2015年10月31日

高値売却の秘訣と次回の購入計画 

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昨日更新の記事で売却の契約が成立したとお知らせしましたが、今回は高値売却の秘訣と次回どのようなマンションを購入するのかについて記事にいたします。


近郊、郊外マンションで数年後に定価で売れる、もしくは定価以上で売れる部屋を購入するコツとしては

・人気のマンションを買う(大規模、商業施設隣接、駅前などのランドマーク的マンション)

・上記マンションの中で生活満足度が低い部屋を買う

のが一番手っ取り早い方法です。


近郊、郊外マンションの主な検討者はファミリー層ですからどうしても南向きだったり、70u以上あるような部屋が人気となります。


当然そのような部屋は希望者も多いですから売主も強気の価格設定をしてきます。

逆に配置上致し方なくできてしまう東向き住戸や西向き住戸、中途半端な広さの部屋は人気がないため弱気な価格設定となります。


例えば南向きメイン、300戸のマンションで配置上50戸だけ西向き住戸があったとします。

同じ広さ、同じ階数で

・南向き  5000万円
・南東向き 4500万円
・西向き  4000万円

だったとしましょう。

このマンションを5年後に売りに出した時にどうなるか。

指名買いがあるマンションだとすれば検討者は売りに出ている部屋から選ぶ形になります。

このマンションが欲しいAさんは売りに出ている部屋はすべて見学したいでしょうから南向き検討者もついでに内覧してもらうことが可能です。

売りに出ている部屋はこんな感じ↓(わかりやすく同じ階数にしています)

南向き  10階 4780万円
南東向き 10階 4380万円
西向き  10階 4080万円


このように数年後に中古市場で売りに出す時に買いやすい価格であるにもかかわらず新築時より高い金額で売りに出しても違和感がないのです。

Aさんはこのマンションが欲しくてたまりませんから向きを妥協して選んでくれる可能性が高いのです。


つまりは新築時の南向き住戸と西向き住戸の価格設定に幅がありすぎるだけで中古市場に出てみるとそこまでは差がないということです。

ただこれは売却することが前提での購入方法。

実際に長く住むのであれば向きは妥協しないほうがいいかもしれません。

また、これは『指名買い』がおきるマンションでないと成り立ちませんのでご注意ください。


それではマンションマニアは次も同じ方法で買うのか?

正直悩んでいます。

今まで5回マンションを購入してきましたが年齢的に35年ローンが厳しくなってきています。

現金買いではなく35年ローンですから60歳までに終わらすとなると当然35年ローンは組めませんし、繰り上げ返済費用を貯めなくてはなりません。

もしかしたら次は多少リセールを捨てても住み心地の良い部屋を選ぶかもしれません。。


ブログ読者様の多くは購入を検討中の方が多いと感じています。

マンマニも家を売却したわけですから皆様と同じ『戦場』に立つこととなります。

それでも自分が申し込むマンションを過大評価、もしくは倍率を下げるために過小評価することは絶対にありませんのでご安心ください。


6件目の購入は今までで一番苦戦しそうな予感がしますが、まずは来年3月決算期の「○○○には福がある」を狙っていきたいと思います!!


読者様もマンマニ自身も息の合う住まいに巡り合えるといいですね(^^)/


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2015年10月30日

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上記関連記事にてお知らせしたとおりマンマニは自宅マンションを売却中でしたが無事に契約が終了しました!

手付金をいただき後は鍵を引き渡すのみですから相当程度のことがない限りこのまま売却成立です。


自宅を売りだしてから約2週間での契約成立ということで少し弱気な価格だったかな?とも思いましたがずるずると長引くよりはいいですしとりあえずほっとしました。

このブログを始めてからは初の売却となります。

次は購入報告ができればと思います(^^)/


金額については掲載を控えますが、購入価格よりも1割増で売却することができました。

都心や湾岸地域などと比べるとたったのそれだけ?と思われてしまいますが、近郊、郊外では1割増しでも難しいのが現状です。

マンマニブログをご覧の皆様はほとんどが近郊、郊外での検討者です。その方たちにも「しっかりと部屋を選べば値下がるどころか多少は上がるんですよ!」ということを伝えられて売れしいです。

前回売却したときは1.5割増でしたからそのときに比べれば値上がり率は少ないですが、近郊、郊外エリアで新築時の価格を維持できる部屋はごく僅かですから1件購入するごとに50件、100件とモデルルームを見学した甲斐がありました。


前回も今回もそうなのですが、マンション全体が値上がりしているわけではありません。他の部屋の成約事例を見ると値下がりしています。それでもマンマニの部屋は下がらないのです。売却時に売れる努力をしているのも理由の一つですが、購入時にお買い得住戸を買っているからです。

お買い得住戸だからと言って抽選になるような部屋ではなく、誰も選ばないであろう部屋。だからこそ安い価格設定になる歪んだ部屋です。


マンマニは冷やかしでモデルルームを訪問しているわけではなく歪んだ価格の部屋を探し求めているのです。

そりゃ〜お金があれば確実に値上がる都心、湾岸でいっちょ稼ぎたい気持ちもありますがマンマニにはそんなお高い部屋は買えません。7000万円の壁とか言いますけどマンマニは4000万円ですらぎりぎりです。


家を買うということは幸せを買うことが第一ですからリセールにこだわりすぎるのはよくありません。マンマニみたく常に引っ越ししたい人は別ですが、基本は永住メインだと思います。ですが、精神衛生上ある程度は値下がりしにくい物件を選んでほしいなぁと思っています。


4000万円の部屋を購入して3年後に売却したときに1割増で売れる場合と1割減で売れる場合のシミュレーションをしてみましょう。

【設定】

・フルローンで購入
・変動金利
・管理費等は月額2万円

※ざっくりとした計算です


@ 3年後に一割増で売却

購入時諸費用 200万円
3年間のローン支払い 388万円
管理費等 72万円
売却時仲介手数料 150万円

810万円−手戻り金700万円=110万円

110万円÷36ヶ月=3万円

固定資産税や売却益への税金などを考えるともう少し+にはなりますが、月額3万円程度で住めていた計算になります。


A 3年後に一割減で売却

購入時諸費用 200万円
3年間のローン支払い 388万円
管理費等 72万円
売却時仲介手数料 120万円
売却時赤字分 80万円

860万円÷36ヶ月=24万円

3年住んで一割減で売却すると月額24万円程度支払っていた計算になってしまいます。

24万円もあったらもっとすごいマンションに住めたのではないでしょうか?


近郊、郊外のマンションでも値上がる部屋は必ずあります。

モデルルーム訪問記事をご参考に少しでも価値ある部屋を選んでいただければと思います。

でも忘れてはならないのは 家族の幸せが第一 ということ。

リセールにこだわりすぎて夫婦喧嘩しないようにお願いします。。。


重要事項説明は買いと売り含めてかなりの数をこなしてきたので判を押す書類などがわかるようになり営業さんのサポートができるレベルまでになりました(笑)

そんな重要事項に面白い項目が・・・

『先般よりマスコミ各社等の報道にて、旭化成建材株式会社による杭基礎工事の施工不具合に関する報道がなされておりますが、分譲主に確認したところ、本物件は旭化成建材株式会社が杭基礎工事に関与していない物件であると施工会社から報告を受けているとのことです。』

※画像はクリックすると大きくなります
キャプチャ.PNG

おぉ。重説に盛り込まれるとは旭化成さん大丈夫でしょうか。。。信頼回復を願っています。


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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