2013年07月28日

モデルルーム訪問 その76 ルフォン南品川

今回はマンションマニアとしては珍しく品川区の新築マンションのモデルルームを見学してきました!

マンション名は ルフォン南品川 

フジサンケイグループのマンションです!

最近は真剣に買い替えを考えているので検討外の地域を見学している暇はないのですが、
友人が品川区でマンションを検討しており、私としてはルフォン南品川がおすすめできそうだったので見学してみることに!

まずモデルへ行く前に周辺地域を散策してみることに!

まずはりんかい線品川シーサイドで降りて現地まで歩いてみました!
久しぶりのイオン品川シーサイド店を通り抜け現地まで15分かからず到着。
十分最寄駅の一つとして使えるのではないでしょうか??

その後は最寄駅の京浜急行新馬場易まで歩くことに!こちらは5分かからず到着!
近いですね!

物件は通り沿いではあるのですが、それはあまり気にならず!

その後品川駅港南口からちょっと歩いた場所にあるモデルへ!

さすがは品川区!キッチンはサイドまで贅沢にあしらった天然御影石のキッチンカウンターなど!

とくに問題もなく( ・∀・) イイネ!

これは買ってもいいマンションだなぁと!

友人の属性は20代半ば、勤続7年、年収320万円程度!
でもでもでも、親御さんがお金持ちなのか2000万円援助してくれるそうです!
羨ましい、、、

そんな彼におすすめするのは南向きのCタイプ!
54、94uで3階だと3958万円!坪単価で240万円!

これなら2000万円程度の住宅ローンになるので審査も支払いも大丈夫でしょう!

視野を広げればおすすめマンションは多数あるのですが、彼の実家は新馬場!
援助してもらう条件は近くに住むことだそう!
さすがはおぼっちゃんだなぁ。

私も滅多にみない品川区のマンションを見学できていろいろ勉強になりました!


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2013年07月26日

中古マンション 値引き術

今回は中古マンションの購入についてです。

私自身、中古マンションは1度購入したことがあります。

中古マンションを購入するメリットは
・入居してから値下がりが少ない
・現在の管理状況がわかる
・新築より価格が低いためローンを組む際などの手数料が少ない
・個人間売買のため消費税がかからない

まぁだいたいこれくらいでしょうか?

よく住宅情報紙で
新築マンションVS中古マンション
どちらがお得?

などと記事にしていますが、そもそもそういう考え方はどうかと思います。

新築マンションにせよ中古マンションにせよ高値掴みしたらおしまいですから。

中古マンションを少しでも安く購入するためには相場観を知り、成約価格を知ることです。

仲介業者は売りの依頼をするとそのマンションの過去の成約価格を教えてくれますが、買いのほうだと基本教えてくれません。
そこは営業マンに頼み、過去の本当の成約価格を教えてもらいましょう。

売りに出す価格は売主の自由なわけで、売り出し価格=成約価格ではありません。

ではどんな物件が安く購入できるのか?

ある程度確実に安く購入したい場合は停止条件付きで売りに出していて、すでに売り出しから2ヶ月経過している物件でしょう。

停止条件とは新築マンションを契約すると同時に所有しているマンションを売りに出し、基本3ヶ月以内に売れなければ白紙解約というものです。

つまり売れないリスクを少なくするためにほぼほぼ確実に売れる価格で出してきます。

例えばAというマンション、通常売りに出す場合
3000万円〜3100万円 の査定価格だったとします。

ですが停止条件ですと2700万円から2900万円程度となります。

売主がそこまで相場割れしてでも新築マンションを購入すると強い意志がなければ厳しい価格ですね。

だからこそ購入側としてはチャンスなのです。
上記例だと
1ヶ月目 2900万円
2ヶ月目 2800万円
3ヶ月目 2700万円

といった価格での売り出しが基本となります。

つまり3ヶ月目まで残っていたらチャンスです!!

相場よりぐんと安い価格で購入できるのです。

そのように購入できれば購入後の値下がりが少なくなりますね。

中古マンション購入では売れたらラッキーという気持ちで出している物件を掴まないことが大切!
どうしても売りたい!という物件を購入することです!

停止条件の他、離婚などですでに現空になっていればチャンスですね。

ヤフー不動産などでも停止条件の場合の多くは
引渡し時期が相談ではなく、○月下旬 などと記載があれば停止条件の可能性が高いです!

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posted by マンションマニア at 13:56 | 不動産
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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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