2014年09月16日

ザ・パークハウス浦和東仲町?!( さいたま市浦和区東仲町計画 ) 坪単価は290万円超えか?!

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モデルルーム訪問 その180 ザ・パークハウス浦和タワー 予定価格あり 平均坪単価は約@330!!

今回は浦和駅からほど近い場所に三菱地所レジデンスの分譲マンションが建設されるということで現地を見てきました!!

まずは地図をご覧ください!


※画像はクリックすると大きくなります
map.jpg
画像出典:ザ・パークハウス浦和東仲町

正直びっくりするような土地です。

昔の地所さんなら手を出さないような土地です。

傾斜地ですし、南側は狭い道路で薄暗く、北側は交通量の大変多い交差点です。

ですが、実際に浦和駅から歩いて感じたのは 近い ということ。

ですから、ファミリーには向かないでしょうがシングル・ディンクスには良さそうな立地です。

私も気に入りました。

そもそも浦和駅の利便性は半端ないです。

京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン、来年からは上野東京ラインが利用できるのです。

都心通勤も、郊外へのレジャー、旅行へも快適なアクセスです。

もう車の必要ないですな。こりゃ便利!

そんな浦和駅から徒歩5分ほどの好立地!しかも信号なし!

これは期待できるプロジェクトです。

ですが、近年の建築費高騰と土地不足もあり、坪単価で290万円くらいの設定にしないと事業として成り立たないのではないでしょうか。

これはあくまで私の推測ですが、この土地の入札に野村やスミフだって絶対に手を上げているはずです。

高値を付けるスミフよりも高い金額で入札したからこその落札だと思われます。

坪単価290万円ですと55uのディンクス向けの部屋でさえ4900万円程度になります。

後はその価格に見合ったグレードで建設してくれることを願います。

せっかくの好立地ですから。

[建築概要]

さいたま市浦和区東仲町計画

さいたま市浦和区東仲町180−2(地番)

住戸数51戸 

敷地面積 945.20u
建築面積 492.53u
延べ面積 4.506.68u

地上14階建て

高さ 43.19m

事業者 三菱地所レジデンス

設計者・施工者 不二建設

工事着手 平成26年12月1日
工事完了 平成28年10月31日


マンション名は ザ・パークハウス浦和東仲町 と予想します!!



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2015年5月20日 追記

公式HPがオープンしました!!

ザ・パークハウス浦和東仲町は「浦和新価格?!」それでも買いか?! 全戸角住戸で期待できるマンションです!
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2014年09月13日

モデルルーム訪問 その125 シティテラス加賀 買ってもいいマンションです。 残住戸は1割!!

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期待のマンション「プラウドシティ加賀学園通り」 価格は?! 現地を見てきました!
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モデルルーム訪問 その141 プラウドシティ加賀学園通り 予定価格表あり 
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/440/0

モデルルーム訪問 その141−2 プラウドシティ加賀学園通り 予定価格表あり
http://fanblogs.jp/mansion48/archive/441/0


今回は板橋区加賀に竣工済みの

シティテラス加賀

の現地モデルルームを見てきました!!

現地モデルルームといっても、池袋にある住友不動産総合マンションギャラリーに一度行った後に案内されることになります。

シティテラス加賀の近くに「プラウドシティ加賀学園通り」という野村不動産のマンションがまもなく分譲開始となりますが、そちらを検討される方はシティテラス加賀も是非見学するべきです。

今だからこそですが、シティテラス加賀の価格は適正になりました。

それは建築費高騰で当時より20%近くもマンション価格を上げるしかない状況だからです。

ですが、20%も上げたらお客がついてこれませんから10%以上のコストカットをおこなっているマンションが増えています。

プラウドシティ加賀学園通りがどうなのかはモデルを見学してから記事にすることとしますが、チープな見た目・内装のマンションが増えているのは確実です。

シティテラス加賀は建築費高騰とはほぼ無縁の時期に発注されたわけですから、見た目・内装ともに二重丸です。

もちろん住友不動産ですから安くはありません。

ですが、現在の市況で考えると適正価格です。

ですので今更ではありますが、買ってもいいマンションとしてご紹介させていただきます。


[物件概要]

売主:住友不動産株式会社
価格:4,498万円〜4,998万円 70.12m2〜71.71m2  第2期・第3期先着順
総戸数:385戸 
交通:都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩9分 JR埼京線「板橋」駅から徒歩14分 東武東上線「下板橋」駅から徒歩14分 都営三田線「新板橋」駅から徒歩10分 JR埼京線「十条」駅から徒歩15分
所在地:東京都板橋区 加賀一丁目3356番64(地番) 
建物竣工:平成25年10月31日完成済 


立地・周辺環境


地図はこちらです ※画像はクリックすると大きくなります
シティテラス加賀 値引き 売れ残り
画像出典:シティテラス加賀公式HP


プラウドシティ加賀学園通りとほど近い場所にあるわけですが、シティテラス加賀の魅力は石神井川に隣接しているということでしょうか。

マンションの周りには遊歩道が設けられており、気軽に散歩を楽しむことができます。
また、桜の季節になるとものすごく美しい景色が広がります。

もちろん石神井川に面している部屋は価格が張りますが、その他の部屋を購入しても、遊歩道があることからその立地の恩恵を十二分に得られるでしょう。

私は最寄駅の板橋区役所前、板橋、十条の3駅から現地まで歩きました。
その中でも板橋区役所前駅からのアクセスは特にスムーズに感じました。

ただ、板橋区役所前駅から買い物して帰るとなると遠回りしてスーパーに寄る必要があるため、買い物があるときは新板橋駅で下車して、スーパーライフで買い物して行くのが良さそうです。

