2016年09月15日

グランドメゾン元住吉 価格と間取り モデルルーム訪問

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グランドメゾン元住吉【モデルルーム訪問】記事更新しました!


今回ご紹介するのは

グランドメゾン元住吉 です!


[物件概要]

売主:積水ハウス
施工:長谷工コーポレーション

【第一期】合計105戸(サウステラス47戸・ノーステラス58戸)
価格:5,230万円 〜 9,250万円(サウステラス)、5,300万円〜8,110万円(ノーステラス)
専有面積:64.16u 〜 89.87u(サウステラス) 56.39u〜89.62u(サウステラス)

総戸数:サウステラス162戸(他に管理事務室、ママラウンジ等)、ノーステラス144戸(他に管理事務室、ゲストルーム等)
規模:地上8階地下1階建(サウステラス)、地上5階地下1階建(ノーステラス)
交通:東急東横線・東急目黒線「元住吉」駅西口徒歩8分(サウステラス)、9分(ノーステラス)
所在地:神奈川県川崎市中原区井田中ノ町291番1(サウステラス)、139番1(ノーステラス)(地番)
竣工予定:平成29年12月下旬予定


地図はこちらです↓
地図.png

ようやくモデルルームを見学することができました!土日、平日問わず混んでおり、なかなか見学できなかったのですが、平日の午前中でなんとか枠を確保!見学したのは9月初旬ですが、現在は第一期の登録受付の真っ只中!登録期間が終われば一旦は落ち着くかと思いますが、第一期の売れ行きがよければ引き続き混雑するかもしれません。

そもそも同マンション、規模の割には広域にわたる宣伝はさほど力を入れずにクローズドな雰囲気で販売をしていました。というのも、第一期に関しては地元需要でサクッと売れてしまうため地元民に向けてだけ宣伝すれば良かったわけです。実際にマンマニへの相談者様も地元の方の率がとても高い傾向がありました。地元の人からすれば同マンションの立地が優れていることはいわずもがなですから、あとは価格さえ手が届くならばというところでしょうか。

それでも総戸数は300戸を超えますから第二期以降は地元外需要が必要となってきます。武蔵小杉、横浜市など周辺で検討している方にどう元住吉をアピールしていくのかが重要です。ただ、どうしても武蔵小杉や横浜市アドレスに比べるとブランド買い、アドレス買いというのが起きにくいエリアです。しかしながら、実際に住んでからの利便性を考えると同マンションは幅広い方々におすすめできると評価します。

まず、商店街沿いに位置しているという点ですが、この商店街がシャッター街では意味がありません。同マンションが位置する商店街は昔ながらの個人商店、いまどきの個人商店、有名なチェーン店がしっかりと共存した使いやすい商店街となっています。商店街はとても便利なのですが昔ながらすぎると若者は使いにくいですし、チェーン店ばかりになっては面白味もありません。実際に歩いていただければわかりますが、大変活気のある商店街です。元住吉駅を降りて徒歩8分、フラットな道のりで商店街を歩くわけですから駅までの利便性、買い物利便性ともに大変魅力のある立地と言えるでしょう。

次に建物についてです。

外観.jpg

700件以上のモデルルーム、中古の見学などを入れれば1000件以上見てきてるわけですが、さすがハウスメーカーは違うなぁ〜とグランドメゾンシリーズを見るたびに思います。例えばメーターモジュール設計で室内廊下の幅を1m確保しています。現在検討している他のマンションの廊下幅を調べて見てください。90cm程度のところが多いのではないでしょうか?そして洋室などへの扉のセットバックにも注目です。これによりレバーハンドルが廊下に突き出ないためケガなどを事前に防ぐ配慮がされています。そして今回びっくりしたのはお部屋の廊下の天井部が折り上げ天井となっているのです!これは興奮しましたね。もちろん標準仕様です!これはぜひモデルルームで確認していただきたいです。

ランドスケープについても部屋と部屋の間に吹き抜けを設けたり、数戸に1基の割合でEVを設置したりとこだわりのある設計となっています。吹き抜けがあることにより本来ならば行灯部屋になってしまうお部屋にも窓面ができたりします。難点としては間取りに特徴がありすぎてどの部屋を選べばいいのか迷うことくらいでしょうか(笑)買い慣れたマンマニでもここを買うとなると数週間以上は決断できなさそうです。

