2015年12月09日

マンションコミュニティ座談会 『中古マンションについて』第8回 前編

マンションコミュニティ様の座談会が更新されました!

今回は『中古マンションについて』です!


第8回マンションコミュニティ覆面座談会


最近は建築費高騰の影響で近郊、郊外エリアでも70u、4000万円前後という一般的なサラリーマンが比較的容易に購入することができるものがなくなってきました。

それはそうですよね。数年前まで1部屋あたり1500万円程度の建築費だったものが2000万円~2500万円程度にまで上がっているわけですから。


都心部と大きく違うのは中古相場は大きく値上がりしていないため新築と中古の価格差がすごいことになっているエリアが多くあります。

例えば

A駅徒歩10分の新築マンションが65uで4500万円、A駅徒歩10分、築10年の中古マンションが70uで3000万円なんてのは良く見る光景です。

これって前者を購入した場合10年後には3000万円以下になることがほぼほぼ確定ってことですよね?

いや、それだけならまだいいのですが、10年前のマンションより仕様が悪いことも多いんです。

ですから前者のようなマンションは売れ行きが鈍く苦戦しています。


ではあきらかに中古のほうがお得な時代にどのような新築マンションを選べばいいのか?


・中古相場も上がっている地域

・めちゃくちゃ高いんだけども10年前よりも仕様や構造が良いもの


上記の条件を満たしていれば『買い』だと思います。


『新築』というプレミアムは資産価値云々よりも精神衛生上これに勝るものはないわけですから。


しかし、新築マンション価格高騰の影響もあり、マンマニへの購入相談でも中古マンション購入の相談も増えています。

※画像はクリックすると大きくなります
座談会 コメント.PNG

相談内容の中で『新築価格より高いので購入を躊躇しています』なんて言葉をよく耳にしますが、なぜでしょうか?

マンションというのは時価です。

大切なのは新築時の価格がどうとかではなくて、

そのときの相場よりも安いのか高いのかということです!


ここからはマンマニ自身の話ですが、ここ最近は中古も視野に入れています。

過去5回のマンション購入の中で中古は1回だけ購入したのですが、売却は楽でした。新築プレミアムがない状況で購入しているので短期売却でも損が出にくいわけです。


座談会の中でも語っているのですが、購入しようとした中古マンションの内覧一番手がなかなか取れないのです。

中古マンションというのは先着順です。

例えば○月○日の土曜日から見学可能という場合、その日に3件見学があったとして、その日のうちに申し込みが入ってしまえば基本的に次の日の内覧は断ります。

もちろん満額での申し込み+確実に買える客だった場合ですが。

しかし、人気マンションで割安な部屋の場合は即日に申し込みが入るものです。

見学可能な初日が仕事だったために3件も買い逃しているマンマニ、ご縁がなかったと諦めるしかないのですが・・・。


注意してほしいのは一番手を取ったとしても売主次第では二番手の人に売却をします。

一番手・・・これからローン審査。
二番手・・・すでにローン審査済でほぼ確実に買える客。
三番手・・・現金で購入

これだとまず一番手の客は断りますね。

ローン審査を待っている間に二番手、三番手の人が他を買ってしまう可能性がありますから。


新築マンションの購入はまったりペースでいいのですが、中古マンション購入の場合はせめて住宅ローンの審査だけは通しておきましょう。


近郊、郊外エリアでは新築時よりも値上がりするというのは奇跡に近い状態です。

マンマニの得意エリアではプラウドタワー武蔵浦和マークス北戸田ファーストゲートタワーが値上がりマンションとして記憶に新しいですが、それでも1割程度の上がり率です。

都心部のように1000万、2000万円上がりました!なんてのはさすがにありません。


近郊、郊外エリアで新築マンションを買うのであれば車と同じで新築(新車)というプレミアムをお金で買うと思えばいいでしょう。


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2015年11月19日

マンションコミュニティ様 座談会更新! 新築マンションの将来について

マンションコミュニティ様の座談会記事が更新されました!

お題は 新築マンションの将来について です!


