

前回紹介したウィルローズ市川一丁目と違い市川真間駅の北側に位置するため市川駅へ行くためには踏切を通る必要があります。開かずの踏切とまでは言いませんがラッシュ時などは開く時間が限られていますし、一度閉まれば数分開かないこともありますから市川駅へ行く場合時間が読みにくくなってしまいます。その点では【立地】でウィルローズ市川一丁目より劣るということはほとんどの方が思うことでしょう。

一丁目アドレスのプラウド市川一丁目が坪単価250万円程度で怒涛の売れ行きを見せたのは約5年前、真間アドレスのブランズ市川真間が坪単価250万円程度となり、ブランズ市川レフィールは坪単価270万円程度(記事作成時点で販売中住戸の平均)。同エリアに限ったことではないのですが年々価格が上がっており、エンドユーザーは価格高騰についてこれなくなっている感があります。実際にブランズ市川レフィールは竣工後もそれなりの住戸が未販売の状態です。

マンマニが同マンションのモデルルームを最初に見学したのは昨年の9月頃です。しかしすぐに記事にするのは辞めました。理由は「竣工時に未販売住戸が多くあることになりそう」ということもあるのですが、一番の理由は「実物を見たほうが評価されるマンション」と判断したからです。コンセプトや造りこみはいいのですがモデルルームでいくら営業さんが説明しても価格イメージが先行して良い評価してもらえないだろうと・・・。今回竣工して数ヵ月経ってしまいましたが現地モデルルームを見学、「やはりいいマンションだ」そう思うことができました。

img11.jpg

花台を設けるなど玄関周りのゆとり、エントランスホールを始めとする敷地全体の植栽計画、エレベーターホール付近の高級感などなど、実物を見ていただければ「これは!!」と感じてもらえるマンションだと思います。割高だと検討すらしていなかった方、一度モデルルームを検討したけど購入に至らなかった方には現地モデルルームをぜひ見学していただけたらと思います。


同マンションは【交番併設マンション】です!交番併設マンションと聞くとザ・ライオンズ三郷中央が頭に浮かびますが、これ以上の安心はないですよね。ブランズ市川レフィールの交番はもともと数m離れたところにあり、マンション工事中は交番だけがポツンと立つ異様な光景でしたが現在は交番も建て替えられて違和感なくマンションに溶け込んでいます。

配棟.jpg


記事作成時点での販売住戸一例です。


Aタイプ 79.06u 5階 6698万円 坪単価279万円 南向き 角住戸

Bタイプ 72.15u 5階 5558万円 坪単価254万円 南向き

Cタイプ 72.15u 11階 6308万円 坪単価288万円 南向き

Iタイプ 73.65u 4階 5698万円 坪単価255万円 東向き

Wrタイプ 88.37u 13階 9888万円 坪単価369万円 南向き 角住戸 ルーフバルコニー付き

wr_detail.png

駐車場/56台(月額使用料:18,000円〜23,000円)
バイク置場/3台(月額使用料:3,000円)
ミニバイク置場/4台(月額使用料:2,000円)
駐輪場/空台数222台(月額使用料:200円〜300円)

竣工済みのためすでに埋まっている区画があります。


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・ミストサウナ
・保温浴槽
・スロップシンク
・防水コンセント
・床暖房
・複層ガラス
・二重床、二重天井


【総評】

安くはないです。誰が見ても「良いマンションだなぁ」とは思うものの、価格面がネックになっています。現地を見ていただければマンション自体の良さは実感できるはずですから後は価格面に納得できるかですね。建物や仕様にコストをかけているので、物に対して割高だとは思わないのですが、周辺相場的にはエンドユーザーがついてこれない価格帯なのかなとは感じています。

マンマニとしてはチラシやHPを見て「高い!高い!」と見学すらしていないけども予算内だという方には一度現地を見てほしいマンションです。700件以上のマンションを見学しているマンマニでさえも素直に「良いな〜」と思えました。


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記事内画像出典:ブランズ市川レフィール公式HP


※記載の内容は平成28年6月に現地及びモデルルームで取材したものです。


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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