次に交通利便性についてです。

アクセス.png

お隣の武蔵小杉駅に比べると交通利便性は劣ります。こればかりは武蔵小杉には勝てないですね。ただ、武蔵小杉駅に比べると駅自体の混雑が少なく、各駅停車しか止まらないものの東横線と目黒線を使いこなせますから東横線の各駅停車しか止まらない駅に比べれば利便性は高いと言えます。また、相鉄線直通PJが完成すれば新横浜(新駅)へも容易にアクセスできますから東海道新幹線利用時の利便性が大きく向上します。


次に価格と間取りの一部を共有いたします。


N31タイプ 67.04u 2階 5470万円 坪単価269万円 4階 5890万円 坪単価290万円
img-N31type02.png


S1Tタイプ 86.64u 1階 6910万円 坪単価263万円
img-S1ttype02.png


管理費(月額)13,600円 〜 19,100円(サウステラス)、12,000円〜19,000円(ノーステラス)
修繕積立金(月額)8,000円 〜 11,100円(サウステラス)、7,300円〜11,600円(ノーステラス)
※専有面積64.16u 〜 89.87u(サウステラス) 56.39u〜89.62u(サウステラス)に対して


駐車場(台数/月額使用料)
サウステラス67台(身障者用平置き駐車場1台含む、他に管理用駐車場1台)、ノーステラス61台(身障者用平置き駐車場1台含む、他に管理用駐車場1台)/16,000円 〜 20,000円(共通)

バイク置場(台数/月額使用料)
サウステラス7台、ノーステラス9台/1500円(共通)

自転車置場(台数/月額使用料)
サウステラス183台(他にレンタサイクル用8台)、ノーステラス205台(他にレンタサイクル用8台)/300円(共通)

主な仕様、構造

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・キッチン天板 天然石
・トイレ手洗いカウンター
・洗濯機置場上部収納 ハンガーパイプ付き
・魔法瓶浴槽
・スロップシンク
・Low-Eガラス
・ルーバー面格子
・玄関前カメラ付きインターホン
・二重床、二重天井


共用施設はライブラリー、ラウンジ、ママラウンジ(キッズコーナー)、ゲストルームなどを用意、どちらの棟を購入しても相互利用が可能です。

raiburari- .jpg


【総評】

同マンションは立地、建物ともに魅力的で、まったく元住吉という街を知らない方にもおすすめができるマンションです。同マンションを見学したけども「買うのを悩んでいる」「買うのを辞めた」という方は立地、建物が気に入らなかったというよりは価格ではないでしょうか?

今供給されている新築マンションの多くが相場よりも高くなっています。これについては数年待てば落ち着くことが予想されるため、現在が持家であったり、社宅であったりと購入を焦らなくても良い人であれば待つということも選択肢の一つだとは思っていますし、相談者様にもそうお話しています。しかし、それは「ありきたりなマンション」を買うならの話です。ありきたりというと少々言葉が悪いですね。同じマンションというのは存在しないわけですし、適正な言葉ではないかもしれません。ただ、伝えたいのは今後も似たようなマンションが出るのか出ないのかというお話です。

建築費が落ち着き価格が安くなる頃にグランドメゾン元住吉のようなマンションが同エリアで供給されるのか?それは難しいでしょう。となれば、少々相場より高い価格もご愛嬌と思い、ここで決めるという気持ちも必要であると考えます。待ったところで同じようなマンションは出にくいわけですから。


記事内画像出典:グランドメゾン元住吉公式HP

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2016年08月19日

オーベルグランディオ三郷中央 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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オーベルグランディオ三郷中央【モデルルーム訪問】記事更新しました!

最新記事→オーベルグランディオ三郷中央 2017年1月時点の販売状況


今回ご紹介するのは

オーベルグランディオ三郷中央 です!


[物件概要]

売主:大成有楽不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2,700万円台〜5,500万円台 ※100万円単位  予定価格
専有面積:66.84m2〜86.72m2
総戸数:252戸
規模:地上11階建
交通:つくばエクスプレス「三郷中央」駅徒歩10分
所在地:埼玉県三郷市中央5丁目
竣工:平成30年2月上旬予定


地図はこちらです↓

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小学館の女性向け雑誌「AneCan」「Oggi」「美的」とコラボした同マンション、マンションクラスタの中でも有名ですし、読者様の注目も熱いマンションです。

マンマニは同マンションを見学するにあたり3誌を読んでみました。今まで読んだことがない雑誌なのですが、感想としてはAneCanはちょいとギャル?だった方が大人のギャル(お姉さん)になるときに読む本で、OggiはどちらかというとキャリアのOLさん向けなのかな?と感じました。ギャルとまで言えるかは微妙ですが、少なくとも控えめ女子が読む本ではないなと。これは個人の意見などで違いましたらごめんなさい。美的は化粧についてなどがメインでした。とりあえずインスタグラムが好きな女性が読んでいそうです?!

