2015年09月27日

プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 予定価格編  間取り一例

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それでは気になる予定価格です↓


Aタイプ 82.64u 北西角

4階  6200万円台 @248
8階  6600万円台 @264
12階 6800万円台 @272
16階 6900万円台 @276


Bタイプ 75.10u 西向き

4階  5500万円台 @242
8階  5700万円台 @251
12階 5800万円台 @255
16階 5900万円台 @259


Dタイプ 70.16u 西向き

※画像はクリックすると大きくなります
武蔵浦和 間取り.PNG

4階  5200万円台 @245
8階  5400万円台 @254
12階 5500万円台 @259
16階 5600万円台 @264


Eタイプ 70.01u 西向き

4階  5200万円台 @245
8階  5300万円台 @250
12階 5400万円台 @254
16階 5600万円台 @264


Fタイプ 60.82u 西向き

※画像はクリックすると大きくなります
武蔵浦和 間取り3.PNG

4階  4800万円台 @260
8階  4900万円台 @266
12階 5000万円台 @271
16階 5100万円台 @277


Gタイプ 86.17u 南西角

※画像はクリックすると大きくなります
武蔵浦和 間取り2.PNG

4階  6800万円台 @260
8階  7000万円台 @268
12階 7200万円台 @275
16階 7300万円台 @279


Hタイプ 73.21u 南向き

4階  5400万円台 @244
8階  5500万円台 @248
12階 5600万円台 @253
16階 5800万円台 @262


Iタイプ 82.93u 南東角

4階  6300万円台 @250
8階  6500万円台 @258
12階 6700万円台 @266
16階 6800万円台 @270


全体的な平均坪単価は@258程度です。
(百万円台表記なので実際の坪単価はもう少し上がると思います。)

追加記事↓

プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 予定価格更新!! 一部住戸が値下がりしました!


レジデンスよりも立地の良いプラウドタワー武蔵浦和マークスの平均坪単価が@220だったことを考えると手を出しにくいですが、それを言ってしまったら再開発地域ではマンションを買えなくなってしまいます。
1本目のタワマンから終わりにかけて価格が上がっていくのは仕方のないことなのです。


それでも駅直結でこの坪単価で高仕様なのですから私は文句なしで買いだと思います。

個人的に残念だったのは2LDK住戸に価格を盛ってきたところですね。
どこのタワマンもそうですが、グロス価格が安くなる小さめの部屋の坪単価を盛ってくることが多いですね。

その変わり角住戸がかなりのお買い得感があります。

こちらの価格を見て武蔵浦和スカイ&ガーデンに流れる人もいるでしょう。その選択も十分ありだと思います。

どちらのマンションも良いマンションですからご自身の好きな方を選べばいいだけ。

沼影アドレスでぺデストリアンデッキ直結でなくて良いならスカイ&ガーデン、別所アドレスで免震構造などの高仕様にこだわるならレジデンス。

グロス価格はざっくり1000万円差がありますが、別所アドレスと免震などの高仕様の代金と考えれば妥当な差でしょう。


なお管理費などは未定ですがスカイ&ガーデンと同じくらいだと思われます。


記事内画像出典:プラウドタワー武蔵浦和レジデンス公式HP


マンションマニアなら8階〜9階あたりを購入します。

レジデンスは階段の設置場所がいいので朝の急いでいるときなどは階段を利用すると便利!

下りとはいえ8階、9階はつらくない?と思うかもしれませんが、ペデ直結なので3階に降りればいいのです。

階段で苦にならないのは5階くらいまでと考えていますから8階、9階に住んで階段を日常使いできるというのは良いことですね。これも外廊下のメリットと言えるでしょう。内廊下マンションだと階段に行くのに扉になっていることが多く使いづらいのです。



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お待たせいたしました!

プラウドタワー武蔵浦和レジデンス
 ようやく見学できましたっ!!

見学したてのほかほかの内容です。ご覧ください!


[物件概要]

売主:野村不動産株式会社
施工:(株)鴻池組 東京本店
価格:未定 60.82m2〜 86.17m2
総戸数:165戸
規模:地上20階
交通:埼京線 ・武蔵野線「武蔵浦和」駅 徒歩3分
所在地:埼玉県さいたま市南区別所七丁目239番(地番)
竣工予定:平成29年2月中旬 (予定)

地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
武蔵浦和 地図.jpg
画像出典:プラウドタワー武蔵浦和レジデンス公式HP


まず立地条件ですが武蔵浦和駅からペデストリアンデッキで直結となります。

現状でペデ直結のマンションは

・ラムザタワー(厳密にはエントランスは1階のため直結ではない?)
・ライブタワー
・プラウドタワー武蔵浦和ガーデン・テラス・マークス

の5棟です。

そして現状ではペデ直結ラストとなるのがプラウドタワー武蔵浦和レジデンスなわけです。

現在供給中の武蔵浦和スカイ&ガーデンは商業施設直結ですがペデは直結されません。

マンションマニアの考えとしては駅に直結した時点で+20%は価格を上乗せしてもいいと思っています。


ということは駅距離が同じの武蔵浦和スカイ&ガーデンよりも2割高くても自然ということ。

レジデンスはほとんどが西向き住戸ですからスカイ&ガーデンの西向きと比較したいところですが、スカイ&ガーデンの西向きは眺望が悪いので、眺望の良い東向きの部屋と比べたいと思います。


スカイ&ガーデン 東向き 71.62u 11階 4660万円 @216


これを基準にするとレジデンスは2割upの@260というのが自然な流れ。

そこに別所アドレスの価値を10%上乗せすると@280ということになるわけです。

ではレジデンスの価格はいくらか?