板橋区加賀の魅力に気づいたのは正直最近です。

板橋区に詳しい私でも、あまり知らない場所でした。

ですが、加賀に住む人は加賀から出ない!
というのがわかる気がしてきました。

都心に近いのにこんな緑豊かで教育環境に優れた場所があったのか。。。と。

さすがは昔「下屋敷」があっただけあります。


眺望

このマンションは加賀アドレスのマンションの中では眺望に優れたマンションです。

西側住戸は目の前が公園のため永久眺望です。
しかも遊具のない静かな公園ですから安心です。

南向きは5階以上になると抜けてきます。

東向きは現状では野口研究所という古い低層の小屋のようなものが前立てです。
ですから現状では低層階でも抜けていますが、将来的にどうなるかわかりません。
野口研究所は隣の敷地と合わせると巨大な土地になります。
シティテラス加賀も国立極地研究所の跡地なわけですから、マンションになる可能性は高そうです。


石神井川から望む外観 ※画像はクリックすると大きくなります。
シティテラス加賀 値引き 売れ残り
画像出典:シティテラス加賀公式HP


構造・内装

まず外観と共用部ですがめちゃくちゃかっこいいです!
惚れました(笑)

南側からエントランスを入るとまずコンシェルジュのお姉たまが笑顔で迎えてくれます!
うん!最高!

いやいや、それはさておき。
さらにオートロックを解錠するとエレベーターホールが広がります!
そこシンボルツリーがあり、自然光を採り入れた設計になっています。
いや〜かっこいいわぁ。

共用部の画像はTwitterのほうにupしていますので合わせてご覧ください!
そしてフォローお願いしますっ!!

もう一つ感動したのはエアコンの室外機を木目調の仕切りで隠しているところですね〜。
廊下を歩いていて室外機が見えないとか内廊下みたいですよね。

構造は二重床・二重天井です。
ただ、天井高はちょっと低めです。
2m47cmが基本です。
高層階になると2m41cmです。

ちょっとその点は残念でした。

内装・設備ですが、ディスポーザー、床暖房、ミストサウナ、保温浴槽、ルーバー面格子などが標準搭載されています。
食器洗い乾燥機はオプションとなります。


価格

価格ですが、ページ上部にも書いたとおり

「4,498万円〜4,998万円 70.12m2〜71.71m2  第2期・第3期先着順」

とあります。

坪単価にすると@214〜232万円です。

なんだか安く感じます。

最近の坪単価がすごいことになっているので。。。

ちなみに残戸数ですがおおよそ30戸程度です。

住友不動産としては早いペースですね。

来春〜来夏くらいには完売でしょうか?

おすすめの部屋はリセールを重視して

110号室 71u 4498万円 @214万円

のお部屋です。

おすすめ理由としてはエントランスから一番近い1階住戸ながら、奥まっているため人の気配が感じにくいこと。
そして1階だけども専用庭がないプランであるということ。(1階希望だけども庭がないのを望んでいる人も多いです)

あとは何より割安ですね。

将来売る時に困ることはないでしょう。

もう一つおすすめは

213号室 71.71u 4798万円 @223万円

角部屋です。

おすすめ理由は下階がコミュニティルームであること。
そして間取りがいい!!

8m超のワイドスパン住戸です!

キッチンに窓もありますし、シティテラス加賀では数少ないワイドスパン住戸ですからめちゃくちゃおすすめします。

間取りもTwitterにupしておきますのでご覧ください!


維持費

管理費 1uあたり約186円です。

24時間管理で週5日のコンシェルジュ配置を考えればお安い!!

修繕積立金 1uあたり約85円です。

6年目で2倍、11年目で3倍、16年目で4倍くらいになるよくあるパターンです。

駐車場は385世帯中194台設置と絶対に余ります。
機械式ですから稼働率が8割を割ってくると車を持たない人もさらに修繕金を払わなければならなくなるでしょう。
平置きを増やして154台くらいでよかったのではないでしょうか??

利用額は月額17000円からです。

駐輪場は1世帯2台確保で月額100円〜200円

バイク置き場は26台 月額2000円

ミニバイク置き場は13台 月額1000円


共用施設

385世帯という大規模でありながら共用施設はコミュニティルームだけです。
そのおかげで24時間有人管理なのに格安の管理費が実現できています。
これは評価すべき点ですね。


総評

もう残り少ないですが、迷ったらワイドスパン住戸を購入しておいてください。
売る時も困らないですし、自身が住むにしても満足度が高いはずです。

野村不動産のプラウドシティ加賀学園通りと比較されることをおすすめします。

シティテラス加賀はすぐに入居ができますし、実物を見れる安心感があります。

けして安くはありませんが、お値段以上のマンションであることはたしかです。

まずは一度現地モデルルームを見学することをおすすめいたします!!



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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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