都心のシングル向けのマンションとのコラボではなく、あえての三郷中央なわけですが、同マンションを検討する方は比較的若い方も多いはずです。価格に関しても3500万円出せば平均的なお部屋を購入できますし、30代はもちろん20代でも十分手が届く価格帯となってきます。となると、同誌を読んでいる人も多いのかな?とは感じます。

例え同誌を読んでいない方でも女性向けに造られていることはたしかですから問題ないでしょう。ではどのような部分がコラボしているのか?

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AneCanは共用施設のオープンブックラウンジ、キッズルーム、フレックスルームをコラボ。オープンブックラウンジはもちろん小学館の本がメインに置かれることでしょう。キッチンと大型の鏡を完備するフレックスルームは各種サークル活動、例えばヨガなどにも利用できます。

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Oggiは共用スペースのゲストルームをコラボ。パーティールーム付きなのですが、それがまたおしゃれなのです。まさにインスタ映えする空間となります。

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美的は専有部分のお部屋をコラボ。使いやすいキッチン、収納、ドレッサーなどなど、これは男性からしても使いやすいなぁ〜と感じる部分が多いでしょう。例えば収納ではクローゼット内に滑り止め付きのネクタイ掛けがあったり、ドレッサー(洗面台)には電動髭剃りを充電しつつそのまま置いておけるスペースがあったりとけして女性だけではなく男性も便利だと思えるはずです。

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すべての部屋(シューズinクローゼット付き住戸を除く)に横幅150cmの下足入れが完備されています。従来より30cmほど広くなったためおしゃれ女子でも靴をたっぷりと収納できます。また、コンセント付きのニッチカウンターも女性心をくすぐるでしょう。収納などに関しては言葉では説明しにくいのでぜひモデルルームで体感していただければと思います。

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つぎにランドスケープについてですが、とにかくゆとりがあります!全戸分のサイクルポートや約80%の設置率の平置き駐車場にカーシェアリングやレンタサイクルも導入されます。

2層吹き抜けのエントランスホール、先ほど紹介した共用施設、ネットスーパーを利用する際には大変便利な食配ステーションとただ豪華なだけでなくしっかりとソフト面もフォローされています。

車がなくても十分生活はできるのですが、車があると120%どころか200%以上楽しめると自信をもっておすすめできるエリアです。それもそのはずで三郷JCT近接のためどこへ行くにも便利です。外環道の延伸工事も順調に進んでいますからますます便利になるわけですし、仕事柄車で動く方には最強のエリアと言えるでしょう。もちろん休日ドライバーの方でもどこへ遊びにいくのも便利です。

では車を持たない人には微妙なのか?というとそうでもなく、徒歩10分の三郷中央駅から秋葉原駅までは20分でアクセスできますし、駅前から新三郷や金町へ向かうバスも出ています。

アクセス.jpg

TX沿線の記事を書くたびに言うことではありますが、TXは遅れないことで有名な路線で、将来的には東京駅延伸の可能性もありますから注目の路線となります。

ランド 2.jpg

マンマニが同マンションを評価するときにデメリットと感じる部分としては駅から10分歩く割には途中にスーパーがないことです。駅前にはスーパーがありますし、自転車や車で数分の場所には多数あるのですが、駅から同マンションの道のりにはスーパーがありません。つまりは電車で帰宅した場合、駅前で買い物をしてから10分間歩く必要があります。もちろんすでに近くに大型のスーパーがあるとしたならば同じ価格では販売されないわけで、スーパーがない分お安い価格で良いマンションが買えると割り切ればいい話なのですが、買い物至便とは言い難い場所に位置していますからそこは家族で話し合う必要があるでしょう。

解決策としては

・週末にまとめ買い
・ネットスーパーを利用(食配ステーションを利用)

などでしょうか。コンビニは近くにありますから飲み物などはそこで買うとして、生鮮食品をどうするかは悩みどころですね。

この部分を妥協(解決)できるのであればなんら問題のない立地、マンションであると評価します。


次に予定価格と間取りの一部を共有いたします。

※価格、維持費などはあくまで予定です。モデルルームにて書き写したものとなりますので詳細はモデルルーム訪問時にご確認ください。


まずはモデルルームタイプから!