西向き 70.16u 12階 5500万円台 @259


おぉ!スカイ&ガーデンのちょうど20%upだ!

ということは別所アドレス代は得したという考え方もできますね。


マンマニの予想価格は平均で@255でした。ほんの少し上振れしましたが十分にお買い得感ある設定できましたね。


レジデンスは長期優良住宅を取得しています。埼玉県で4棟目となります。

将来中古で売りに出す時に長期優良住宅を謳えるのは現状県内で4棟しかないわけです。

これはかなりの希少価値があると言えるでしょう。


プラウドタワー武蔵浦和マークスより高いから・・・と購入を取りやめるのは話が違ってきます。

再開発地域、開発地域では1棟目が一番高くなるのが基本です。それは浦和、武蔵小杉、勝どきなどでも同じことが言えます。

後発物件が高くなるということは街の価値が上がっているということです。良いことなのです。

お得に買いたいという考えであればもう武蔵浦和での購入は手遅れでしょう。

武蔵浦和はお得に買う地域ではなく、高いけども価値があるものを買う地域へと変わったのです。


マークスを購入した方は新築価格よりも一割は高く売れるでしょう。

ではレジデンスは数年後どうなるのか?

上がるのは難しいかもしれませんが、まぁ下がりにくいだろうと。

後は入居した方達がレジデンスの価値をどう高めていくかによって変わるでしょう。立地条件ではマークスには勝てません。しかし、マークスよりも良い部分が多くあるはず。そこをアピールできればマークスとレジデンスが同じ単価で売りに出たときにマークスと同じかそれ以上の価格で取引されることも不可能ではないはずです。


※画像はクリックすると大きくなります
武蔵浦和.jpg
画像出典:プラウドタワー武蔵浦和レジデンス公式HP

レジデンスはほとんどの住戸が西向きとなっています。

道路向かいからは20m以上の建物が建てられない地域ですからできれば8階以上を購入しておくと安心でしょう!

武蔵浦和駅ホームからも富士山が綺麗に見えますが、あの絶景を毎日楽しめるというのは大変魅力的ですね。


予定価格はこちらをご覧ください↓


プラウドタワー武蔵浦和レジデンス 予定価格



レジデンスは構造、仕様も素晴らしいものとなっています。

・免震

・天井高 2460mm 最上階は2660mm

・ディスポーザー

・キッチン天然石カウンター

・食器洗い乾燥機

・ステンレスレンジフード

・フレーム付き三面鏡

・トイレ手洗いカウンター

・床暖房

・24時間換気給気口が天井部に配置

・ハンズフリーシステム「ラクセス」

・タワーパーキング 建物内にベンチ付きの待合スペース

・各階ゴミステーション

・トランクルーム 59区画


マークスと違い郵便受けを1階に設置してきました。仕事帰りの直帰時はめんどくさいですが、買い物帰りは1階にあったほうが楽でしょう。

また、共用施設をマルチラウンジだけに抑えているため管理費も比較的安くなるのではないでしょうか。


マークスと違い店舗、地権者住戸はありません。


【総評】

『買ってもいいマンション』ですね。

むしろ抽選になる部屋も多いでしょうし、買えるかな?という不安のほうが大きいのではないでしょうか。

武蔵浦和スカイ&ガーデンとはグロス価格で約1000万円違いがあります。

どちらも良いマンションですが、レジデンスはペデ直結の免震タワーマンション、そして憧れの別所アドレスということで一歩リードといったところでしょうか。

後は武蔵浦和駅周辺の再開発が進めば武蔵小杉同様に資産価値も上がっていくことでしょう。

武蔵浦和の2010年、駅徒歩10分圏内の坪単価は@180でしたが、2015年は@240(レジデンスとスカイ&ガーデンの平均)まで上がってきています。

まだ安いのではないでしょうか??

埼京線は池袋、新宿、渋谷、湾岸臨海部へ直通する便利な路線です。今後羽田空港まで直通の可能性も秘めています。

住まう場所として埼京線の武蔵浦和駅前というのは鉄板な選択なのではないでしょうか。


余談ではありますが、金額的に手が届かない・・・という人も多いと思います。

だからと言って同地域、もしくはその他の地域でも同じですが、駅から遠いから安い!という新築マンションに飛びつくのは少々危険。駅距離があるマンションを買うなら築5年〜10年程度経過して下げ止まりしたころで中古で買うのが鉄板です。

でもどうしても新築がいい!というのであればスカイ&ガーデンイニシア板橋浮間公園ザ・パークハウス北赤羽など価値ある駅近マンションを購入すべきでしょう。

浮間舟渡と北赤羽は都心方面へ上るのに武蔵浦和より安いのです。しかも東京23区。

同じ沿線ですし合わせて検討してみてはいかがでしょうか?


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