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2016年06月16日

シティテラス小金井公園 予定価格と間取り 事前案内会参加

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シティテラス小金井公園【モデルルーム訪問】記事更新しました!


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今回ご紹介するのは

シティテラス小金井公園 です!


[物件概要]

売主:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:3600万円台〜6900万円台(100万円単位)(予定) 第一期9戸予定
専有面積:70.04u〜85.41u 
総戸数:922戸
規模: 地上9階建(建築確認申請上は地上8階、地下1階)
交通:
JR中央本線「武蔵小金井」駅からバス6分徒歩4分
西武鉄道新宿線「花小金井」駅から徒歩8分

所在地:東京都小平市花小金井南町一丁目890番17の一部他(地番) 
竣工予定:平成30年1月下旬予定 


地図はこちらです↓

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まず最初に面白いことがありましたのでご報告いたします!

事前案内会の段階でスミフさんのモデルルームを見学してもまったく価格を知ることができないというのはあるあるなのでなんら驚きはないのですが、今回はすでに公式HPの物件概要に予定価格が出ていたので発表があるだろうと思い訪問しました。

しかしこんなやりとりがありました。

マンマニくん『それでは予定価格を教えていただけますか?』
営業さん『まだ未定でございます』
マンマニくん『あれ?物件概要に予定価格と販売戸数が書いてありましたよ?』
営業さん『・・・』
マンマニくん『これです!(スマホでスクショを見せる)』
営業さん『はい。あくまで予定ですがどの部屋をこの価格にするか決まっていません』
マンマニくん『ということはこの9戸がどの部屋かは決まっていないということですね?』
営業さん『はい。そうです。』

いや〜こんなこともあるんですね!第一期で販売する予定価格と戸数は決まっているがその9戸がどの部屋になるかは決まっていないという。いや〜勉強になりました。。。

HPには

価格:3600万円台〜6900万円台(100万円単位)(予定) 第一期9戸予定
専有面積:70.04u〜85.41u

と書いてあるのでてっきりこの9戸は部屋が決まっていると思ってしまいました。

どの部屋になるかは7月以降に分かるそうです!というのも現在は案内所という形でモデルルームのグランドオープンは7月以降となる予定です。ただ、現在の案内所へ行った後にイベントへ数回通えば最大5倍の倍率優遇が受けられたりオプション代最大30万円がもらえたりしますから気になる方は今のうちから動くといいですよ!


花小金井駅最寄りのマンションではありますが『武蔵小金井』を強く謳っているマンションです。これは売りやすくするための戦略ということだけでなく、実際に武蔵小金井が日常使いできる立地条件となります。マンションは小金井街道沿いに面しておらず、南面が小金井カントリークラブ、小金井公園という恵まれた環境でありながら西側にできる新設道路を抜けるとすぐにバス停があります。武蔵小金井駅へ向かうバスの本数は多く、乗車してしまえば10分でアクセスできますから武蔵小金井を日常使いできることを謳うのは当然のことでしょう。

西側に新設道路ができるわけですが、その新設道路と北側、南側の土地は住友不動産が所有しています。将来的にはマンションになる可能性も十分ありますが、第一弾?となるシティテラス小金井公園にとってマイナス材料になることは考えにくいですから将来性という意味でも今後の開発に期待してもいいのではないでしょうか。同マンションが完売する頃には計画があきらかになるはずです。ひとまずは同マンションのモデルルームができます。

東京都市部では1993年以降最大となる総戸数922戸という数字、マンマニが注目したいのは地上9階で922戸ということです。マンマニも同じくらいの戸数の大規模マンションに住んだことはありますが15階建てでした。ですから敷地の広さとしては思いのほか広く感じません。しかし地上9階建てとなると敷地の広さは想像を遥かに超えるものとなりそうです。小金井カントリークラブ、小金井公園含めると前建まで約770mもありますから最前列の棟は壮大な緑を、その他の棟は他の棟の廊下方面を向くためどの部屋を購入しても確定眺望となるわけです。

住友不動産のマンションで『さすが!』と思うのは二層吹き抜けのエントランスが豪華であることです。エントランスって住民の方がほぼ毎日通ることになるわけで、日常的に感動を与えるシーンを演出してくれるのはさすがは住友不動産です。エントランスが豪華だと中古市場でも強いですからおすすめポイントです。

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同マンションでは武蔵小金井駅までシャトルバスが運行されます。料金は都度支払うのか管理費組み込みかなどはまだ未定で、ノンストップ約7分で運行しますから1台で運行するならば1時間あたり3往復は可能(20分おき)となりそうです。平日はそれほど渋滞しないのですが土日は小金井公園付近で渋滞することが多いようです。

大規模マンションですから共用施設が充実しています。

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屋上テラスがあるのはいいですね〜これなら小金井公園ビューでない部屋を購入しても絶景を楽しむことができそうです!