記事の最初に出てくるのらえもんさんの資料には興奮しました。知っているマンションばかり。

とくにエルプレシアは好きなマンションです。


新築マンションの将来ってどうなの?と聞かれて簡潔に答えるならば


・市場は縮小していく

・建築費が落ち着くまではエンドユーザーもデベロッパーも辛い時期


ということではないでしょうか?


じゃ〜今は待ちなのか?

今買う必要がない人は待ちでもいいと思います。

ですがマンマニブログを見ていただけている方の多くはマンション購入を検討している方ではないでしょうか。

それならいたずらに購入を先延ばしする必要はないと思っています。


マンションを購入する際に資産価値にとらわれすぎて家族の幸せを犠牲にするということはしてほしくありません。

マイホームは幸せを育む場所であってほしいと思っています。しかし、マンションブロガーである以上はなんでもかんでも『これは買いだ!』という記事を書く気はありません。

マンマニブログは近郊、郊外のおすすめ物件を掘り出して紹介することとしています。


ブログをやっていて嬉しいことは

『マンマニさんのブログ見て○○物件買いました!』

と言ってもらえること。

とくに嬉しいのはA物件を記事を書き、もともとはまったく検討していなかったけど記事で取り上げられたので見学してみたら気に行って購入しました!というご意見。

一家族の人生を大きく左右させるブログをやっているんだなぁと重みを感じています。


家族の幸せを得られつつも、資産価値ができるだけ下がらないいぶし銀物件というのは現在もいくつかあります。

しかし、Aさんが検討している地域にあるかというと微妙です。

もともと近郊郊外で家を買う方はエリアを絞っている方も多いはず。お互いの実家との距離や子供の学校などなど。エリアを絞りざるをえない状況だと思います。

その検討エリアにいぶし銀物件があるかはちょっと自信がありません。それだけ近郊、郊外エリアの新築マンション市況は厳しい状態にあるのだと言えます。

ですから新築マンションで探すならできるだけエリアを広げていただけると良いものが見つけやすいと思います。


現在の厳しい状況の中でどのようにして物件を選べばいいのか・・・。

失敗しない一つの法則として

『とにかくわかりやすい魅力がある物件』

を選ぶことをおすすめします。


われわれマンション好きやプロの不動産屋さんが見て『価値がある!』というものを選ぶのではなく、ご近所に住む主婦さんや通りすがりの人が『このマンション素敵ね〜!』と思う物件を選べばいいのです。


マンマニが過去に購入した5件のマンション、マンション好きの人やプロの不動産屋さんの方々からしたら「ハッ?!」って思われる可能性が大です。

マンションに詳しいマンションマニアさんが選ぶ物件じゃないよね・・と思われるかも。

それでも買い替えに成功したのはわかりやすい魅力がある物件だったからです。


なぜ周辺に住む主婦さんや通りすがりの人に良いと思われる物件を選ぶべきなのかというと、将来売りに出した時にそのマンションを検討する人はその人達、もしくはその人達の子供や親族だからです。

基本的に近郊、郊外で中古マンションを探す方は地域を絞って検討してきます。

その際にその地域で人気のマンションを選んでおけば必然的に価値は下がりにくくなるのです。



現在注目しているマンションはこちらの記事をご参照ください↓

まもなく販売予定の注目マンション 2015年11月編

マンションマニアが選ぶ 2015年10月現在の『買ってもいいマンション』ベスト3

上記で記事にしていない物件でも良い物件は他にもありますが、とくにおすすめなものを厳選しました!


上記記事には間に合わなかったのですが、千葉市内で神レベルのおすすめ物件が出てきました。

正直千葉県内の物件って将来的にリセール割れが目に見えている物件が多くて、住みやすそうだなぁ〜と思ってもなかなか紹介できなかったんですよね。柏の葉のように伸びていく地域なら別ですが、千葉市内だとなかなかありませんでした。

千葉市内で検討していた方お待たせいたしましたっ!!!

というレベルの物件ですので乞うご期待!

記事作成中ですのでしばらくお待ちくださいm(__)m


新築マンションを検討している方には辛い時期ではありますが、マンマニも自宅を売却した以上は厳しい状況だろうとマンション探しを本格化していきます!


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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