マンションマニアの活動日記(ブログ)

2016年05月24日

プラウドシティ大田六郷　価格と間取り

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それではプラウドシティ大田六郷、第一期の価格です！

売り出し戸数１００戸の中から抜粋して記載いたします。

フォレスト街区　Ａ棟　西向き

ＡＡｇ・ＡＡタイプ　７８．０９㎡　角住戸

１０１　　５５７８万円　＠２３５
２０１　　５３９８万円　＠２２８
５０１　　５８３８万円　＠２４６
８０１　　５９９８万円　＠２５３

ＡＫｇ・ＡＫタイプ　６４．６２㎡

１１１　　４６６８万円　＠２３８
２１１　　４４９８万円　＠２２９
５１１　　４９０８万円　＠２５０
９１０　　５０２８万円　＠２５６
１２０５　５１８８万円　＠２６４

フォレスト街区　Ｃ棟　南向き

ＣＡタイプ　８６．８７㎡　角住戸

２２６　　６０９８万円　＠２３１
３２６　　６３９８万円　＠２４３
５２６　　６６１８万円　＠２５１
９２５　　６９３８万円　＠２６３

ＣＬタイプ　７５．８５㎡

※画像はクリックすると大きくなります

２３７　　５３５８万円　＠２３３
３３７　　５５２８万円　＠２４１
５３７　　５７９８万円　＠２５３
７３７　　５８５８万円　＠２５５
１４１０　６１６８万円　＠２６９

おおよその平均坪単価は＠２５５前後となります。

土地の仕入れ値と建築費を考えると＠３００でもおかしくない価格です。しかし、さすがに＠３００は無理だろうと利益を削って＠２８０と思っていたら＠２５５。。。ほぼ利益ないと思います。

＠２５５になったからといって仕様などはコストダウンしていません。

今の市況の中ではお買い得であることは間違いありません。

管理費(円)/月額　　　７０㎡換算　約１１７００円

修繕積立金(円)/月額　７０㎡換算　約７６２６円

駐車場
（（フォレスト街区）１６０台（機械式５５台、平置１０５台（内：身障者優先１台)、他に来客用駐車場２台（プラザ街区）１３０台（平置１３０台（内：身障者優先１台）)他に来客用駐車場２台等）

駐輪場
（（フォレスト街区）９３３台（２段ラック式４８５台、スライド式４４８台）、他にレンタサイクル分７台、来客用駐輪スペース等、（プラザ街区）３３７台（２段ラック式１６４台、スライド式１７３台）、他にレンタサイクル分３台、来客用駐輪スペース等）

バイク置場
（（Ａ敷地）バイク７０台（B敷地）バイク２６台）

★回答者全員に5000円★新築マンション・新築一戸建て購入者アンケート★

2014年1月以降、首都圏・関西にて新築マンションを購入された方！

■■■■回答者全員に５０００円！！■■■■

記事内画像出典：プラウドシティ大田六郷公式ＨＰ

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プラウドシティ大田六郷　モデルルーム訪問

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今回ご紹介するのは

プラウドシティ大田六郷　です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：44,980,000円 (2戸) ～71,980,000円 (1戸) 　64.62m2 ～ 86.87m2 　( 第1期 ) 100戸販売
総戸数：632戸
規模：地上14階・地上15階
交通：京浜急行線「雑色」駅徒歩12分　京浜急行線「六郷土手」駅徒歩10分
所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1（A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
竣工：平成29年1月下旬 (予定)・平成29年6月下旬 (予定)

地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります

マンコミュ座談会でも話題にあがったプラウドシティ大田六郷、前評判はいまいちでしたね。

※画像はクリックすると大きくなります

最寄りが雑色と六郷土手かぁ、駅から歩くなぁ、線路脇・・・、価格は@３００に近い？などなど、現在でも比較的ディスられるマンションです。

しかし、ディスるのは簡単です。誰にでもできます。そもそもディスっている方は現地はもちろんモデルルーム見学してますか？

マンマニはプラウドシティ大田六郷を自信を持って買い推奨します。とはいえ、さすがに@３００なら記事にすることはなく、@２８０でも少々高いなぁ。という印象でした。しかし、それは土地の取得単価を考えると当たり前の数字なわけです。グリコの土地を大入札大会で仕入れた野村さん、数年前に新聞で金額を見たマンマニは『やっちまったな。』と思いました。これは正直に書きます。だって事業の採算を考えると@３００でもおかしくない金額なんですもん。そりゃ驚きました。それでも@３００じゃ売れないから仕様を落とすなり利益を削るなどして@２８０くらいかなぁ。と予想。事前案内会では仕様はしっかりとしたプラウド仕様でおおよそ@２７０～@２８０くらいの数字を提示されました。仕様が良いですし、それくらいの価格なら正直高いけど推奨できるレベルだとは感じました。野村さんとしても限界がその価格だったわけです。

