2015年09月12日

マンションのお得な売り方 その3 「専任と一般どちらがいいの?買い替えのときの売り方は」

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宣材写真〜謳い文句〜内覧時の注意〜で知識をつけていただいたわけですが、さぁ売りに出す時はどうしようか。

専任と一般の違いについてはいろいろなサイトに出ていますからここでは簡単に説明。

専任・・・1社にしか頼めません。そのかわり本気を出してくれる可能性大?
一般・・・複数社に頼めますがやる気をだしてくれるかは?

物件や地域によってもどちらがいいのか変わってくるので一概には言えません。

物件を売りに出すときって自宅マンションの売主の仲介業者にお願いしようとすることが多いのではないでししょうか?

三井不動産ならリハウス、東急ならリバブル、住友なら住友販売、大京なら大京穴吹などなど。

上記のようにその仲介会社が力のあるところならそれでいいと思います。
手数料10%引きとかありますし。

しかし仲介会社が力のないところもありますよね。名前は出しませんがねぇ。ねぇ。よく考えると新築時は力あるのに仲介会社になると力がないところが多いですよね。

そういうところに仲介手数料の割引に釣られてお願いするとなかなか売れなかったりします。

たかが10%ですよ。3000万円で10万円ちょいでしょうか。そのために危険な橋を渡るのはやめましょう。

そういうところにお願いするなら一般で大手と合わせてやるのが無難だと思います。


マンマニは運よくスーパー営業マンに出会えたので1回を除いて同じ人に専任でお願いしています。

会社名は住友不動産販売さんです。

その方は抜擢されたのか城北、さいたま地域から湾岸地域に異動されてしまいました。残念。
(仲介のプレイヤーはどこでも担当できるのでお願いできないことはないですが)

大手の専任1本でやるか、一般でやるなら大手×街の不動産屋さん×売主系列系の3本でやるのが無難でしょうか。

街の不動産屋さんはピタットハウスのように賃貸もやっているところがいいですね。
賃貸を探しに来た若いカップルに営業をかけてもらったりできますからおすすめです。



次に私のブログを見てくださっている方から多くの質問をいただいている買い替えのときの売り方です。

この記事はお得に売る方法を書いているわけですから結論は一つです。

売りと買いを切り離す

ということです。


新築マンションを探していて○○物件に決めることにしました!自宅の残債があるから停止条件付で売却します!となると当然ですが相場よりも安く設定されて売りに出すことになります。

売れなければ白紙解約となれば当然そうなってしまいますよね。

もちろん手間を省いて安全性を確保したいならそれでいいのですが、お得に売るなら切り離しましょう。

銀行ローンを組んでいるならフラット35で審査に通す裏ワザもありますからそのような手を使うのもありなんですが、新築マンションのモデルルームを見だしたってことはもう買い替える気満々なわけですよね?

お得に売るって観点からお話するとそういう気持ちになった時点で売りに出して仮住まい、そして新築マンション巡りからの購入がいいでしょう。


ただデメリットとしては自宅を売却して仮住まい、さぁいい新築マンションが見つかったから買うぞ!!
なんと!!住宅ローンが通らない!!

そんなつらいことはないですよね。

転職してませんか?車のローン組んでませんか?学資ローン組んでませんか?クレジットカード滞納していませんか?健康ですか?

住宅ローンを組めることってけっして当たり前ではないんですね。

このブログをやっていると読者の方が地位の上の方が多く、なんだか当たり前になってしまっているのですが、住宅ローンを組んでそれなりの家を買える。それって普通のことではないんです。

家を買ってからクレジットで滞納をうっかりやってしまっていると次の審査時に通らないかもしれません。

そのリスクが怖ければフラット35を使う裏ワザでいくか下記の記事のやり方をおすすめします。

都民銀行の住宅ローンが人気の理由 仮住まい不要の買い替えローン


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2015年09月10日

マンションのお得な売り方 その2 「内覧のときに注意したいこと」

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さぁ、前回は写真と謳い文句でお客を釣りいよいよ内覧の予約が入ってきました。

掃除をしておくのは当然なんですが、本気で高く売りたいなら「素敵!」とか「綺麗に使ってるなぁ」とか好印象をもたせなければいけません。

ただ、人が生活している以上は生活感が出てしまいます。モデルルームのようにはいきません。

それでも最大限綺麗にする努力はしてください。

そしてもう一つ重要なのは臭いですね。

窓を開けて最大限換気して、お高いルームフレグランスを撒きましょう。

それだけも十分に印象は変わります。

玄関開けてくっさー!じゃどうにもならない。

若い頃自宅に女子を招いた日の努力を思い出してください。


ここからはちょっときつめの話ですが、ペットを飼っていたり、タバコのヤニで壁紙が汚れていたり、小さい子供がいてめためただったりもうどうにもならないよ!!って方も多いと思います。

仮住まいしてください。

安く売るならいいんですよ。そのままで。ただこの記事はお得な売り方って話です。

相場より高く売るための話なのです。

同じ列の10階が数か月前に3000万円で成約しています。あなたは8階。それでも3300万円で売ろうよ!って話なわけです。

宣材写真、謳い文句で客を釣っても室内がひどすぎたらそりゃ高くは売れません。

お金はかかりますが仮住まいして室内クリーニング+壁紙を全部張り替えましょう。

仮住まい費用(家賃とローンがダブル3ヶ月分含む)、壁紙の張り替え代合わせて予算は150万円程度は必要でしょうか。

それでも汚い状態で3000万円で売れるより、仮住まいして3300万円で売れたほうがいいですよね。

ただし、リスクはあります。売れなければ家賃とローンがダブり続けますのでご注意ください。
(ローン残債が減っていきますのですべてが負担というわけではありませんが)


ただ、空室状態ですと内覧、入居共にスムーズなので決まりやすいというのはありますね。



実際に相場より高く売ることって可能なの???

はい!可能です!

私は今まで上記のことをすべて実行してマンション内では一番お得に売っている自信があります。

例えば80uの部屋が3000万円で成約しているなか65uなのに2700万円で成約したり、同じ列の少し下の階が2700万円で成約しているのに3000万円で成約したりと相場よりは高く成約しています。
(金額、広さは仮です)

仲介業者って面白くて、買いのお客には低すぎる成約事例は見せないんですよ。
少しでも高く売りたいわけですから当然ですね。

相場より2割上!!ってのは難しいですが、1割なら上記の努力でいけるはずです。

手のうちを明かすのは正直抵抗がありますが、読者の皆様のために公開することにしました。


今後売却を考えている方はぜひ参考にしてください!!


次回は専任?一般?買い替えのときは?を記事にいたします!!


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