Iタイプ 72.42u 南向き
plan_i.jpg

5階 3798万円 坪単価173万円
10階 3898万円 坪単価177万円

Nタイプ 67.88u 西向き

2階 3198万円 坪単価155万円
10階 3638万円 坪単価177万円

ざっくりとですが平均坪単価は170万円を切ってきそうですね。これは買いやすい価格帯です。

駐車場205台(平置式)(カーシェア用1台、来客用2台含む)
バイク置場 13台(平置式)
サイクルポート252区画(他に来客用10台、レンタサイクル用3台)

サイクルポートは無料です!!

67.88uのお部屋で資金シミュレーションをしてもらいましたが、

管理費 10800円
修繕積立金 5770円
インターネット使用料 770円
クラブ会費 390円
駐車場使用料 7000円

合計24730円

※すべて月額、予定。

と駐車場を入れてこの維持費です。これは規模の割には無駄な施設がないこと、平置き駐車場メインであること、ディスポーザーがないことなどが主な要因でしょうか。

こちらもあくまで予定ですので参考までにお願いいたします。

余談ですがクラブ会費というのはいわゆるコミュニティ費なわけですが、これは後々役に立ちます。理事会からすると、夏祭りやハロウィンのイベントをおこなう際の予算取りが楽だからです。ハロウィンのイベントやるので管理費からお金出します〜とかイベントやるのでカンパお願いしまーす、だと大変ですが、クラブ会費から出すとなるとみんな納得してくれるのです。(笑)それによりコミュニティの形成が図れるのですから大変有効なお金となります。


仕様、構造に関しては枠付き三面鏡(洗面台)、床暖房、複層ガラス、二重天井とごくごく一般的なものになっていますが、収納面など細かいところは他物件よりも優れている箇所が多くあります。また、直床になりますが天井高は2500mm〜2600mmと開放感ある高さとなっています。


周辺の築浅中古マンション相場を見ていきましょう!

・三郷中央センターマークス 駅徒歩1分 2006年築 坪単価140万円前後
・ザ・ライオンズ三郷中央 駅徒歩1分 2012年築 坪単価170万円前後
・クレヴィア三郷中央 駅徒歩4分 2010年築 坪単価140万円前後

ざっくりとですが最近の取引相場はこのような感じで動いています。

単純に購入後の値下がり率で考えれば駅前の築浅中古マンションを選んだほうが良いですね。これは他の地域でも同じ事が言えます。その差を「新築プレミアム」として考えられるのかがポイントです。


【総評】

TX沿線での新築マンション供給はすごいことになっていますね。現地はすべて見ましたが、さすがにすべてのモデルルームは見学しきれていません。おそらくすべてを見学したら疲れ果てて家を買うのが嫌になるかもしれません(笑)ぜひ見学前にご相談いただければ合ったマンションをご紹介しますし、もちろん見学後の相談も大歓迎。

どのマンションを選ぶにせよ妥協点は必要で、新築を選ぶ以上は「新築プレミアム」、オーベルグランディオ三郷中央に関しては買い物施設が近くにないという点が妥協ポイントになりそうです。設備面ではディスポーザーがないのは少々残念。買い物施設が近くにないからお安いわけですし、ディスポーザーがないからこそ管理費も安いわけですから、、、迷うところですよね。何を妥協できるのかを家族で話し合うことが必要です。新築でないことを妥協できるのであれば中古へ、買い物施設を妥協できるなら同マンションを、逆に妥協できないなら駅前のマンションか駅を変えて流山おおたかの森で買うか、価格も抑えたいから柏たなかへ行くのか。

まずは妥協できる点と妥協できない点を明白にしましょう!これだけ新築マンションが多いエリアなので迷うのが普通ですから(笑)

オーベルグランディオ三郷中央のモデルルームは気楽に入れる雰囲気なのがまたいいですね。他社だとコスモスイニシアさんもモデルルームをカフェ風にしていますがエンドユーザーからは評判が良いですし、これからの主流になりそうです。

女性誌とコラボしているということでとりあえずモデルルームが面白いので見学してみることをおすすめします!比較すべき物件としては近い価格帯ですとパークホームズ流山セントラルパーク、沿線は変わりますがグランメディオ新三郷もおすすめです!


記事内画像出典:オーベルグランディオ三郷中央公式HP


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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