しかし第一期の販売が始まるとびっくり。なんと平均坪単価は＠２５５程度。『えっ？利益ないじゃん』この言葉しか出てきませんでした。

最初から@２５５で出すために仕様を落としたならわかるんです。しかしもともと@２７０～@２８０で出すための仕様なわけです。長谷工施工の中ではかなりのハイレベル。（そもそもプラウド仕様なので長谷工提案ではない）野村さんの判断力はさすがです。@２７０超でこけるくらいならもう@２５５だ！利益はいらん！竣工後もたらたら売るのは野村としてありえん！今回は利益０でも次につながればいいんだ！こんな感じでしょうか。限界の中の限界でしょう。

それでも第一期の売り出しは１００戸。野村さんとしては少な目。ただ、このマンションは完成して実物見せたらすぐ売れますよ。仮に竣工時に半分残ってたとしても現地モデルルームを公開したら契約率はかなり高くなるはずです。やはり東京23区でこのスケール感はなかなかありませんし、敷地の使い方がうまくまったくもって圧迫感がないのです。住宅街でこれくらいの規模になると反対運動がすごいのですがほとんどありませんから周辺の住民さえも納得のランドプランなのでしょう。

※画像はクリックすると大きくなります

実際に歩道を広くしたり、医療施設を入れたり、緊急時の避難場所に設定するなど周辺住民への配慮がなされた計画となっています。

最寄り駅の雑色駅まではフラットアクセス、途中にスーパーもあり大変便利なのですが通勤時（ラッシュ時間帯）は六郷土手駅の利用をおすすめします。なぜかというと開かずの踏切があるからです。六郷土手駅までもフラットアクセスで踏切なしですから時間が読めます。実際に周辺住民の方も雑色駅と六郷土手駅を使い分けているようです。

買い物施設についてはOKストアが近くにあります。とりあえずOKストアがあればOK！と言えるくらい安いスーパーです。ちなみにOKストアの本社は雑色駅近くにあります。　

交通利便性については京急線利用で横浜駅１０分、羽田空港駅１０分、品川駅８分、日本橋駅２３分とどこへ行くにも快適にアクセスすることができます。雑色駅、六郷土手駅共に普通しか停車しませんが、京急線普通のみの停車駅で一番乗降人員が多いのが雑色駅となります。

それでは第一期の価格をご覧ください。

プラウドシティ大田六郷　価格と間取り

仕様についてもディスポーザー、床暖房、食器洗い乾燥機、トイレ手洗いカウンターなどグレード感あるものとなっています。

大規模マンションですから共用施設が充実しているのも魅力的です。

・フォレストライブラリー
・スタディスペース
・パーティラウンジ
・キッズラウンジ
・フォレストカフェ、ラウンジ

これらはクラブハウス的な感じで別棟になって集約されているためとても使いやすくなっています。子供だけでなく大人も落ち着けるスペースがあるのがいいですね！

その他ゲストルームもあります。

シェア制度も豊富で、カーシェアやレンタサイクルはもちろん、台車、脚立、スーツケース、工具セット、高圧洗浄器などたまにしか使わないものを住民でシェアするシステムが用意されています。

同マンションはこの規模感でありながら２４時間管理とせずに管理費を安く抑えています。大規模ではありますが駅前などではないですから２４時間管理でなくても比較的安心なことと、ＩＴを用いて住民の負担を減らす努力がなされています。スマートフォンなどからゲストルームの予約やマンション内のお知らせなどを観覧できるため管理人さんに申し込みにいくという煩わしさがないのが今時ですね！

※画像はクリックすると大きくなります

【総評】

駅近！資産価値！タワマン！

最近は情報社会ですからマンションを探す際に上記の考え方を持つ方も多いようです。

もちろんそれは悪いことではありません。しかし、本来のマンションを買うという意味を忘れてしまっているのではないでしょうか？

プラウドシティ大田六郷は値上がるマンションではありません。しかし、30年、40年と長いスパンで見たときにはリセールはけして悪くありません。

まず維持費が安いことと、【プラウドシティ大田六郷】という独自の市場を作れるからです。

東京23区、便利な京急線沿線でこれだけの規模感は珍しいですし、何よりお金をかけたマンションです。

本来は@３００でもおかしくないマンションが@２５５ですよ？

言葉は悪いですが全戸大幅値引きをした状態です。それでいて仕様はハイレベル。

前評判がイマイチのためモデルルームへ足を運ばない人が多いかもしれませんが、少しでも気になるならぜひ見学してください。

見学して初めてマンマニが言っていることを理解してくれるはずです。

記事内画像出典：プラウドシティ大田六郷公式ＨＰ

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