駐車場 461台(他にカーシェア2台、来客用6台、管理用駐車スペース4台) 

自転車置場 1844台 

バイク置場 33台 

ミニバイク置場 42台 


主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・スロップシンク
・床暖房
・ミストサウナ
・二重床、二重天井
・24時間有人管理、コンシェルジュサービスあり


【総評】

駅に近くて大規模で共用施設が充実していて・・・予定価格もお安い。立地条件が気に入るのであればなんら文句のつけようがないマンションではありますが、不安点としては花小金井で同マンション、三菱地所のマンションを合わせると約1400戸が供給されるわけですが、そこまで需要があるのか?という心配はありますね。もともとマンションが乱立している地域ではありませんから今後同様のマンションが出にくい地域ですし、小平市は人口増加中のエリアです。ましてや住友不動産はゆっくりと販売していくことで有名ですから余計な心配なのかもしれません。竣工して数年後に完売させる計画なのでしょう。

また、敷地内に鉄塔があり高圧電線が真上を通過しているわけですが、そこまで神経質になることはないと考えています。仮に電磁波が〜というのであればその方はスマートフォンすら持ち歩くことができなくなります。しかしながら電線の真下の部屋は精神的に気になるかもしれません。挟まれる住戸合わせて6部屋ありますから価格差を付けてくるかもしれません。もちろん所有者(JR)から管理組合へ使用料が定期的に支払われます。

ザ・パークハウス花小金井ガーデンより優れているところは二重床、連窓による開放感、スロップシンク、規模によるメリットが挙げられます。せっかくですから双方の物件を見学していただけたらと思います。

どちらがいいか決められない・・・そんな方へアドバイスとしては

・花小金井らしい優しい雰囲気のマンションが良いなら三菱地所レジデンス

・花小金井らしくない(良い意味で)存在感のあるマンションが良いなら住友不動産

こんな考え方もありだと思います!


記事内画像出典:シティテラス小金井公園公式HP


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2016年06月13日

プラウド日吉 価格 モデルルーム訪問

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最新記事→日吉×女子大生さん プラウド日吉、SSTとアピタ日吉店跡地再開発【390】


今回ご紹介するのは

プラウド日吉 です!


[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:5398万円〜7458万円 71.31u〜87.20u 第4期予定
総戸数:177戸
規模:地上6階
交通:
東横線・目黒線 「日吉」駅  徒歩14分
横浜市営地下鉄グリーンライン 「日吉」駅  徒歩14分

所在地:神奈川県横浜市港北区箕輪町二丁目785番(地番)
入居予定:平成28年9月下旬


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
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こちらの物件の第一印象ですが、『日吉駅便利だよね〜でも駅距離がなぁ』と思う方も多いのではないでしょうか?ポータルサイトなどを見て『駅徒歩14分だし見学してもしょうがないな』と検討から外した方も多いはず。ただ、『それはもったいない!』と言える物件です。

日吉駅最寄りのマンションで駅近×大規模というのはかなり難しいですね。駅周辺は高さ制限が厳しく、街道沿いと駅前を除くと10m、15mの規制がかかっています。そのため駅近くでの供給はなかなかありません。同マンションの場所でさえ高さ制限20mとなっています。まずここで注目したいのは高さ制限20mであるが6階建てということです!基本的に20mの制限区域だと無理くり7階建てにすることが多くあります。そうすると階高が3mを切ってしまうために天井高が低くなったりスラブ厚を削るなどしなくてはなりません。20m7階建てでも逆梁ハイサッシなどにすれば圧迫感はないのですが、通常の仕様でそれをやってしまうとゆとりはなくなってしまいます。もちろんその分価格は安くなりますが。同マンションはあえて6階建てにしていますから価格を安くするよりもクオリティを上げて住み心地をよくしようというコンセプトなのでしょう。

日吉駅最寄りで買うなら駅近を妥協しなくてはなりません。ただ、いくら日吉駅最寄りとはいえ何の魅力もない駅徒歩10分超のマンションとなると現在の建築費から考えて相当程度の値下がりを覚悟しなければなりません。建築費が安かった時代は駅遠=買いやすい価格帯という魅力があったわけですが、現在は戸当たり@150という建築費がかかってしまう場合もありますから安くできなくて当然ですね。(建築費は仕様によります)

同マンションの魅力は『将来性のある駅徒歩14分』であるということです。同マンションの北側と東側では大規模な再開発がおこなわれます。その間に誕生するのが同マンションとなります。

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日吉 再開発1.jpg

まず物件北側のアピタ跡地ですが、アピタ部分だけではなくモデルルームがある野村総研の部分も含みますから面積にすると50000u程度となります。今わかっていることは野村不動産が取得していることと、小学校が新設されるということです。

小学校が新設されるということは容積緩和を受けて高層マンションが建設される可能性も十分にあります。タワーなのか板状型なのかはわかりませんが、超大規模マンションができることはほぼ確実です。名前はプラウドシティ日吉でしょうか。

そして南側のSST(サスティナブル・スマートタウン)ですがアップルの技術開発センター、集合住宅、商業施設などが建設されます。こちらも野村不動産が関わっています。
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これら2つの大規模再開発の真ん中に位置するプラウド日吉は注目すべきマンションでしょう。

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駅距離はあるものの、日吉駅へ着いてしまえばそこからのアクセスは快適です。渋谷駅へ18分、横浜駅へ12分でアクセスでき、2019年度には相鉄線との直通運転が開始される予定となっていますから新横浜駅へも乗り換えなしでアクセスできるようになります。

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日吉 アクセス.jpg

現在の販売状況ですが残り住戸は約70戸です。

第4期の予定価格一例をご覧ください↓

A棟 南南西向き 

AーNタイプ 72.50u

314 5768万円 @262

AーOタイプ 85.13u 角住戸

315 6878万円 @266
515 7128万円 @276

B棟 南南西向き 

B−A 87.20u 角住戸

416 7458万円 @282

B−Dタイプ 75.25u

419 6378万円 @279

おおよその平均坪単価は@270前後となりそうです。


管理費  16100円 (75.25uの場合)
修繕積立金 8930円 (75.25uの場合)

駐車場 86台 12500円〜15500円

駐輪場 326台 200円〜500円

バイク置き場7台 3000円

ミニバイク置き場 5台 2000円

※すべて月額、予定

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日吉 ランドスケープ.jpg

主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・キッチン、洗面天然石カウンター
・可動式ルーバー面格子
・複層ガラス
・ミスティ
・保温浴槽
・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・二重床、二重天井
・天井高 2450mm 最上階は2650mm
・床スラブ厚 200mm〜
・バルコニー防水コンセント
・リングシャッターゲート(駐車場入り口)


注目したいのはスマートタウン開発の先行販売物件的な位置づけのためか玄関ドアはラクセスキー対応でボタン一つで開け閉めが可能となっています。これを採用している物件は滅多にありません。


共用施設はゲストルーム、キッズルーム、ブックラウンジ・スタディーコーナーがあります。

※画像はクリックすると大きくなります
日吉 外観.jpg


【総評】

これから便利になっていくことはほぼ確実で、便利になる前の価格設定だからこそお得感があります。駅徒歩14分という距離さえ妥協できるのであればおすすめしたいマンションです。日吉駅が最寄り、2つの大規模開発の真ん中、街道から一歩奥まった場所に位置しているいうことは例え駅徒歩14分でも価値のあるものと評価します。

ポータルサイトなどを見て駅距離だけで候補から外していた方はぜひ一度見ていただきたい物件です。その際は日吉駅から実際に歩いてみることをおすすめします。正直街道沿いを歩きますから苦に感じる方も多いはずです。物件周辺の開発による利便性が駅徒歩14分の苦を大きく上回るのであれば妥協して良い駅距離でしょう。まずはご自身の目でご確認ください!


記事内画像出典:プラウド日吉公式HP


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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